业主家中被盗类物业管理案例分析
许多业主都认为自己交了物业管理费、保安费，物业管理公司就要对自己的人身和财产安全负全部责任，如果发生意外，就应由物业管理公司赔偿。这种想法对吗？物管企业是否该对小区发生的盗窃事件负有责任，遭窃业主的损失到底该不该由物管来赔偿？已经成为了业主关心的一大热点问题，让我们先来看几个案例。
（一）、案情
2003年11月15日凌晨4时30分许，原告王女士发现家中有异常，认为家中发生了盗窃，遂拨打物业电话，随后物业管理员赶到现场，并打“110”报了警，后民警赶到现场进行了勘察，发现屋内有翻动的痕迹，但至本案庭审结束时，该案件尚未侦破。另据原告报案称家中丢失了三星手机一部、索尼收录机一台及现金130元。原告认为，双方签定的合同约定：被告负责维护小区的公共秩序，包括巡视、门岗值勤、盘查可疑人员。由于被告管理不严，监视装备失效，保安人员失职，导致家中发生入室盗窃案件。被告方违反合同的约定，未达到约定的管理目标，造成原告经济损失的，被告应给予原告赔偿。被告辩称，由于原告所述盗窃发生时，被告积极进行了协助，履行了合同及法定义务，不存在过错。且盗窃案件尚未侦破，无法认定盗窃事实的存在，也无法准确确定财产的实际损失，更何况盗窃属于犯罪行为，应由犯罪分子承担责任，故不同意原告的诉讼请求。法院经审理认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告要求被告承担因盗窃所造成的损失，但至本案庭审结束时，刑事案件尚未侦破，原告的损失尚无法准确界定，而原告亦未向本院提交其他证据证明其所受到的损失，故对原告要求被告赔偿经济损失的诉讼请求，本院不予支持。最终法院判决驳回了原告的诉讼请求。
2004年12月22日晚，家住在中山市火炬开发区一住宅小区的张某，一回到家门口便发现情况不妙：只见自家钢制防盗门和木门的锁头被人撬坏，整个门都损毁变形。入房一看，箱柜、衣物一片狼藉，张某遂报案。据统计，张某家中被盗财物损失共计损失价值59560元。张某认为，自己每月缴交物业管理费，把自家财产交给物业公司看管，如今小偷破门而入，物业公司竟毫无知觉，不管怎么说都存在管理上的疏忽，应赔偿自己的全部损失。事发后，张某找到物业公司协商赔偿事宜，但该公司不予理会。张某遂把物业公司告到中山市人民法院，要求该公司赔偿损失59560元。物业公司仍不愿承担业主分文损失，辩称其管理服务已达到国家ISO9001管理质量认证，认真落实了保安员职责制度、交接班制度，对车辆的进出做好登记制度，无奈小偷厉害，是小偷偷走业主的东西，业主应通过公安机关向小偷索赔。中山市中级人民法院经审理认为，物业公司在公约、小区管理规程等文件中均承诺对小区物业及居民人身、财产负有安全保障义务。物业公司对小区居民住宅的保安巡逻显然存在疏漏，对罪案未能及时发现、制止，对由此造成的损失负有一定过错，应承担相应的赔偿责任。因案件发生在室内，发现入室盗窃有一定难度，而业主对其室内财产负有主要的安全保障责任，故法院判决物业公司承担20％的赔偿责任。
2006年9月7日，董先生下班后发现，其位于海淀区某家园小区的住所被盗，警方认定是入室盗窃。“我们家住1层，曾要求物业安装防盗门窗，但被拒绝。”业主董先生认为是物业公司没有尽到防范义务，将物业公司诉至海淀法院，索赔近4万元的损失。法庭上，董先生细数了物业公司保卫不力的几大“罪状”：小区原定的每栋楼1名保安配制变为4栋楼1名保安；楼内报警电话早已过时，未及时更新；小区红外防盗系统也不能正常使用。董先生认为，作为小区的管理者，物业公司没有保障业主人身财产安全，应该给予赔偿。法院经审理认为，董先生没有为几大“罪状”提供证据证明，所以法院不予采信。且《万泉新新家园房屋装修管理规定》规定的“严禁以任何形式封闭阳台、露台，严禁在房间、窗户外侧安装任何物件”，未违反相关法律、法规，应属有效。同时，法院认为，物业公司为业主提供的安全保卫服务仅为小区范围内公共区域的安全保障，不包括业主住房内的财物保管服务，所以不能苛求物业公司的保安服务能够防止一切盗窃案件的发生。法院认定物业公司只负责小区公共区域的安全，不包括业主住房内的财物保管服务，驳回了董先生的诉讼。
（二）、分析
