卖场中央空调系统运行维护管理手册

卖场中央空调系统运行维护管理手册

物业设备设施主要包括空调设备设施、消防设备设施、消防中控室、配电室及电梯设备设施的日常运行管理及维护物业检修。

一、中央空调系统总体管理要求

（一）概述

中央空调系统是指为经营场馆、办公区域的室内提供冷热空气调节的设备及相关辅助运行的设施，从而达到为经营者和消费者创造一个良好、舒适的工作和购物环境。

（二）总体管理标准

1、为经营场馆的经营活动创造清洁、舒适的环境。具体工作标准：夏季制冷期室内温度低于28O℃，冬季供暖时不低于16O℃。

2、保障各终端设备的正常运行。具体工作标准：营业活动场所的风机盘管无噪音，夏季制冷时无冷凝水滴漏，如出现以上情况要及时维修。

3、节能降耗，在保障经营场所的温度要求下，减少能源的消耗。具体工作标准：对各经营场馆的温度每天巡视不少于二次，并做好记录，在不同的气象条件下随时调整中央空调机组的运行状态及各终端设备的运行状态，对冷却水的进口温度随时观察和调整，使其温度控制在30℃左右，保持最佳工况。

4、使中央空调机组运行在最佳状态，延长机组工作寿命。具体工作标准：做好机组的运行记录和操作员交接记录，每二小时记录一次。对照不同时期澳化锉机组的浓溶液温度、稀溶液温度、真空度、冷却水的出口温差、冷冻水的进出口温度及机组的异常噪音，要能及时的发现问题，将设备的故障解决在初始阶段。

（三）分项管理标准

1、气密性：

澳化锉制冷机制冷量的大小，制冷机使用寿命的长短，澳化锉溶液质量的变化，主机内部金属材料的腐蚀快慢等，无不与制冷机的真空度有密切关系。因此，保持制冷机的真空度非常重要。

（1）应强化抽真空制度。根据实际情况，适时抽取真空（从真空泵保养出发，每天运行一下也是必要的）。

（2）防止制冷机泄露。可用两种方法确定机组气密度好坏：一是每天由操作人员记录抽真空前、抽真空后的真空度，把相隔一天的两组数据进行对比，如果第二天抽真空前的真空度与前一天抽真空后的真空度相差很明显，则可以初步确定机组气密性差（注意：抽真空前应记录好当天的大气压，再计算出真空度，做比较时也应考虑当天的大气压）：二是由机械真空泵抽气对制冷量的影响来判定，若抽气后机组制冷量升高，停止后降低，反复数次后可定性确认机组气密性差，须进行检漏。还有的机组装有自动抽气装置，对这类机组可检查自动抽气装置每周投入运行的次数，如超过一般范围，则应对机组进行检漏。采用这种方式判断机组气密性好坏，关键在于加强运行管理，记录每次抽气开始和结束时间，以及总的抽气次数以利于分析。

2、溶液：

溶液管理的主要内容有碱度、缓蚀剂和表面活性剂的管理。澳化锉溶液出厂前PH值一般调整在g一10.5的范围内，机组运行后，溶液的碱度会随运行时间的增长而增大，机组的气密性越差，碱度的增大越快，碱度增大大高就会引起碱性腐蚀。机组每年开始投入运行前，应用万能阳试纸测试其碱度，如碱度过高，可用氢澳酸（日BR）调整，过低则可用氢氧化锉（LIOH）调整。一直调到与试样记录的阳值相同为止（注意：应请专业维修保养技术人员配合完成）。

3、空调水泵：

保障空调水系统的各种水泵运行在正常状态。具体工作标准：在水泵运行期间，每四小时对水泵的运行情况做一次记录，主要内容有：水泵电机的电流是否在额定电流以内，三相电流是否平衡，水泵的出口压力应保持固定值，水泵无噪音和水封处无漏水等。对不正常的情况应能及时发现，尽快解决。在正常情况下，每年在机组转换工作状态时至少对水泵进行一次检修和维护。

