小区业委会解聘物业公司案例分析一则

【案情】2014年1月，盐城某房地产开发公司与A物业公司签订了《前期物业服务合同》，由A物业公司为该公司开发的建湖县某小区提供物业服务。合同载明：在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。

2017年11月，该小区业委会召开业主大会征求业主意见，同意与A物业公司解除合同的业主占总户数的49.68%，专有面积占小区建筑物总面积的44.06%。后业委会向A物业公司发出书面函解除物业服务合同。2017年12月，业委会与B物业公司签订《物业管理委托合同》，约定将该小区的物业管理委托给B物业公司。A物业公司不同意解除《前期物业服务合同》，小区业委会遂诉至法院。

【裁判】法院经审理认为，该小区开发商盐城某房地产开发公司与A物业公司签订的《前期物业服务合同》约定：在合同期限内，业委会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。经查，同意与靖和物业解除合同让其撤场的业主人数所占比例和专有部分面积所占比例均不符合双过半的法律规定。同时，业委会也未能提交选聘B物业公司的决定亦系依照《物权法》第七十六条规定的程序作出，故业委会与B物业公司签订的新物业服务合同未生效。因此，案涉《前期物业服务合同》并未自动终止。故判决驳回原告的诉讼请求。

【点评】前期物业服务合同是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业，在物业管理区域内对物业实施管理服务，并与之签订的物业服务合同。《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”由此可知，不论前期物业服务合同是否约定期限及期限是否届满，业主、业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同自动终止。

本案中，原告小区业委会以其已另聘物业公司为由，主张前期物业服务合同终止，根据《物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者管理人应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意，不符合上述条件，选聘和解聘物业服务企业均不能成立。