物业管理知识：防火门管理

还记得2010年10月参加注册物业管理师第一次全国考试时，《物业管理实务》一科案例分析题部分第一道题考核的内容是“业主投诉该项目存在一些问题，包括‘部分楼层的防烟防火门经常处于开启状态’等，要求结合实际工作经验，提出解决这些问题的措施”。

图1考题所指情形，常闭防火门经常因人为原因不能常闭，无法起到应有作用（圆圈中使用木塞顶住防火门）

这种情形在日常很常见，如图1所示。这道题的答案毋庸置疑，日常是常闭的防火门就一定要让其处于关闭状态，并且要通过宣传、巡视和设施维护来保证，如图2所示。

图2常闭防火门应通过管理确保其保持常闭状态

在物业管理行业国家最高级别的执业资格考试中，出现与消防管理有关的命题，说明了行业对消防管理工作的一贯重视，再正常不过。可常闭型防火门为什么要常闭呢？

笔者考完《物业管理实务》出了考场，看见有几个考生在楼道里仔细地翻阅教材急切地寻找着这一题目的答案，其中一个嘴里还嘟囔着：“咱们那儿的防火门就都开着，怎么就不对了呢？”令笔者想起了那句话“只知其然，不知其所以然”。

是啊，我们的物业管理职业教育和职业培训做得还远远不够，物业管理师参考教材《物业管理实务》中涉及“防火门”和防排烟管理的内容仅有短短的两句话（第七章：消防系统每周检查项目：……检查防火门……是否完好；第九章：消防安全检查的内容主要包括：……安全疏散出口、……防排烟系统等场所”），查阅其他参考教材及行业其他培训教材均再无与此有关内容。

在现实的物业管理服务实践中，对于很多管理要求，特别是有关设施设备的管理要求，我们很少能够给员工们讲清楚这些管理要求的原因和道理，所以就免不了“知其然，不知其所以然”，就免不了对管理要求片面地理解，免不了在内部沟通和执行操作过程中出现教条死板。执业的理论基础不扎实，面对变化必然不能应变自如，也就难有创新和主动沟通的意识和能力。

对于消防管理来说，防烟与防火是同等重要或者说是一个问题的两个方面。

正如笔者在本刊今年2-3期发表的《消防疏散中的防烟方法》介绍的那样，烟气在建筑火灾中的危害最大，所以无论一般建筑亦或大型建筑、高层建筑和商业建筑均会有相应的防排烟及疏散系统建筑设计（图3、图4）、配套相关的设施设备（图5、图6），以确保在发生建筑火灾时能够及时排出大部分烟气，确保疏散楼梯间内充满新鲜空气，使得火灾现场人员可以迅速安全地从疏散楼梯间疏散到地面。

图3建筑设计中常见的防排烟疏散系统

图4建筑设计中常见的合用消防前室防排烟疏散系统

一般而言，防火门有钢制和木制两种，均带有自动闭门装置并可安装一定面积的防火玻璃，主要安装用于疏散楼梯间和消防前室。除能够在一定时限内阻止火焰蔓延外，其较高的密闭性还可防止烟气的快速扩散。疏散楼梯间防火门和消防前室防火门均保持关闭，可以有效地形成以疏散楼梯间为目的地的安全逃生路线，是一栋建筑物防排烟和疏散救生系统的重要组成部分。

图5高层建筑防排烟主要设备组成示意

图6图5所示高层建筑防排烟设备楼层平面及防火区域划分

参见图5、图6，一栋建筑的防排烟设施设备主要包括正压送风机、正压送风风道、楼层正压送风口和排烟风机、排烟风道及楼层排烟阀、排烟风口（图7）等。

图7常见的机械排烟系统楼层排烟口

正压送风机和排烟风机一般均安装于建筑物的顶部，火灾时，排烟风机通过楼层排烟口、排烟阀和上下贯通的排烟风道将火灾层的烟气排出室外；而正压送风机通过正压送风道、楼层正压送风口将从室外抽取的新鲜空气送入核心筒内的疏散楼梯间。

疏散楼梯间是楼内惟一的上下贯通的楼梯通路，为保证人员能够通过楼梯安全疏散，而烟气不进入通道，大量的室外新鲜空气被送入通道，使得通道内不但空气清新而且空气压力略大于楼梯间外的消防前室，大量空气溢入消防前室，再从消防前室溢入楼层走廊，也使得消防前室的空气压力略大于楼层走廊（见图4），从而能够有效地阻止烟气进入消防前室、进入疏散楼梯间。

当然，这个正压力不是越大越好，只要其能够阻止火灾楼层的烟气在热压、风压和浮升力的作用下进入消防前室和疏散楼梯间即可。因为两道防火门均是向着疏散楼梯间方向开启，压力太大就会妨碍防火门的正常开启使用，反而会影响人员正常疏散。

所以，疏散楼梯间防火门和消防前室防火门在日常均应保持常闭状态，随时确保疏散楼梯间和消防前室保持相对的封闭性，无论何时突发火灾，都能阻止突发烟气进入和在正压送风机送入新鲜空气后快速地形成正压，从而阻止烟气渗入高压一侧；即使有人不断地推开防火门进入消防前室和疏散楼梯间逃生，防火门两侧压力差的释放可以形成较大的空气流速，仍可阻挡烟气的侵入，只要防火门能够快速自动闭合，持续送入的新鲜空气可以很快地使疏散楼梯间和消防前室恢复正压状态。

但是，防火门只有在火灾情况下才能体现其特殊的功用，而在平时就显得有些“碍事”，特别是电梯和疏散楼梯间合用消防前室的前室防火门，因人员通行的需要，防火门无法真正做到常闭，常被人为地拦挡或卸除自闭装置或损毁。这时如果火灾突发，上下贯通的疏散楼梯间上，只要有一个疏散楼梯间防火门不能关闭，正压送风机送入的大量新鲜空气就会从这处敞开的防火门流失，使得整条疏散楼梯间无法形成正压；只要是某个楼层有一个消防前室防火门不能关闭，除了少一道保护烟气极易进入疏散楼梯间外，烟气、火焰可以无阻拦地进入电梯井道，不但使火灾得以在整个建筑内快速蔓延，还会对乘坐消防电梯进入着火层以上楼层组织消防疏散的消防队员造成严重威胁。

由此可见，防火门不能在发生火灾时及时关闭所形成的重大消防隐患，使其成为了很多物业管理项目的消防管理难点之一，物业管理师应该对这一问题有着清醒和正确的认识，这才是第一次注册物业管理师全国考试中《物业管理实务》案例分析第一题考试的意义所在。

图8使用电磁脱扣器(红圈内)，平时可常开的合用前室防火门

图9使用电磁脱扣器，平时可常开的合用前室木制防火门

图10使用电磁挂钩，在平时可常开的消防前室防火门

如何解决这一问题，请看图8、图9和图10，消防技术的发展为我们解决这一管理难题提供了可行的方案。只要使用电磁脱扣器或电磁挂钩将防火门挂住，就可在平时让防火门常开确保正常通行。在火灾发生时，电磁脱扣器或电磁挂钩由消防报警和联动系统控制脱开，使防火门在自闭装置的作用下自动关闭，即可完成其应有的消防使命。