4、机组清洗：

加强了溶液的管理及机组气密性的保持，并不能保证机组不受腐蚀，而只是减缓机组腐蚀的程度，腐蚀仍在发生，铁锈等沉淀物还在生成，由于沉淀物的粘着使溶液交换器的性能下降，在机组工作时易引起喷淋系统的喷嘴堵塞，并且由于沉淀物的影响，溶液泵的轴承容易磨损，随着磨损的增大，电机将无法运转。因此，应采取的措施是2一3年在机组停机保养时，把溶液抽到储液罐中，对整个机组内部进行清洗，以去除沉淀物，机组清洗最好使用蒸馏水，若没有蒸馏水，也可用软化水代替。每年机组运行后停机进行维修保养，可用工具清洗法，用水枪或气枪和尼龙刷对传热管的表壁进行冲刷，同时，清除管壁的铁锈。

5、冷却塔：

为使制冷机组工作在最佳工况状态，降低能耗，必须保证冷却塔的正常运行。具体工作标准：冷却塔电机、各传动部件、布水器的转动无噪音，转动灵活，布水器布水均匀，填料无明显结垢和绿藻，冷却水供、回水平衡，无明显的飘水情况。夏季制冷时，每天启动冷却泵后，应对冷却塔进行一次外观检查。每年开机前，对冷却塔进行认真的清洗，清洗塔内的污垢及滋生的青苔。对于冷却塔的填料，在不同的使用环境下，随着使用时间的增加，会出现不同程度的老化、脆裂，可视实际情况，4一6年更换一次。

6、运行记录：

各种工作记录表填写认真，数据准确可靠。具体工作标准：燃料消耗记录准确，每班分开记录，以便对比找到最佳运行状态，达到节能减耗。各种运行记录准确无误，整洁，字迹清晰，以便比对分析机组的运行状态，保证设备的正常运行。

在运行记录表中，运行日记是最为重要的部分。操作人员应每隔Zjl、时记录检查结果，并与规定的极限值加以比较，使之不超过极限值（如有可能，应把极限值打印在运行日记上，以便比较）。运行日记就是机组运行的工作卡片，一旦发生事故，运行日记便是查明事故原因的有力依据。运行日记的具体制定，应参照制造厂家的使用说明书。

7、水系统的内部清洗：

水系统每2一3年进行一次化学清洗，进一步清除系统内的锈蚀及粘附在表壁上的污垢。同时使表面金属处于活化状态。随后，在水中投加高浓度的缓蚀阻垢剂，使金属表面迅速生成一种化学保护膜，以阻止介质对设备的侵蚀，从而起到缓蚀阻垢的作用，并且使清洗的活化金属表面钝化，为日常处理打下良好的基础。日常处理的工作，应当培训操作人员进行包括定期加药和简单的分析监测，以维持水中药剂的浓度，保持保护膜的完整性，并起到稳定的缓蚀阻垢的作用。

