物业公司遇台风与不可抗力的案例分析

物业公司遇台风与不可抗力的案例分析

2014年9月16日，台风“海鸥”侵袭海口，导致海水倒灌，给很多市民带来了不小的财物损失，家住海甸岛袛园小区的陈志云也未能幸免，他的一辆奥迪车，在小区地下车库停放被水淹，为此支付了一大笔修理费。然而，陈志云认为物业公司没有很好尽到管理义务，于是将小区物业送上了被告席。□本报记者谈星余特约记者符晓玮

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奥迪车泡水业主告物业

72岁的陈志云是海甸岛袛园小区的一名租户，瑞特物业公司是该小区物业管理公司。2011年，陈志云买来一辆奥迪a4轿车。2014年9月16日台风“海鸥”来临时，陈志云的车停放在小区地下车库。然而，由于台风引起海水倒灌，小区地下车库被水淹，物业公司用抽水泵抽水，但因水量过大无法阻挡水淹车库，造成连同陈志云奥迪车在内的多辆小车泡水受损。

车子泡水后没几天，陈志云便将车送到汽车配件行修理，由于陈志云并没有为车子购买商业保险，这次维修总共花掉了他4万多元。陈志云认为，车子泡水有一部分原因是由于物业没有尽到管理义务，于是2014年12月5日，陈志云向美兰法院提起诉讼，让物业公司为他4万多元的车辆修理费“买单”。

法院一审判物业业主各担半责

美兰法院一审认为，陈志云作为袛园小区的租户，向物业公司缴交了物业管理费，物业公司也准许他的车停放在小区，相互之间形成的是物业服务合同关系，而非保管合同的关系。

物业公司因台风来临，基于保护业主的车辆免受台风的影响，要求陈志云等业主将自己的车辆停放地下车库。然而，物业公司并没有意识并预见到车辆停放在地下车库内有可

能带来的风险，其风险就包括地上水量猛涨或水量剧增溢进地下车库、淹没车辆的可能，而物业公司并没有证据证明自己全面尽到这一注意义务，并事先做好应对的预案及相应的准备，如预先准备沙袋，围堵地面大水等。因此，瑞特物业公司对陈志云的车辆停放在地下车库被水淹没，应当承担相应责任。

此外，台风导致海水倒灌，属不可

抗力。因此，法院一审认为，瑞特物业公司作为物业管理企业，有责任对强台风降水及其容易引起的其他相关联的突发事项采取一定的防范与应急措施，避免业主财产损害的发生，瑞特物业公司虽然也尽到了一定的责任，但并没有全面尽到自己的管理义务。

因此，一审法院依法确认陈志云的车因泡水致损费用为43610元，瑞特物业公司应承当26166元。

物业不服，认为台风属不可抗力

瑞特物业不服一审判决，向海口中院提起上诉，认为按合同约定的物业义务项里没有对业主车辆财产安全保障的内容。

物业方面表示，在台风来临前，公司召开专项会议布置各项台风防范工作，提前对所有的公共设

备进行排查，包括对62台水泵，以及紧急发电设备的检查，确保正常工作。台风当天，小区车库值守人员发现水情后，立即以电话或者上门通知车主将车挪走，物业全部值守人员及各应急设备全部投入到抢险工作，有序地组织车辆疏散，

成功救出受困车辆数十辆。

台风“海鸥”导致涉案小区地下车库车辆被水淹，属于不可抗力所致，瑞特物业公司依法定免责。并且，根据合同中约定的免责条款，因台风原因造成的损失，物业公司不承担责任。

物业存在违约并且防护不足

海口中院二审认为，瑞特物业公司注意到台风登陆可能带来的影响，进行了防台风准备，在小区积水和车库进水后，通知并组织车辆撤离，确实做了一些工作，但公司未就可能发生的险情准备应急预案，未能就积水流入地下车库采取有效防护措施。此外，瑞特物业公司未通知陈志云或其家人，未完全尽到必要的管理和通知义务。

台风带来的风暴潮和天文潮合并导致的海水倒灌和积水具有不可预见和不能避免的情形，但如果物业公司采取了恰当的措施，台风造成的影响可以减小到最低程度。因此，本案虽然存在不可抗力的因素，但瑞特物业公司存在违约及防护不足的情形，不能因不可抗力而全部免责。因此，法院最终判决瑞特物业陈志云赔偿损失13083元。（文中人物均为化名）

以案说法

不可抗力免责有条件

海南阳光岛律师事务所陈剑律师表示，根据我国《民法通则》第一百零七条规定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。”不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。台风属于不可抗力的具体情形，当事人可以在不可抗力范围内免除赔偿责任，但免责是有条件的。如果当事人明知台风要来了，没有采取有效措施尽可能避免台风带来的损失，要承担相应的民事赔偿责任。