消防法对物业管理行业的影响

《新消防法对物业管理行业的影响》在3月19日《关于深化消防执法改革的意见》（以下简称《意见》）获得通过后不久，3月27日，住房和城乡建设部与应急管理部联合发布《关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》，明确了原消防救援机构承担的建设工程消防设计审核、消防验收、备案和抽查职责于6月30日前全部移交各地住房和城乡建设主管部门。

上述文件（以下简称“消防新规”）是贯彻“放、管、服”涉及消防管理的重要改革，体现了简政放权、便民利企、放管并重、宽进严管的宗旨，对于业主、商家、物业管理企业、各类消防供应商来讲有很大的影响。

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责任更大

此前公开发布的《意见》（征求意见稿）的内容包括总体要求、主要任务保障措施三个部分，共提出了13项改革措施。[1]其中，取消公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查。消防新规之前商管公司、人员密集经营场所经营者为了取得消防开业许可，需要报当地消防部门，经过现场检查、发现问题、整改问题后才能拿到开业许可。现在只要通过网上申报，通过互联网向消防部门作出符合消防安全标准的承诺后，即可投入使用、营业。消防部门对公众聚集场所进行抽查，发现未作出承诺或承诺失实的，依法责令改正并予以处罚，记入信用档案；对存在严重违法违规行为的，依法责令停止使用、营业。

这样，消防事前监管变成了事中和事后监管，相应责任也由申报方承担，但物业管理企业作为整个物业管理区域的管理者，业主作为整个区域的产权拥有者，是摆脱不了干系的。所以责任变得更大。

这时候，对于物业管理企业和业主来说需要做取舍，不能光看眼前利益，为了提高出租率、提高物业租金收取率而没有底线，放任商家的行为，那将带来难以想象的后果。对于物业管理企业来讲，还是要履行二次装修的审核、施工过程监管、参与隐蔽工程验收、参与竣工验收，特别对消防报警控制系统、疏散照明系统、应急照明系统、消火栓系统、喷淋系统、应急广播系统、防排烟系统等是否正常选材、正常施工、正常运行要加以管控；对疏散通道、疏散距离、防火材料、开业前消防演练、消防器材配备等要求商家对照承诺履行职责，如果是涉及安全底线的，要求对方整改结束后才能开业，并且要留有相关记录。业主对商家的选择也要格外慎重，尽量选择守法经营、消防隐患少的企业，避免因为消防问题导致商家停业，带来租赁纠纷，进而影响出租率和租赁收益。

取消一般工程消防验收和备案，消防新规以前是300平方米以上设计方案报消防机构备案，取得备案回执后开始施工，施工结束消防机构进行抽查。现在这些小面积或不涉及公众聚集场所的工程就由物业管理企业进行审核，不仅涉及设计、施工、验收，还涉及系统接入、今后运行管理等多方面。这也意味着物业管理企业的责任更大。这时就要求物业管理企业能守住底线，坚持原则，同时又要确保出租率和租金收缴率，难度比以往增大。

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成本更高

根据《意见》，取消消防技术服务机构资质许可，取消消防设施维护保养检测、消防安全评估机构资质许可制度，取消消防产品市场准入限制。对于物业管理企业来讲涉及三个方面的成本提高：

消防检测（消电检）成本

根据GA503-2004《建筑消防设施检测技术规程》要求，每年需要对消防设施和电气设施进行检测一次。由于资质放开，表面上对检测机构选择的面更多了，实质上是选择的面更少了。因为，取消了资质许可，难免会出现良莠不齐的现象。为了企业长远目标考虑，一定选择质量、信誉、专业程度可靠的公司，相对来讲成本会有所增加。

消防维保成本

根据GB25201《建筑消防设施的维护管理》要求，建筑设施消防维护单位应与消防设备生产厂家、消防设施施工安装企业等有维修、保养能力的单位签订消防设施维修、保养合同。由于采用的是事中和事后严管，所以需要维保单位严格按照相关标准逐一开展相关维保工作，势必带来成本的提高，也面临和选择检测机构同样的问题，也会导致成本增加。

消防物资采购成本

对企业采购部门来讲，原来的采购标准是在符合国家标准的前提下，比如通过国家标准、强制性标准，再比较价格。现在没有强制性标准，改为自愿性认证，开放消防产品认证检验市场，凡是具备法定条件的认证检验机构均可开展认证、检验工作，检测中对出具的文件负责并承担相应法律责任。对物业管理企业采购部门来说，选择信誉好、质量好、品牌好的合格供应商是必然的趋势，也会导致成本的提高。

物业管理企业守法成本提高，违法成本更高。根据《意见》，无论是“双随机”检查，还是集中专项整治或者是接到消防举报投诉后的检查，对检查发现的火灾隐患，要紧盯不放、督促整改；对隐患突出、有严重违法违规记录的单位实施重点监管。一旦被检查出来问题，涉及的成本将更大。因此，物业管理企业应该在年度预算的制订过程中就要充分考虑相关因素，一方面是按照以往的数据制订相应的维保、检测、物资更新等费用，另一方面还要预留一部分预算来应对可能涉及的消防改造、整改、提升等工作，确保万无一失。

