案例分析：业主因物业服务不达标拒交物业费败诉

案例分析：业主因物业服务不达标拒交物业费败诉郑州某物业管理公司自2002年1月25日起对位于郑州市农业路西段的某花园小区实行物业管理，按照建筑面积每月0.32元标准向小区业主收取物业服务费，并办理了《收费许可证》。

任某系该花园小区业主，房屋建筑面积100余平方米。2002年8月14日，该物业管理公司与任某签订《前期物业管理服务协议》，协议约定了原告作为物业服务公司应履行的职责及作为业主的被告的权利义务和责任，同时约定，原告按规定向房屋业主、使用人和其他交费人收取有关管理费用，对逾期不交费者，每天加处滞纳金。

自2002年11月起，任某以物业公司提供的物业管理服务不达标为由，不再向物业公司支付物业服务费，截至2012年11月14日，共拖欠3900余元。在此期间，双方协商不成。物业公司遂以任某为被告诉至法院。

争议焦点

在郑州市中原区法院审理期间，任某答辩称不支付物业费用系因物业公司对小区服务未尽到职责，具体包括：一、小区在原告接管后没多久，一号楼南土地公共绿地被人占，建了五层楼，开了饭店，严重影响业主的权利，且停车噪声大；二、桐柏路扩宽改造，小区土地被占，一部分补偿款不知所终；三、小区绿地已找不出一块完整如初之地；四、公共设施不全，如楼道灯、路灯缺失；五、原告所提欠费已超诉讼时效等。

判决结果

中原区法院经开庭审理认为，物业公司与任某签订的《前期物业管理服务协议》系各方真实意思表示，应受法律保护。任某提供的证据并不足以证明物业公司履行义务不符合约定，不能成为任某拒绝履行支付物业服务费义务的理由。任某还提出物业公司索要物业费超过诉讼时效，经查上述合同均未对物业管理费的交纳时间进行约定，根据法律规定，物业公司可以随时要求履行，该理由也不成立。故判决任某支付拖欠的物业费用3900余元，并支付3900余元在延迟付款期间的违约金。

判决后，任某不服判决，上诉至郑州市中级人民法院。近日，郑州市中级人民法院经审理认为上诉理由不成立，判决驳回上诉，维持原判。

综合分析

物业服务企业与业主之间的权利义务需划分清晰

郑州市上街区法院法官朱艺枝表示，物业服务企业的权利是收取物业服务费用，义务是按照有关规定和合同约定对小区内秩序、卫生、安全进行维护和管理，对建筑物、公共设施、绿化进行养护和维修、对业主进行其他物业服务。权利义务是一致和对等的。收取物业费用，既是对其履行义务的对价报酬，也是保障其正常运转的最重要的收入来源。然而现实中，物业服务企业与业主之间常因物业费问题发生纠纷。物业服务企业在收取物业费用时，业主常常以物业公司服务不到位、不达标、与合同约定不相符等理由拒付物业服务费用。

因此实践中需要对物业服务企业与业主之间的合同关系和各自的权利义务范围作出清晰划分和正确理解物业服务合同与物业服务行为的特性，无论是自行协商还是通过诉诸司法的方式。

物业服务合同与物业服务行为均涉及两个层面

新密市人民法院法官张聪会解释，物业服务合同，涉及两个层面上的合同，与此对应的是物业服务行为，也涉及两个层面上的行为。

一是建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，或者经业主委员会、业主大会依法选聘后与业主委员会、业主大会签订的物业服务合同。由建设单位选择物业服务企业签订的前期物业服务合同，和由业主大会、业主委员会选聘新的物业服务企业签订的物业服务合同，具有相同的合同目的，均在于选择合适的物业服务企业。因此该合同，具有选任性、代表性、公共性，根据有关规定对全体业主均具有拘束力。

同时，按照该类合同而由物业服务企业实施的物业服务行为、履行的义务，相应的具有公共性、不特定性。

二是物业服务企业依据前期物业服务合同或者选聘物业服务合同，与每个业主签订的“一对一”物业服务合同；或者即使没有签订合同，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，视为单个业主与物业服务企业之间仍然具有物业服务合同关系。这类合同，具有个体性、相对性、特定性的特点。

同时，按照该类合同而由物业服务企业实施的物业服务行为、履行的义务，相应的具有直接性、特定性。

业主的“私利益”与全体业主的“公共利益”需分清

郑州市惠济区检察院检察官王瑞娟指出，实践中，发生物业服务费用纠纷的，应判断物业服务企业不履行义务所侵犯的客体是全体业主的“公共利益”，还是某个业主的“私利益”。

在全体业主的“公共利益”受到侵害情形下，应由业主委员会以前期物业服务合同或者选聘物业服务合同为依据，主张权利或进行抗辩。例如物业服务企业对公共区域的绿地未予维护，导致绿植死亡等，业主委员会有权要求物业服务企业进行补栽补种。

在单个业主“私利益”受到侵害情形下，应由该业主以单个业主的物业服务合同为依据，主张权利或进行抗辩。单个业主的权利在因物业服务企业不履行、不适当履行受到直接侵害时，可以作为独立的民事主体以物业服务企业未尽到义务为由要求物业服务企业进行赔偿。例如物业公司没有将业主家门口的垃圾打扫干净，导致该业主行走时滑倒摔伤，其医疗等费用，可以物业服务企业未尽到义务为由要求物业服务企业进行赔偿。但物业公司没有将业主家门前的公共绿地的垃圾打扫干净，该业主是不能以自己的权益受到侵害为由，不交或少交物业费用，因为公共绿地的权益享有者是全体业主，而不仅仅是某具体明确的业主。

假如业主认为业主委员会不作为，没有维护业主权益，则业主可以提出建议，召开业主大会，重新选举业主委员会，以维护业主利益。