在现实中，由于第三人盗窃侵权造成的损害，往往会由于刑事案件未侦破或损失未完全挽回，业主转而要求物业公司承担责任。实践中，此类案件屡见不鲜。由于法律、行政法规对此所做的规定较少，导致各级法院在处理此类案件时，主观性比较大，依据和观点各不相同，同案不同判的情况比比皆是。究竟业主家中失窃物业公司该不该赔呢？让我们首先来了解一下物业管理公司与业主之间民事法律关系及物业管理合同的法律属性。
物业管理机构与业主、业主委员会或者其他组织所签定的合同即是物业管理合同。物业管理合同作为连接物业公司和业主的契约，是物业公司的物业经营权产生的原因，同时，也是业主要求物业公司承担违约责任的主要依据。物业管理，一般是指根据业主、业主委员会或者其他组织的委托，物业管理机构对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防等事项提供协助管理或者服务的活动。
就物业管理合同的性质而言，其应属无名合同。物业公司与业主之间是委托管理关系，其构成要件类同于委托关系。对无名合同的法律调整，应当运用总则的规定，并可以参照与其相类似合同的法律规定。其具有如下特点：1、物业管理合同受相关物业管理法规及《合同法》的调整。2、物业管理合同不同于保管合同。物业管理公司的主要合同义务是管理职责，不形成物业管理公司对业主、物业使用人家中财物的保管、赔偿责任。3、物业管理合同与委托合同并不完全一致。委托合同任何一方均有权单方解除合同；而物业管理合同双方均不得任意取消或解除合同。
二、物业公司的合同义务
根据《物业管理条例》的规定，结合实践来看，物业公司的合同义务主要有以下几种：1、公用设施、设备、场所的维护修缮义务。对物业共用部位、共用设施设备的日常运行进行维护；2、环境卫生、园林绿地的维护义务。对物业管理区域内的卫生进行清洁、对物业管理区域内的绿化进行灌溉、养护；3、安保义务。物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。4、公共事务管理义务。对物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。5、其他义务。由合同双方约定的由物业公司承担的义务。
物业公司的安全保障义务是指物业公司根据物业管理合同的约定，作为经营者或者管理者承担的对他人的人身、财产负有的合理限度内的安全保护义务。其有义务为维护小区的公共秩序而实施的安全防范工作。《物业管理条例》第四十七条规定，“物业管理企业应当协助做好物业区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”保安服务一般通过门岗、巡逻、守护等项目，及相应的安保设施设备，保障小区安全。具体安保服务内容应通过物业服务合同约定。安保义务由服务合同确定，物业公司的保安服务应达到合同约定标准，如果没有约定的，则应按行业标准执行。但应当根据实际情况来判确定物业公司的安保义务，如物业管理费收取数额的多少、小区治安环境的实际情况等。作为物业管理方在维护小区治安方面，其应当主动介入的处置和防范，比如对在小区内活动的可疑人员有权讯问查明其身份，对有可能涉及人身、财产安全的隐患，有权主动排除或要求相关人排除。但物业公司的安全保障义务属于防范性质的，与公安机关的维护社会秩序、保护公民合法权益的法定职责有着根本区别的。
三、违约责任的构成要件
违约责任，就是合同当事人违反合同的责任，是指合同当事人因违反合同约定所应承担的责任。违约责任的构成要件，是指违约当事人应具备何种条件才应承担违约责任。违约责任的构成要件可分为一般构成要件和特殊构成要件。所谓一般构成要件，是指违约当事人承担任何违约责任形式都必须具备的要件。所谓特殊构成要件，是指各种具体的违约责任形式所要求的责任构成要件。各种不同的责任形式的责任构成要件也有所不同，就物业管理合同中违反安全保障义务的违约责任的构成要件为：
1、违反安保义务的违约行为。违约行为是指合同当事人违反合同义务的行为，即当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的。具体而言，就是义务人存在未尽到合理限度内的安保义务，因而直接或者间接地造成他人人身或者财产权益损害，应当承担损害赔偿责任的行为。物业管理企业的安保义务，如若没有特殊约定，应为一般意义上的安全防范义务，只要物业公司履行了善良管理人的注意义务，就应该认定物业公司适格履行了约定的安保义务，即使业主遭到了损害，物业公司也不应该承担责任。