人才更缺

无论是业主方还是物业管理企业，在消防设计审核、运行管理、技术改造、应急处理方面的人才需求量增加。而随着消防技术服务机构资质许可、消防设施维护保养检测、消防安全评估机构资质许可制度的取消，具有上述能力的人才就业面和选择余地进一步增大；而另一方面，由于责任加大，也有可能会导致部分上述人员转行。再加上大专院校专业设置和社会办学规模跟不上，人才将更加稀缺。消防工作责任重大，涉及机电设计、强制标准、运行规范等众多标准，需要长时间学习和实践，还需要及时更新学习，才能具备一定的能力。

今后如同律师、医生、建筑师一样，消防工程师作为一个重要职业资格将长期存在，取得证书的人员也将比较“吃香”。建议一个中大型物业管理企业至少在总部层面要配备注册消防工程师，在总部层面对各个分子公司、管理处涉及消防设计、施工改造等方面出具专业意见，避免出现事前不监管或监管不专业而导致事中和事后受到处理。小规模物业管理企业则可以采用聘用消防顾问的方法，聘请有消防工程师资质的单位对辖下管理处的消防相关问题提出专业意见。

强者愈强

《意见》的下发，体现了简政放权、放管结合、优化服务的特点。对物业管理企业、消防检测机构、消防维保机构、消防产品厂家、业主、经营者来讲，表面上是放松了审批，实质上是责任进行了转移，过去靠托关系、打擦边球、领导打招呼等招数通过审批的现象肯定还会存在，但最终责任是要这些单位自己承担。新规是在逼迫企业守法经营，切实履行相关职责。对于大企业来讲本身就已经将消防安全作为企业的红线来看待，所以增加的成本和风险有限；但对于小企业，在没有约束的前提下铤而走险的几率增大，但是一旦被发现违反相关法规，要么花代价进行整改，要么情节严重的受到严处。因此，未来的发展一定是优胜劣汰，遵守消防法规、按照有关消防标准实施的企业，包括物业管理企业、消防检测机构、消防维保单位、消防产品厂家都将比拼质量、服务、专业程度，强者愈强。

此次消防新政的实施，是消防改革的进一步深化，进入了改革的深水区，让市场来自我调节，进行优胜劣汰，依靠无形的手推动社会发展。在进行过程中肯定会遇到阻力，遇到未知的困难，这种改革如同休克疗法，见效快但阻力大，如果采用渐进式改革又不彻底，足见中央对消防管理改革的决心。当前是考验中国企业经营最缺乏的东西——诚信或者说契约精神。坚守诚信就是坚守底线，遵守契约就是兑现承诺，短期内是增加管理成本、降低市场占有率，长期则是稳定的增长和高速的发展，希望广大企业能挺过这一关。

注释：

[1]具体内容为：

（一）取消和精简4项消防审批。取消公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查，实施消防安全承诺制；取消一般建设工程消防验收和备案，仅保留对涉及重大公共安全的建设工程消防验收；取消消防技术服务机构资质许可，维保、检测、评估等服务事项由市场调节；取消消防产品市场准入限制，开放消防产品认证检验市场。

（二）强化事中事后监管。全国实施“双随机一公开”，针对火灾多发频发的行业和领域，适时开展集中专项整治，依法依规严肃查处违法违规行为，并纳入社会信用记录。强化火灾事故倒查追责，对亡人和造成重大社会影响的火灾逐起彻查工程建设、中介服务、产品质量、使用管理等各方主体责任，纳入“黑名单”管理，实施联合惩戒。

（三）全面规范消防执法行为。完善“互联网+监管”执法工作机制，将执法行为全部纳入消防监督管理信息系统管理，实现执法全过程网上监督、公开透明。全面实施执法全过程记录、法制审核、执法公示等制度，严格限制处罚自由裁量权，防止执法随意、标准不一。消防部门与消防协会、中介组织彻底脱钩。消防部门管理的科研、认证机构一律不得开展与消防执法相关的中介服务。制定消防人员职业规范，明确“三个不准”，严格消防干部及其近亲属从业限制，建立健全消防执法责任制和执法质量终身负责制，落实“三个一律”问责措施。

（四）优化便民利企服务。全面清理消防审批的前置条件、于法无据的证明材料、模糊条款和兜底条款。能够通过部门交互获取的信息，不再要求单位和个人提供。实行容缺后补、绿色通道、邮政或快递送达等便利化措施，推行预约办理、同城通办、跨城联办、智能导办、一对一转办等服务方式，多渠道多途径提高办理效率和服务水平。开放消防救援站，设立基层消防宣传教育站点，便于群众就近免费接受消防培训。