别让车位稀里糊涂地影响了你和业主的关系

到了年底，很多业主又开始为车位的事情发愁，尤其在老旧小区这种情况更为严重。所以，今天的专题定位在小区车位的归属和使用问题来。

为什么写本专题

大家对车位的属性不清楚，所以在车位租售问题上概念不清。

开发商将车位的租售转交给物业代理，物业在不明就里的情况下实施代理，最后稀里糊涂背锅。

有些物业企业虽然知道车位的属性，但趋于利益铤而走险，侵犯了业主的权益。

业主维权意识逐渐增强，由于车位使用和权属问题引起的纠纷及案例越来越多，激化了物业与业主之间的关系。

车位有哪几种类型

一般情况，小区的车位分为三类：

产权车位：

主要是指开发商自建的地下车库，且开发商单独取得车库产权。

在这种情况下，开发商可以自行或者委托物业公司租/售车位。如果出租，则只出让使用权；如果出售，则出让包括处分权在内的充分物权。

公摊车位：

此车位面积已经列入公摊面积被分摊，如利用公共区域或者绿化区域改造的停车位等。

根据《物权法》第七十四条第三款规定，占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。所以此部分区域的车位，业主只有使用权，且该部分的收益归于全体业主共有。

人防车位：

按照人防工程的规划设立的车位。按照《物权法》和《人民防空法》立法中“谁投资、谁受益”的原则，在不妨碍防空功能和满足业主需要的前提下供业主使用，并可按约定收取一定的费用。

如果是开发商投资开发，开发商只拥有使用权，不拥有产权。即只能出租，而无最终处分权利。

通过上述的分类，我们可以区分有些车位具有产权，有些车位是不具有产权：

产权与非产权车位怎么区分

不能办产权证的车位：

通过在共有区域画线和编号来确定的车位。该车位占用的是业主共有的场所，所以无法独立拥有产权。

人防工程改建的地下停车场。人防工程的产权属于国家，不属于开发商和业主所有，无法办理产权。

能办产权证的车位：

楼盘建设时获得规划许可证而建设的具有独立面积的车库。

非人防工程改建，又不占用社区公摊，经过政府审批的车位，可以办理产权。

关于车位的其他问题

租赁车位有限期：

有时候，开发商或者物业代理会将没有产权的车位以一次性长期租赁的形式“卖”给业主。其实在这种操作下，业主还是具有一定的风险。

根据《合同法》规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效”。所以，车位租赁的有效使用期限一次性最长为20年，到期后需要重新签订租赁合同才是最为保险的操作方法。

车位是否一定要保持与房屋的使用一致性：

根据上面的分类已经非常清楚，即

如果具有独立产权的，车位产权本身与房屋产权独立，所以车位可以独立买卖，不一定房屋出售后就一定要出售车位。

如果不具有独立产权，本身就只有使用权，则根据租用协议进行使用，即使房屋已出售，但车位租赁期限未到仍可继续使用。

因此，不论车位是否具有产权都不影响车位与房屋的独立使用。