8、机房卫生：

机房内干净整洁，消防物品摆放整齐：机房内照明良好，门窗干净透明：与机组运行无关的任何物品、工具不得随意放置，各种机器设备无尘土。

二、冷却塔的运行及维护管理制度

冷却系统是澳化锉直燃机组在制冷期内的重要设备，它不仅直接关系到制冷效果的好坏，对保证机组能否正常运行起到至关重要的作用，而且对公共环境卫生也会产生重大影响。

（一）每三个月对冷却水水质进行一次嗜肺军团菌检测，发现问题除应立即消毒外，还应按《空调系统突发事件应急预案》处理。

（二）夏季制冷前对冷却塔及冷却水系统进行彻底的清洗（不少于两次），并进行消毒处理。

（三）对直燃机组的吸收器、冷凝器的管线进行高压水冲洗。

（四）夏季制冷期间每月不少于两次对冷却水水质进行一般项目的检测，包括：1、水质的电导率、酸碱性指标及钙、镁离子含量，并根据结果调整阻垢剂。

2、检查是否有菌藻产生，并根据情况调整杀菌灭藻剂。

3、水质是否有可见杂质生成，根据情况进行排污冲洗。

（五）夏季制冷期间根据天气的变化及蒸发量的变化随时调整杀菌灭藻剂的注入量。

（六）冬季供暖前对冷却塔及管线进行一次冲洗，在确认冲洗干净后对机组的吸收器、冷凝器、机房内的冷却水管路进行湿保处理，并注入缓蚀阻垢剂。

（七）冬季供暖前的所有工作完成后，把冷却水补水管中的水排空，以免冬季将管路冻裂。

（八）夏季制冷前对冷却水系统的所有水泵及管线设备进行彻底检修。

（九）夏季制冷期间每天起动冷却泵后，对冷却塔的运行情况进行一次外观检查，风扇电机及传动系统有无异声，转速是否正常。有布水器的冷却塔要观察其布水是否均匀，回水口是否通畅，齿轮转动的风扇，查看齿轮箱有无漏油。皮带转动的风扇，检查松紧度及有无丢转情况，出现问题应及时解决。

