物业冬季 “ 四防 ” 攻略

物业冬季“四防”攻略近期苏州接连降温，严寒之下，各物业公司都已启动防寒防冻工作，并积极做好温馨提示，向广大业主告知防寒防冻措施。防寒防冻措施是什么？对于物业公司做的防寒防冻工作，有些我们看得到的，更多的是我们看不到的。那么寒冬季节，物业公司都会做哪些工作呢？其实主要有四个方面：防冻、防滑、防雪、防漏。防冻冬季到来，物业公司首先要做的就是防冻，主要有公共设施设备、楼道、空置房屋三个方面。公共设施设备防冻冬季易发生水管道及消防管网冻结、冻裂，消防栓阀门冻死、栓体冻裂等现象。物业公司要在入冬前及早部署安排，对这些公共设施设备进行检查并保温。</p>

检查范围检查室外消防栓、水泵接合器、计量水表、阀门等。检查室外裸露供水管道、消防管道等。检查车库出入口处供水、消防管网等。检查走廊临近窗户位置消防管道及供水管道、喷淋头等。检查大厦顶层供水、消防管道、消火栓、喷淋头等。处理措施属检查范围内的消防栓、水泵接合器、计量水表、阀门需要每年入冬前进行保温处理，采用合适管径的保温棉进行保温包裹，外层玻璃丝布缠裹后用油漆刷面。消防管网用红色油漆处理，供水管网用天蓝色油漆处理，阀门用孔雀蓝色油漆处理，传动机构防护罩用红色处理，消防管道水流方向指示用色标记，供水管道水流方向指示用红色标记。检查要求由各项目安排每周进行重点检查，做好检查记录，发现问题应及时处理。对存在防冻安全隐患部位应重点关注，增加检查频次。检查因外部条件存在的防冻安全隐患，如：入冬前应将楼道门窗关闭严实，缺损玻璃及时补安。屋面出入口也要封闭严实，必要时可加锁防护。没有闭门器的楼道门应安装门弓子，以达到楼道门自动回关，保证室内温度，起到防冻效果。应急措施如发现管道冻裂，应尽快关闭最近控制阀门并将电梯升至漏水点以上楼层。防止因漏水造成次灾害，并对相应楼层采取防水措施，隔绝漏水通过轿门进入电梯井道。对冻裂管道进行检查，确定维修方案及所需材料，并组织人员安排维修，维修完毕试压正常后，对维修区域管道进行保温处理。做好维修记录，对维修位置及维修事项进行记录入档。空置房屋防冻

一些空置房屋的业主，大部分缺乏对冬季防冻重要性的认识，疏于适时查看或信息告知，致使发生应急事件时联系不到业主，给相邻业主带来了较大损害；一些开发商会将没售出或已售出但尚未办理入住的房屋（特别是商业网点），交给物业公司看护。所以对于这类房屋，应采取如下措施。

开发商的空置房加强室内防寒保温。对空置房的阳台门窗进行检查，缺失的玻璃应及时补上，确保门窗关闭严实，对关闭不严的门窗要用草垫子、棉门帘进行封档。必要时应用岩棉等保温材料包裹上、下水管线进行保温。建立空房巡视制度。设专人对空置房屋进行巡视，一般要求三天巡视一次，最长时间也应一周巡视一次。严寒时对重点房屋（有共用设施的空置商业网点）应一天巡视一次，发现问题及时报告并解决。建立应急机制。入冬前制定切实可行的应急预案，组建应急维修队，准备应急物资。无论是夜晚还是节假日，接到应急报告，相关人员能及时赶到现场，尽快解决问题。真正做到应急不慌，处理得当，修缮及时，避免损失。业主的空置房对这样的空置房，物业公司应在入冬前积极联系业主，沟通协商查看事宜，建议业主对上、下水管线等采取保温措施，互相交换联系方式，确保发生应急事件时，能够及时联系。同时，物业工作人员可告知业主，一旦发生突发事件，给他人带来损害时，业主应该承担相应的责任。如果空置房内没有贵重物品，物业公司可以收存业主的房门钥匙以备突发事件时使用。防滑

