济南业主因不满物业服务拒交物业费败诉案例

济南业主因不满物业服务拒交物业费败诉案例2012年10月，宋某在一小区购置新房入住，后因不满该小区物业的管理而拒交物业费长达两年多，致双方对簿公堂。业主认为物业公司不作为时就可以拒交物业费，物业公司则认为其为业主提供了服务收费理所当然。那么，双方该如何寻求更好的沟通方式来避免纠纷产生呢？近日，历下区人民法院对这起物业合同纠纷作出一审判决。

起因：业主两年多拒交物业费被诉

2012年9月，济南某物业有限公司（以下简称物业公司）作为房地产开发单位济南某置业有限公司（以下简称置业公司）选聘的物业服务企业，在与其签订了《前期物业服务合同》后，依据《物业管理条例》为某小区的C、D区提供物业管理服务。同年10月1日，物业公司与该小区业主宋某签订了一份《业主手册》，约定宋某所购房屋的建筑面积为90.42平方米，物业费按建筑面积每月每平方米0.42元收取。此外，双方还对物业公司的相关服务内容进行了约定，包括生活垃圾的收集与公共环境的保洁；协助当地公安机关和基层治保组织搞好物业管理区域内公共秩序及巡查工作；庭院绿地及设施的养护管理；房屋公共部位及其附属设施的运行和养护；物业管理区域内车辆行驶及停放秩序的管理以及告知有关单位维护有关市政公共设施等。

此后，宋某入住该小区，并按时交纳物业费。然而，从2013年7月1日开始，宋某突然停止交物业费，至2013年12月31日仍分文未交。经物业公司多次催要，宋某仍拒绝交纳。无奈，物业公司一纸诉状将其告上法庭，要求宋某支付物业费1610元。

庭审：原被告各执一词互不相让

“宋某从2013年7月1日至2012年12月31日欠交费用共1025.36元，其中，每月按照合同约定的0.42元计算，且因其房屋附带阁楼，应按照建筑面积的一半收取。2013年1月1日，我公司调低了物业费标准，每月按照0.36元计算，至当年年底宋某共欠585.92元，以上共计1611.28元。现我公司仅主张1610元，宋某应立即支付！”庭审中，物业公司负责人主张，并向法庭提交物业费价格文件、收款收据及照片等证据以支持其诉讼请求。“我从入住小区至2013年6月一直按时向物业公司交纳物业费，但物业公司的服务却根本不到位，所以从7月份开始便拒绝交费。物业公司在管理该小区4年来，小区内没有安保进行值班巡逻，卫生环境脏乱差，楼下的花草也没有人进行修剪，许多公共设施也已开始锈蚀开裂，许多业主都曾向其提出问题或建议，但物业公司均未给予明确答复或解决。”宋某称，“此外，物业公司从未按时公示过其费用收支情况，且该公司给业主开具的物业费收取单据均是收据，从未出具过正式发票。现我对物业公司存在质疑，请物业公司出示有效营业执照和税务登记证明。”

随后，宋某向法庭提交了3张小区照片，以证明该小区的现状及物业服务不到位的情况。“根据《济南市物业管理条例》第三章第二十二条规定，《前期物业服务合同》应当约定期限最长不超过2年，分期建设的除外。现物业公司只是与置业公司签订了《前期物业服务合同》，有效期应为2012年10月至2012年9月，之后并未续签合同，所以根本不存在物业费事宜，也谈不上欠交物业费的事。”宋某补充道。

对此，物业公司认为：“宋某提交的照片真实性我公司无法确认，且照片上没有任何可识别标志，无法确认是我公司管辖的小区，即使照片是真的，也无法证明其抗辩内容。且宋某拒交物业费已是事实，其再做争辩也毫无意义。”

判决：业主应按约定补交相应费用

法院经审理认为，物业公司作为物业服务企业与宋某签订的《业主手册》合法有效，对双方具有约束力，双方均应遵照执行。根据该《业主手册》的约定，物业公司为宋某所住小区提供服务，宋某作为业主接受服务，根据权利义务对等原则，宋某应支付物业费。对于宋某应支付的物业费数额，双方于2012年10月1日签订的《业主手册》明确约定宋某的房屋建筑面积是90.42平方米，宋某应按照合同约定的面积向物业公司交纳2013年7月1日至2013年12月31日的物业费。物业公司主张从2013年1月起按照0.36元计算物业费未超出合同约定，法院予以支持。故宋某应支付自2013年7月1日至2013年12月31日的物业费1074元（0.42元/平方米×90.42平方米×18＋0.36元/平方米×90.42平方米×12）。

此外，物业公司主张宋某的房屋附带阁楼，阁楼按照建筑面积的一半收取物业费，即537元。对此，法院认为，双方所签《业主手册》是其双方权利义务的依据，《业主手册》并未约定对该阁楼收取物业费用，且物业公司对收取该费用未提供收费的依据或证据，因此法院对物业公司该主张不予支持。庭审中，宋某抗辩因物业公司未按约提供服务，其有权拒绝相应的履行要求，从宋某提交的照片证据并不能全面、系统、连续地证明物业公司提供物业服务的全貌，故法院对宋某的抗辩主张不予支持。

据此，法院判决宋某支付物业公司2013年7月1日至2013年12月31日的物业费1074元。同时，驳回物业公司其他诉讼请求。

法官说法

物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，客观来说，因物业服务企业自身能力、小区内众多业主对物业服务质量的评判标准不一等原因，小区的物业服务本身具有一定的难度。同时，物业服务合同系持续履行的合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，服务质量不易量化，本身需要物业公司与业主团结合作，共同努力，在履行过程中不断提出质疑，不断改进，才能达到更好地履行合同的目的，创造和谐舒适的小区环境。这种和谐舒适的小区环境既来源于物业服务企业努力工作，不断提高服务能力，也离不开小区业主的理解支持，这种理解支持很重要的一项就是正常交纳物业费用，以维持小区的正常运转和发展。所以，宋某提出的物业公司服务方面存在的不足，可与物业公司协商要求予以改正或收集证据后依法要求其承担相应的违约责任，但宋某不能以此为由拒绝交纳物业费，否则不但会使物业公司的合法利益受损，也会影响其他正常交费业主的利益。而物业公司作为物业服务企业，即便所收取的物业费价格较低，亦应主动接受业主的监督，努力提高服务质量，为业主提供宜居的居住环境。