十）夏季制冷前对冷却塔的检修、维护

1、对冷却塔内的填料进行除垢。

2、对有布水器的冷却塔必须对布水器进行清洗。

3、对皮带传动的冷却塔必须对皮带进行认真检查：

（1）皮带的松紧度是否正常，并进行调整。

（2）观察皮带有无断裂情况，如有问题应及时更换。

4、对齿轮传动的冷却塔：

（1）应察看齿轮油颜色，有无污染。如有问题应查明污染原因，排除后更换新油。

（2）观察油箱中的油位是否在2/3处，如不够，应查明是否有漏油，排除原因后补油。

5、转动风扇轮和布水器轮，检查转动是否灵活、平稳。

6、以上工作完成后对现场进行清理：

（1）所有的工具清理。

（2）托水盘内的渣土、杂物清理。

（3）冷却塔内的油污必须彻底清除。

三、直燃机安全操作规程及工作内容

直燃机操作人员必须严格按照本规程操作机组，以确保机组的正常运行。

（一）开机维护检查（由机组操作员完成）

1、开机前先检查供电是否正常，油压、油量（燃油机组），天燃气压力（燃气机组）是否正常，各阀门的位置是否正确。

2、启动冷温水泵，观察压力和流量是否正常，水泵及电机有无异常声响。电流、电压是否在额定范围内，及冷（温）水进／出口温度。

3、在确认冷温水泵运行正常的情况下，启动冷却水泵（制冷时）观察压力和流量是否正常，水泵及电机有无异常声响。电流、电压是否在额定范围内及冷却水进／出口温度。

4、冷却水温必须控制在24OC一30℃之内：如在30℃左右时启动冷却塔风扇。

5、特别提示：制冷开机操作必须先开冷温水泵，后开冷却水泵，一切正常后方可启动机组。

6、机组启动后应认真观察制冷剂泵、溶液泵、燃烧器的火焰情况及烟气情况，如有异常应立即停机。

7、应将机组启动后的初始情况详细记录在案。

8、机组制冷运行时，必须打开温水排水阀，并卸掉手柄，使其保持在常开状况。

（二）停机维护检查（由机组操作员完成）

1、机组停机按’‘稀释停机‘’程序操作。

2、机组停机后应观察浓溶液温度。如低于90℃，可按下一项操作：如高于90℃继续对机组进行稀释运行操作。

3、稀释停机后，观察冷冻水水温，如水温低于SOC，不能停冷冻及冷却泵，如水温高于15Oc时则可停泵。

4、先停冷却塔风扇，后停冷却水泵，再停冷冻水泵，否则会冻管，造成重大机组事故。5、特别提示：停泵时先停冷却水泵，后停冷温水泵。

（三）制冷、采暖切换作业（由维保单位专业技术人员完成）

制冷、采暖的切换必须在专业技术人员的指导下进行，任何人禁止随意进行切换做业。

（四）抽真空作业（由维护单位专业技术人员完成）

1、抽真空作业时必须严格按照此规程操作，否则将造成严重事故或损坏真空泵。

2、抽真空作业必须由专职操作员进行。

3、抽真空作业前的工作：

（1）真空泵电源必须100％接牢，严禁抽真空作业中真空泵电源断电。

（2）真空泵的抽气管必须100％接牢。

（3）先打开真空泵电源，并将镇气阀打开让真空泵预热，冬季真空泵预热不得低于20分钟。

（4）检查真空泵抽气管路的密闭情况，方法如下：

①将真空泵的出气口与抽真空泵专用软管可靠的连接后放入有水的容器中。

②关闭镇气阀，看软管中有无气泡冒出，如有气泡则说明有漏气，必须检查处

理后直至无气泡冒出为止。

（5）以上操作完成后方可进行抽真空（注意：以上过程中真空泵一直在运行中）。

4、抽真空作业：

（1）在开启抽气阀前必须保证真空泵运行正常。

（2）在抽真空作业过程中，操作人员无论遇何种情况均不得离开现场，直至抽真空作业完成且清理完现场后方可离开。

（3）在抽真空作业中，操作员认真做好记录，当抽气气泡数少于每分钟1个时，抽气结束。

（4）抽气结束后先关分抽气阀，再关主抽气阀，此时真空泵必须仍在正常运转。

（5）在确认所有抽气阀均以按要求关闭后，方可停真空泵。

（6）特别提示：抽高发真空时，高发温度必须低于50℃，且抽气作业后要将阻油器中的水排尽，并对阻油器抽气三分钟。

5、抽真空作业后的现场清理：

（1）停真空泵后取下抽气软管，立即装上阀堵头及阀罩。

（2）将所有阀嘴用干净的湿布擦净。

（3）将已用过的真空泵油放出至干净的容器中，待下次清洗时使用。

（4）放入上次使用过且沉淀60天以上的真空泵油（注意勿将沉淀物灌入真空泵中）。启动真空泵1分钟，停泵后将油放入干净的容器中。此项操作两次后，放入新的真空泵油。

（5）作业结束后将现场清理干净，并将真空泵盖好。

（五）空调水系统水质的检验与工作内容

1、制冷期内每周对冷却水进行一次化验，根据化验结果调整排污水量及加药量。

2、制冷期内每日必须根据冷却水的化验结果和天气情况往冷却水中投放阻垢剂和杀菌灭藻药剂，并进行排污。

3、在机组的运行期内（制冷、供暖），每15天对冷冻水进行化验，根据化验结果决定是否对软化水系统进行冲洗排污。

