业主拒绝物业费上涨，将物业告到法院却败诉，专家如何分析？

市民刘某入住的某小区，十几年前约定的物业费，越来越难以维持小区基本物业服务，业主的生活品质不断下降。为此，小区按照法定程序召开会议，决定从2019年开始上调整物业费。但是遭到了刘某等业主的反对，拒绝按照新物业费缴纳，并将物业公司起诉到法院。那么，小区调整物业费用要经过哪些法定程序？刘某等业主拒绝物业费上涨，会得到法院的支持吗？案例市民刘某十几年前，入住某小区。他与某物业公司签订《物业管理服务协议》约定，物业服务费按年计算为18元/平方米，自合同签订生效后，刘某一直按照双方约定履行。随着时间的推移，当初商定的物业费已经难以维持小区物业服务的运转，经过法定的程序和形式，最终确定从2019年6月开始上调小区物业费用。但是刘某等小区业主，反对上调物业费，拒绝按照新的物业费收费标准缴纳物业费，而是按照合同约定物业服务费缴纳。刘某等业主认为这家公司上调物业费没有依据，故提起诉讼，要求判令这家公司继续履行双方物业服务协议义务，即按每年18元/平方米收取物业费。该物业公司辩称，公司已经按照法定程序上调物业费，刘某应当按照调整后的物业收费标准支付物业费，不同意刘某的诉讼请求。嘉宾天津市物业管理协会法律咨询委员会副主任、天津华盛理律师事务所的尚斌律师；上海景瑞物业管理有限公司天津分公司总经理：李利。解读与分析01调整物业费用，应该走哪些法定程序？李利经理：近年来，物业服务成本的快速上涨，给整体物业行业带来越来越大的经营压力，特别是一些老旧小区，物业费收费标准低，在高成本的压力下，物业服务企业不堪重负，有些物业企业因无力坚守而选择退出、离场；有些物业企业通过降本服务，造成服务质量整体下降，导致业主满意度降低，物业费收缴更加困难。如何保障物业公司给业主提供更加优质的服务？——物业费调价，虽然艰难，但势在必行。结合《物业管理条例》、《民法典》等相关法律法规，分别就小区已成立业主委员会和未成立业主委员会，小区物业费调价法定流程做如下简述：物业服务企业做好调价前充足的准备工作：包括前期做好基本功、入户调研、盈亏情况、拟定调整后价格测算，并征询居委会/街道/物价/主管部门/业主委员会/业主代表意见，准备完成后，启动调价。1、向业主委员会提交物业费调整申请（未成立业委会的向居委会提交申请）；2、业主委员会，组织召开业主大会；①会议前15日通知全体业主；②居委会告知、备案；③应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意；④全体业主就物业费调价事宜进行讨论、发表意见、进行表决；⑤公开唱票、公布表决结果3、调价申请通过后，向园区业主公示，并向相关部门备案；4、物业公司与业主委员会签订新的《物业服务合同》以上每一个流程、环节做好客观、公正、合法、透明，留存相关材料、照片备存。02如果上调物业费用后，一些业主不认可，我们如何告知？如何沟通？具体如何去做？李利经理：对于调价后部分业主存在抗性及不理解做好如下几点：一、持续做好基础服务、提升现场品质，通过各种渠道将物业工作向业主展示，赢得业主认可；二、入户深访、真诚沟通：通过频繁、主动上门的方式，频繁和业主沟通交流，收集业主反应的问题、不满的原因，对业主提出的问题及时整改，合理化建议及时落实，并反馈，增加与业主之间的粘性，赢得业主认可；三、邀请业主委员会/居委会共同协助：耐心和业主沟通，明确调价的原因和目的，是为了更好给园区提供更好的服务。同时讲明调价的合规合法性，征得业主理解和支持。相信通过物业更加精细化的服务，一定会得到业主的认可。03当地一审法院经审理认为，这家物业公司的物业费涨价行为符合形式要求，刘某要求这家公司继续按照原“物业管理服务协议”约定的标准收费，无事实和法律依据。据此，驳回刘某等业主的诉讼请求。一审法院判决后，刘某等人不服，上诉到当地二中院。二中院经审理认为，一审法院根据上述事实，确认这家公司的物业费涨价行为符合形式要求，并无不当，予以支持。终审驳回刘某等人上诉，维持原判。这一过程中有哪些法律依据呢？尚斌律师：物业服务费的调整属于物业管理区域内重大物业管理事项，根据《民法典》的规定，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。