2、损害事实。损害事实指当事人违约给对方造成了财产上的损害和其他不利的后果。即因违约行为直接或者间接地造成他人人身或者财产权益损害。
3、因果关系。即违约行为和损害结果之间存在着因果关系。违约当事人承担的赔偿责任，只限于因其违约而给对方造成的损失。
四、违反安保义务违约行为的确认
物业公司的安保义务是指物业公司根据物业管理合同的约定，作为经营者或者管理者承担的对他人的人身、财产负有的合理限度内的安全保护义务。作为物业管理方在维护小区治安方面，其应当主动介入的处置和防范，比如对在小区内活动的可疑人员有权讯问查明其身份，对有可能涉及人身、财产安全的隐患，有权主动排除或要求相关人排除。判断是否尽到安保义务，可以从一下几个方面判断：1、是否有足够的安保人员，安保人员是否正确履行安保义务，是否严格执行安保管理制度；2、是否有合格的安保设施设备，安保设施设备是否正常使用，是否保养维护；3、是否有完善的安保制度，安保制度是否落实实施，是否监督保障措施，是否有针对性的措施。
小区安保旨在维护小区居民的人身、财产安全，物业管理方一般应派专人在小区巡视，及时发现问题，对于小区存在的安全隐患也应及时派人巡视、排除，或采取针对性的措施，以消除或减少安全风险。具体安保服务内容还应通过物业服务合同约定，安保义务由服务合同确定，物业公司的保安服务应达到合同约定标准，如果没有约定的，则应按行业标准执行。小区的保安人员只有安全防范的功能，不可能做到时刻出现在小区的每个角落，因此对于一些无法预料的损害，物业管理企业不应该承担责任。而且物业管理企业的保安人员也的确不可能时刻保护到每一个业主的人身和家庭内的财产安全。因此，应当根据实际情况来判确定物业公司的安保义务，如物业管理费收取数额的多少、小区治安环境的实际情况等。一般来说，只要物业管理企业依双方的合同约定，履行了上述的合同内容，并对有关小区公共部分尽了合理的善良管理人的安全防范义务，就应该认定物业管理企业适格履行了自己的安保义务。如果没有证据证明失窃是物业公司管理、服务不到位造成的，那物业公司并不违约，就不承担责任。反之，物业公司没有履行合同约定或法律规定的安保义务，就构成违约，应当承担责任。
对于物业公司是否存在违反安保义务的违约行为由谁来举证证实，律师认为根据此类案件的特殊性，证据取得难易及控制区域来看，应当适用举证责任的倒置，由物业公司举证证实自己证明在物业管理活动中适格履行了约定的安保义务，没有违反安保义务的违约行为。不能提供上述的证据，就应当认定其存在违反安保义务的违约行为。但对损害的后果及因果关系，还是应当由业主承担举证责任。
五、物业公司的赔偿责任
物业公司如果存在违反安保义务违约行为，造成业主的损失，物业公司应当承担违约责任。可物业公司又应当如何承担赔偿责任，承担怎样的赔偿责任？法律对此并没有明确的规定，但从一般法理及最高人民法院的司法解释来看，物业公司承担的应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。安保义务人承担责任后，可以向第三人追偿。赔偿权利人起诉安保义务人的，应当将第三人作为共同被告，但第三人不能确定的除外。在合理限度内承担与其过错程度相当的补充赔偿责任，这是因为物业公司是以提供服务来收取一定的费用的，但如果要求其对小区内发生的一切人身损害、财产损失承担全部的赔偿责任，显然违背公平原则。物业公司将要面临的风险就是巨大的，不可避免的，与回报不对等的。因此，即使最终认定物业公司有违反安全保障义务违约行为，存在过错，也应考虑到刑事案件的不可预测性，并综合考虑收费的多寡等具体情况来判定责任的比例。
因此，业主的财产被盗是因为犯罪分子的犯罪行为而引起的，物业公司即使依据法律的规定应当承担法律责任，除合同另有约定外也不应当承担全额赔偿责任。按照合同法原理，物业公司违反合同约定义务所承担的法律责任不能超出它对履行本合同时对合同风险的理解，具体的范围在案件当中应当由法官结合案件的实际情况来确定，由法官自由裁量。
另外，在刑事案件尚未侦破时，原告是否遭受损失及损失的准确数额均不易证明。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。因此，失窃案件正处于公安机关侦破过程中，一般应等侦查终结或侦查无结果后再进行处理比较妥当。