4、每年一次对冷冻水、软化水系统的盐罐、日用补水水箱和树脂罐进行彻底清洗。在此过程中应检查树脂的情况并决定是否更换树脂。

5、对冷冻水每年进行一次外观检查和化学分析，决定是否对冷冻水进行排污处理。此项工作应在夏季制冷期前进行。

6、对水系统的各种管件、过滤器、软接头每年进行两次清洗、检查。

（六）直燃机燃烧系统的检查维修及工作内容

1、每日机组操作人员交班后，必须先对燃烧系统进行一次认真检查。检查项目包括：燃烧机、自动检测仪器、仪表，燃料泄漏报警保护装置，自动切断阀有无故障，动作是否灵活。

2、燃油机组每月必须检查燃油供给系统的管路、油泵是否有渗漏，日用油箱油位是否正常。

3、燃油机组在往日用油箱补油时，操作员必须在现场监守，以防外溢。

4、机组启动点火后，必须对火焰进行观察，并对烟气颜色进行查看，如发现问题应及时检修停机。

5、必须保持燃烧系统的所有设备、设施干净整洁，各种仪表盘清晰。

（七）空调水系统中各种水泵的检修、维护与工作内容

1、水泵运行期间每4小时必须对水泵的运行情况进行一次检查记录。

2、水泵电机的工作电流是否在额定值，三相电流是否平衡，并做好记录。

3、水泵的出口压力是否正常，应根据扬程的大小调节出口的压力，使之保持在最好的工况，并做好记录。

4、观察电机及泵体有无异常振动或噪音。

5、检查水泵的水封有无漏水情况。

6、对不正常的情况必须马上进行维修，排除故障。

7、在水泵运行正常的情况下，每年必须对水泵进行一次检修，夏季制冷前对冷却泵检修、加油，冬季供暖前对冷冻泵进行检修、加油。

（八）对中央空调机组维护与检修的工作内容

1、在机组启动前应先检查机组外部设备、设施工作是否正常，内容包括：

（1）配电设施是否正常，能否正常供电。

（2）燃料系统是否正常，能否正常工作。

（3）各种水泵是否工作正常，能否保证供水。

（4）机组显示屏上的各种数据进行记录，做好交接班记录。

（5）查看真空是否正常。

2、机组操作员必须每Zjl、时对机组进行一次记录，内容包括：

（1）浓溶液温度。

（2）稀溶液温度。

（3）烟气温度。

（4）冷却水进出口温度（制冷时）：冷冻水进出口温度。

（5）真空压力。

（6）机组有无异常噪音。

3、机组操作员必须养成做对比记录，查看有无异常的习惯，做到随时发现问题，随时解决，杜绝故障升级。

4、机组在制冷、供暖转换前对机组的保养：

（1）对机组进行抽真空作业，正常情况下，每年必须2次。

（2）对吸收器和冷凝器内的管路进行检查，是否有结垢、污堵情况，根据查检结果决定是否进行清洗。每年进行一次。

（3）供暖前必须将冷却水的水位放置湿保液位，并加入缓蚀阻垢剂，决不能将冷却水放空。

（4）对燃料系统的过滤器进行彻底清洗，如有必要还应更换过滤网。

四、直燃机房管理制度

（一）除机房操作人员外，其他人员不得擅自进入直燃机房（包括机房、油泵房、配电间等）。

（二）机房除适当放置工具和制冷物品外，严禁存放易燃易爆等危险品。

（三）值班人员对空调、水系统运行负全部责任，并认真执行巡检制度。每天早10:00,中午13:00，下午16:00进行三次对空调区域温度、相对温度的监测，保证室内温度夏季不高于28OC，冬季不低于16OC。

（四）直燃机组实行定人定岗、分班负责维修保养，按安全技术规程、保养规程进行操作，做好日常、月度、季度的保养工作。保证维修及保养质量，确保重点设备处于良好状态，并记入档案。

（五）直燃机开、停机必须由直燃机操作人员操作，其他人员不得擅动机组。

（六）值班人员必须严守岗位，服从指挥，严守操作规程，不得擅离职守。设备开、停时间，停机检修原因和具体时间、恢复正常状态时间等内容需详细记录在案。

（七）机房、机组的清洁卫生工作，由操作人员牵头与维修保养人员共同负责。

五、直燃机设备操作员当班制度

（一）值班人员严格按照排班表准时上班，如需调班必须提前一天向主管领导申请。

（二）值班人员须穿着工作服，坚守工作岗位，负责空调设备的操作、维护保养，不得擅自离岗。如有特殊情况须向主管领导请假，方可离开。

（三）按照保养规程及巡查制度，定时做好空调主机及所分管设备的日常巡查、保养工作，确保设备处于良好状态，并按设备的安全操作规程操作，严防人为事故发生。

（四）保持设备、机房的清洁和通道畅通，严禁堆放易燃、易爆物品及其它杂物。提高警惕、注意防火安全。

（五）严格遵守法规和公司的有关条例，不得擅离职守，上班时间不允许做与工作无关的事情。

（六）值班员必须按规定填写值班记录和设备的运行记录，交接班时要把未完成的工作交由下班完成，并把工作内容、工具名称、锁、钥匙交待清楚。交班前搞好环境和设备的清洁卫生工作后交班人方可离去。

