物业公司资质对物业服务合同效力的影响

你们小区的物业公司具备相关资质么？相信大多数人都没有关注过这一问题。其实，物业公司先签订物业服务合同，后取得物业服务资质的情况很常见。这一期我们主要谈一谈：“签订物业服务合同时，物业公司不具备相关资质，合同效力如何认定？”

法条链接：

《物业管理条例》

第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

物业服务合同纠纷案件中，常常有业主因物业公司不具备物业服务资质，主张物业服务合同无效，并以此为抗辩理由拒绝缴纳物业服务费用。在物业公司资质与合同效力的关系的问题上，法院持不同观点，司法实践中主要区分以下几种情况进行处理：

1物业公司与业主委员会或开发商签订物业服务合同时不具备相应资质，但是在合同履行期间获得了相应资质，法院一般认为，合同的效力瑕疵已消灭，对业主以物业服务合同应属无效为由拒交物业费的不予支持。

参考案例

“签订合同时的资质等级不符合合同约定，但其后取得了符合合同要求的资质等级。本案没有证据证明被上诉人的资质等级问题对其履行合同义务存在明显影响，更未构成根本性违约，故不可以此拒付物业服务费用。”

——绍兴文邦物业管理有限公司与卢祖更物业服务合同纠纷二审民事判决书（台州市中级人民法院（2014）浙台民终字第120号）

2物业公司签订物业服务合同时具备相应资质，但是在合同履行期间内，因没有年检或者资质期限届满丧失资质的，法院一般认为，企业经营资质年检，系行政管理行为，且对合同的履行无实质影响，不能认定原本生效的合同因此失去效力。当然，这里不包括物业公司因歇业、破产、等原因导致资质被注销的情况。

参考案例

“对被告提出的原告无资质违规经营的抗辩意见，本院认为企业经营资质年检，系行政管理行为，原告在签订前期物业管理服务合同时，具有服务资质，合同合法有效。该合同的效力要延续到业主委员会成立重新签订物业服务合同，因为业主委员会在物业服务期间未成立，业主也未与其他公司签订物业服务合同，原告虽未通过年检，但仍然继续提供物业服务，故原告与各业主的服务合同关系仍按前期物业管理服务合同履行。”

——建德市经华物业管理有限公司与姜敏物业服务合同纠纷一审民事判决书（建德市人民法院（2014）杭建民初字第157号）

对于以上两种情况，各法院的做法比较统一。

3对于物业公司在签订合同时至起诉前，均未取得物业服务资质的情况，不同地区的裁判标准不统一：

1、在广东地区，一些法院将《物业管理条例》中关于物业公司的资质规定，认定为行政法规中的强制性规定，认为根据我国《合同法》第五十二条规定，在物业公司没有资质的情形下签订的物业服务合同属于无效合同。在合同无效的情况下，业主应依公平原则和诚实信用原则向物业公司交纳相应服务费。

地方指导意见连接

《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》：“物业服务企业违反《物业管理条例》第三十二条第二款的规定，在起诉前没有取得相应物业管理资质的，物业服务合同或有关合同条款应当认定为无效。”

参考案例

“原告没有具备从事物业管理的资质，根据《物业管理条例》第三十二条第二款规定，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。因此原告签订的《物业管理服务合同》，违反了行政法规强制性规定，该合同无效，考虑到原告已对被告未售出物业、车位提供了管理服务，按照民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，被告仍应向原告交纳相应服务费。”

——茂名市吉安居物业管理有限公司与茂名市世鸿房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书（茂名市茂南区人民法院（2013）茂南法民一初字第748号）

2、包括吉林省在内，一些地方法院则认为资质问题不属于民事案件审理范围，对此问题不予审查，对于业主主张不予认定。

参考案例

“关于宏旭公司物业资质年检的问题，宏旭公司具有物业服务的资质，而资质年检属相关行政主管部门监督、检查范围，与本案不具有关联性，本院不予评述。”

——上诉人陈芯与被上诉人桦甸市宏旭物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书(吉林市中级人民法院（2015）吉中民一终字第926号)

3、以北京市为代表的一些法院认为，法律并未强制规定必须由具备物业管理资质的物业公司提供物业服务，故物业公司是否具备物业管理资质，以及是否在住建委备案并不能导致物业服务合同无效。

参考案例

“关于康立成主张的阳光助业公司系没有资质且未在住建委备案的物业公司，不能进行物业服务的上诉理由。本院认为，对物业公司的资质管理属行政管理范畴，且《中华人民共和国物权法》第八十一条并未强制规定必须由具备物业管理资质的物业公司提供物业服务，故物业公司是否具备物业管理资质，以及是否在住建委备案并不能导致物业服务合同无效，康立成的上述上诉理由，本院不予采信。”

康立成与北京阳光助业物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书(北京市第三中级人民法院（2015）吉中民一终字第926号)

4、浙江地区的法院认为，物业公司无资质情况下签署的物业服务合同，属于可撤销合同。

地方指导意见连接

浙江省高院出《关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见（试行）》第十一条规定：“物业公司以隐瞒或者伪造有关资质、资格证书等形式骗取签订的物业服务合同认定为可撤销、可变更的合同，业主委员会可请求依法变更或者撤销物业服务合同或者部分条款。”

对于第三种情况的不同观点，我们比较倾向北京地区法院的裁判观点，理由如下：

对物业服务合同成立、生效的分析，主要考察物业服务资质是否影响物业公司民事行为能力和无物业服务资质是否属于法定的无效情形。

根据《公司法》规定“法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭”，物业公司于营业执照签发之日成立,即具备民事行为能力，满足了物业服务合同成立的主体要件。

那么，物业公司不具备资质是否属于违反法律，即《合同法》所规定的无效情形呢？

首先，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定了两种物业服务合同无效情形：“（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。”其中，并未包含物业公司无资质的情况。

第二个关键问题在于《物业管理条例》中第二十四条中“应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业”的规定，是否属于《合同法》第五十二条所说的“法律法规的强制性规定”。

通说认为，强制性规定分为效力性强制规定和管理性强制规定，具体定义不再赘述。其中，管理性强制规范旨在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该行为在民商法上的效力。效力性强制规范不仅旨在处罚违反之行为，而且意在否定其在民商法上的效力。

《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发[2009]40号）第15条指出“正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的‘违反法律、行政法规的强制性规定’,关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。”其中，可见尊重意思自治、保障合同当事人交易安全的司法态度。

从《物业管理条例》第二十四条内容上看，是对建设单位选聘物业服务企业的行为进行管理。另外，第三十二条第一款明确“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格”，而没有明确应当具备相应资质，仅说明：“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，具体办法由国务院建设主管部门规定”。可见，物业公司法人资格是物业公司从事物业管理活动的必备条件，而资质属于行政机关管理内容。

综上，《物业管理条例》中对于物业公司资质的规定应属于管理性强制规范，法院在审理此类案件时，本着公平与诚实信用原则，不宜单纯因物业公司无资质而认定合同无效，还需综合考虑小区业主的利益是否受到严重影响，从而对合同的效力做出认定。