住建部[2009]274号文《关于印发业主大会和业主委员会指导规则的通知》第五十八条规定：业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。本案中，小区尚未成立业主大会并选举业主委员会，根据这家物业公司的申请，某居委会代行业主委员会职责并全权委托这家公司负责入户调查并未违反相关规定。这家公司受托进行民意调查后，将调查结果向居委会和小区办分别进行报告，居委会认可调查结果并同意上调小区物业费，小区办亦在《关于某家园小区调整物业服务费签约缴费情况审核报告》上盖章确认审核结果，后这家公司向所在区小区办申请变更物业收费标准并进行了相关备案工作。一审法院根据上述事实，确认这家公司的物业费涨价行为符合形式要求，并无不当，予以支持。刘某等要求这家公司继续按照原“物业管理服务协议”约定的标准收费，无事实和法律依据，不予支持。刘某主张这家公司在调整物业费的过程中造假、本案核心证据系伪造，但未就该主张提供确实充分的证据，对其该项主张不予支持。故终审驳回刘某等人上诉，维持原判。04我们看到，这个小区还没有成立业主委员会，为什么没有业委会也能调整物业费用？李利经理：物业服务费的调整属于物业管理区域内重大物业管理事项，根据《民法典》的规定，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。对于成立业主大会并选聘业委会的小区，调整物业费按照法律规定的程序进行即可。但是实践中，并非所有小区都成立业主大会，也非每个小区都有业主委员会，恰恰相反，很多小区特别是老旧小区业主大会及业委会缺位现象非常普遍。在这样的小区，缺少法律合法赋权主体，小区业主的集体意志亦需寻求表达的途径。本案即是在未成立业委会的小区，由居民委员会代行业委会职责，进而实现调整物业费的典型案例。05为什么居民委员会与业主委员会有同等的法律效力？尚斌律师：《民法典》及《物业管理条例》赋予业主大会和业委会法律上的地位，这从本质上体现了业主的事情由业主共同决定的基本原则。但是，业主大会与业主委员会仅是承载业主集体意志的外在载体，业主大会本质上代表全体业主的意志，即使未成立业主大会，全体业主同样有权作出集体意思表示，即使没有业委会，全体业主同样可以通过委托其他组织的方式执行全体业主的集体意志。如果全体业主能够通过某种方式共同作出决定，效力上同样应该给予肯定。06居民委员会在代行业主委员会职责时，要受哪些部门的监督？李利经理：《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。据此，成立业主大会但未选举产生业委会的小区，居民委员会在街道办事处或乡镇人民政府的指导和监督下，可代行业主委员会的职责，根据业主大会的授权，代为执行全体业主的决定；未成立业主大会、业委会等组织的，经符合条件的业主授权，亦可委托居民委员会代为执行业主共同决定事项。07本案中，涉案小区未成立业主大会，小区物业费长期得不到调整，客观上导致物业服务企业入不敷出，服务质量下降，业主生活品质下降。这个小区调整物业费的过程，本质上体现了业主事情由业主共同决定的基本原则。为什么刘某等不同意物业费上涨缺乏法律依据？尚斌律师：为了给小区业主提供质价相符的物业服务，在对涉案小区物业费进行依法评估并公示的基础上，根据这家物业公司的申请，社区居委会代行业主委员会职责，并全权委托物业公司负责入户调查，征求全体业主意见。物业公司受托进行民意调查后，及时将调查结果向社区居委会和街道办事处分别进行报告，社区居委会及街道办事处均对调查结果予以认可，并同意上调小区物业费，物业公司及时向所在区物业主管部门申请变更物业收费标准，并进行了相关备案工作。涉案小区调整物业费的过程，本质上体现了业主事情由业主共同决定的基本原则，程序上符合法律法规要求，主体上由社区居委会代行业委会职责，物业费涨价行为符合形式要求，应对全体业主产生效力，全体业主应当按照新的物业费收费标准支付物业费。刘某等部分业主不同意物业费上涨结果，而是要求按照原来的物业费缴费标准履行合同，无事实及法律依据，应当不予支持。</p>