隆冬季节，易出现雨雪冰冻天气，给业主的日常出行带来不便和安全隐患，作为家园安全卫士的物业公司，做好防滑工作，可有效避免安全事故的发生，保证业主平安出行。及时清除装置、道路、楼梯、通道上的积雪、结冰。在主要通道上设置防滑设施，如：防滑毯、防滑垫等。在存在滑倒风险的地方，设置安全提示标语。物业公司可向业主科普冬季防滑小知识，做好温馨提示：上下楼梯应扶扶手；冬季雪天出行应穿防滑鞋，在马路人行台阶上行走；雪天步行速度不要太快，步幅要小，双手不要揣在兜里，因为上臂来回摆动能起到平衡作用；如果路上真的不小心突然摔倒，尽量别用手腕去支撑地面，因为这种摔倒姿势最容易造成手臂骨折。一旦摔倒发生骨折，切不可乱揉乱动，以免加重伤情。应用围巾、木板等工具固定好骨折部位，请求他人帮助或报警，尽快送医治疗。防雪

做好防雪工作，首先应提高对雨雪天气的应对能力，确保雨雪发生时，能及时采取有效措施最大程度地预防、控制和减轻区域内人身、物资、财产所受影响，确保正常的服务环境和秩序。

成立应急小组

成立清雪领导小组，指挥协调责任范围内的清雪工作。

做好应急物资的后勤保障工作（包括盐、清雪工具等）。各部门针对所辖区域的道路、活动场所及时开展积雪积冰的清除工作。清雪工作程序

小雪昼间降雪的，雪停即组织清扫；夜间降雪的，次日正常上班前应当清扫完毕。道路、住宅区等人流密集区无堆雪、无散雪、无结冰即可结束清雪工作。中雪昼间降雪的，雪停即组织清扫，或雪未停，但积雪厚度超过5cm时组织清扫；夜间降雪的，次日临晨开始组织清扫，合理安排积雪堆放，必要时组织人员对主要交通要道积雪喷晒适量盐水。道路、住宅区等人流密集区无堆雪、无散雪、无结冰即可结束清雪工作。大雪或路面结冰公司清雪工作指挥部下达清雪指令，必要时，及时协调机械推雪设备。各部门尽可能多的组织人员立即就位，组织开展义务清雪铲冰工作。各部门要对主要交通要道积雪喷撒适量盐水或融雪剂，对含盐积雪清运到指定地点，并对结冰路面进行处理。对各责任区清雪工作组织验收合格后结束清扫工作。工作要求小雪12小时，中雪24小时、大雪48小时应完成积雪清扫工作，严重雪情不超过60小时。不得在果皮箱、垃圾池周围堆放积雪，未被污染的积雪可堆放于树穴及绿地内，被污染的积雪（喷洒过盐水的雪）禁止倒入树穴及绿地内。周六、周日及节假日如遇降雪仍按照预案执行。防漏冬季公共部位的渗漏主要是屋面和外墙面水落管位置。屋面渗漏的防治在入冬前仔细检查女儿墙防水檐下卷材有无翘起缝隙，如发现有缝隙应用防水油膏嵌充，以牢固密实为准。仔细检查排水口铁板与卷材粘贴是否密实到位，如发现不密实或没到位现象应立即用喷灯烘烤或重新粘贴防水卷材。冬季一旦发生屋面渗漏，要迅速排除屋面积雪和积水（冰），再仔细清理渗漏之处的冰渣水滴，必要时可用喷灯烘干，而后再填嵌防水油膏。外墙面水落管渗漏的防治

大多屋面都是有组织排水，冬季屋面积雪溶化成水，由屋面排水口流入外墙水落管排出。可是外墻的水落管温度很低且又很长，雪水顺水落管流下时就冻结在水落管内壁上，一层复一层逐渐成冰堵住整个水落管，继而膨胀撑破水落管。使得雪水渗漏出来顺外墙面流淌，在夜间寒冷时又冻结在外墙面上。在屋面积雪溶化期间，注意及时清扫排出积水，并在临近天黑时，在水落管上部用木棍敲打，将粘结在水落管内壁上的冻层震碎震落，避免冰层越积越厚堵住整个水落管。发现外墙面上有冰层时，要及时将冰层清理，既能避免冰层坠落伤人，也可减轻或避免此处墙面春暖花开时发霉长毛。