（七）值班员负责直燃机房电话的接听，并将报修电话记录在案，且有责任按责任区的划分通知维修人员及时维修。

六、直燃机运行岗位交接班制度

（一）接班人员提前10分钟到岗，做好接班准备。

（二）接班人员处于病态、酒意或精神不振等状态时不得接班。值班人员应予以询问，不得轻易交班，同时报告上级主管领导。

（三）接班双方人员必须按下列内容共同仔细检查后，方可进行交接

1、设备运行状态。

2、当值期间发生情况及处理方法和措施。

3、运行记录、工作记录、设备维护检查记录、主管部门领导的通知、运行图纸及技术资料等应齐全。

4、工具、用具、仪器、消防设备、钥匙等应齐全、完好，机房内外应清洁。

5、双方检查上述内容后，须在运行记录本或交接班记录本上签字，交班人员方可离去。

（四）如在交接班期间发生设备故障、事故或执行重大操作时，应由交班人员处理完毕后方可交接，接班人员应积极帮助处理。

七、空调系统的维护、检修职责分工

（一）季节转换（供暖、制冷转换）的维护与检修

1、由电工负责每台风机盘管的电路检查：

（1）检查电路插头有无松动、发热情况。

（2）检查风叶电机是否运转正常，有无噪音。

2、由空调维护保养人员负责清洗、投杀菌药：

（1）对过滤网、风扇叶、表冷器翅片、冷凝水托盘及冷凝水进行清洗。

（2）对表冷器翅片、冷凝水托盘喷液体杀菌药处理。

（3）制冷季节前要在冷凝水托盘中加固体缓溶杀菌药物。

（4）检测冷冻水的水质情况，如水质不达标，应投药用泵拉动循环清洗，并用净水将系统循环清洗一次，在冲洗后加入带缓蚀剂的新水。

3、由空调机组操作人员负责的项目：

（1）对软化水罐进行冲洗：

（2）对冲洗后的软化水进行检测：

（3）提出水质质量的情况报告，确定是否要更换树脂：

（4）对空调机组进行检修及抽真空作业：

（5）对冷却塔进行清洗维护：

（6）对水系统的各种设备，包括水泵、各阀门、管路进行检修：

（7）清扫、冲洗空调机房内的所有设备、设施：

（8）检测所有仪表、安全控制阀是否正常：

（9）对燃气管路的设备、设施、安全阀、调压站进行检测维护：

（10）对膨胀水箱进行清洗、消毒。

（注：以上各项工作必须在相关记录表中详细记录。）

（二）每月维护检修项目：

1、由空调维护保养人员负责的项目：

（1）每月（主要是在夏季制冷季节）对冷凝水管路进行一次检测，有无菌藻，管路是否畅通，及所投放的杀菌药物情况。

（2）每月最少两次对冷却水进行化验，并出具化验报告。

（3）每月对冷却塔进行一次清洗。

2、由空调操作人员负责的项目：

（1）每月对空调机房内所有的设备进行一次清扫。

（2）对冷冻水进行两次检测并进行记录。

（3）对机组进行一次抽真空作业。

3、由维修人员负责的项目：

（1）每月对厅内的风机盘管回风口、过滤网进行一次清洗。

（2）对新风机组进行一次冲洗、清扫，并用空气消毒药物进行一次消毒。

（三）日常维护巡检制度

1、按空调维修人员所划分的巡检区域分管。

2、巡检维护包括：

（1）风机盘管是否运行正常，有无噪音。

（2）风机盘管及管路的保温材料是否良好。

（3）空调管路及风机盘管有无滴、漏情况。

（4）出风口风量是否正常。

（5）商家装修是否符合居然之家的装修规定，有无有害健康的气体污染物。在装修中有无使用挥发性稀料调合漆、非环保胶、涂料等。如有发现必须马上制止，并报上级领导处理。

（6）商家装修期间如扬尘较大，应对风机盘管进行防尘保护，事后应重新对风机进行清洗。

（注：以上巡检内容除应及时准确的记录在巡检表中外，必须对所发生的问题及时维修。）

3、机组及空调机房的日常维护见《直燃机安全操作规程》、《直燃机运行岗位交接班制度》、《直燃机房管理制度》及《直燃机设备操作员当班制度》。

八、风机盘管操作管理规范

（一）风机盘管、风幕、轴流风机的开停机规定

1、所有风机的开机、停机工作由配电室人员负责。时间为每天早一开机，档位定在低速运行：关机时间为市场闭市前30分钟进行。

2、轴流风机开停机除夏季按规定时间运行外，其它时间随市场环境要求不定时运行，由配电室负责。

3、轴流风机的日常维护保养由配电室人员负责。

（二）风机运行管理

风机日常调整温度、维护保养等由空调机房人员负责。

1、风机每年进行2次保养维修，由空调机房人员负责。

2、当风机及空调系统发生重大故障或工作量较大时，由主管领导组织协调，空调机房和配电室工作人员共同对故障进行排除，及时恢复风机或空调系统正常运行。