房屋维修施工项目管理

一、房屋维修施工项目管理概述

房屋维修工程施工项目管理工作，是以维修施工生产活动为中心，贯穿于维修施工的全过程。房屋是不动产，是固定不变的实体，其式样多、结构类型复杂，维修工程有特定的用户与使用要求，故管理变异性大、困难多。为了高效、优质、低成本地完成维修项目的施工任务，提高维修工程施工的经济效益，物业管理公司必须做好维修施工项目的管理工作。

1.维修施工项目管理概念

房屋维修施工项目管理，就是对完成维修建筑产品的施工全过程所进行的组织和管理。房屋维修施工过程是指从接受维修施工任务到工程交工验收的全部过程。这个过程包括：签订房屋维修工程合同、施工组织与准备、施工调度与管理、质量管理与施工安全以及竣工交验等。

房屋维修施工项目管理是针对房屋维修工程施工所进行的一系列组织与管理工作的总称。由于房屋维修施工项目的特点，决定了房屋维修施工项目管理是一项综合的、复杂的施工生产管理活动。一方面，它是直接从事房屋维修施工活动的维修施工企业生产管理中的重要组成部分；另一方面，它也是物业管理公司房屋维修管理的重要内容。

根据管理的主体不同，房屋维修施工项目管理可分为甲方的项目管理和乙方的项目管理。这两种管理除了管理主体所处的地位不同外，其管理方法和内容基本一致。

2.维修施工项目管理的主要任务

维修施工项目管理的主要任务是贯彻维修工程的施工程序，合理安排人力、物力、财力，不断更新维修技术，在保证质量及工期的前提下，提高劳动生产率，降低维修工程施工成本，增加盈利；在维修施工中，运用科学管理的方法与职能，对维修工程计划、生产、技术、物资、劳力和财务进行业务管理，对维修工程质量、工程成本和进度进行合理、有效的控制。

3.维修施工项目管理的基本内客

房屋维修施工项目管理贯穿于整个施工阶段，在施工全过程的不同阶段，施工管理工作的重点和具体内容是不相同的。施工管理的实质应是对施工生产进行合理的计划、组织、协调、控制和指挥。在施工中，人力组织得是否合理，物力是否得到了充分利用，财力用得是否得当，机械设备和劳动力搭配得是否合适，施工方案是否先进可靠等，都直接影响房屋维修的成效。所有这些，需要在施工过程中经过科学的安排、精密的计算和合理的组织管理，这些课题就构成了施工项目管理的全部内容。房屋维修施工项目管理的内容一般包括：

(1)落实维修任务，签订承包合同。

(2)在工程开工前，解决住户临时迁移，做到水、电、道路通畅，并安排大宗材料堆放，设备安置进场，确定施工方案等各项准备工作。

(3)组织均衡流水立体交叉施工，并对施工过程进行质量控制和全面协调工作。

(4)加强对维修现场的平面管理，合理利用空间，促进文明施工，创文明施工现场。

(5)做好参与项目施工的各方的协调工作并开展合同管理工作。

从以上内容看，房屋维修施工项目管理还包含企业的其他专业管理，如计划、技术、质量、材料、机械、成本等管理内容。施工项目管理是综合性的管理，它正是要运用这些专业管理方法对维修工程实施全过程的管理。

二、房屋维修施工准备工作

1.房屋维修施工准备工作的任务

施工准备系指维修工程开工前，甲、乙双方在组织、技术、经济、劳力和物资等方面，为保证工程顺利开工而事先必须做好的一项综合性的组织工作。维修工程应根据工程量的大小及工程的难易程度等具体情况分别编制施工组织设计(大型工程)、施工方案(一般工程)或施工说明(小型工程)。

施工准备工作，是房屋维修工程组织施工和管理的重要内容。在工程开工前，必须有合理的施工准备期。施工准备工作的基本任务是掌握房屋维修工程的特点、进度要求，摸清施工的客观条件；从技术、物资、人力和组织等方面为房屋维修工程施工创造一切必要的条件。认真细致地做好施工准备工作，对充分发挥人的积极因素，合理组织人力、物力，加快施工进度，提高房屋维修工程质量，节约资金和原材料等，都起着十分重要的作用。

实践证明，凡是重视施工准备工作，开工前和施工中都能认真地、细致地为施工生产创造一切必要的条件，则该项维修工程就能够顺利完成；反之，忽视准备工作，仓促上马，虽然有着加快工程进度的良好愿望，但是往往事与愿违，工程进行中缺东少西，延误时间，浪费力量，有的甚至被迫停工，最后不得不反过头来，补做各项准备工作，这样必然推迟工程进度，造成不应有的损失。

2.维修施工准备工作主要内容

维修施工组织准备工作的内容很多，其主要内容有以下几个方面：

(1)对维修工程应摸清施工现场情况，包括电缆、电机以及煤气、供暖、给排水等地下管网及其走向，并平整好现场；

(2)维修工程设计图纸齐全；

(3)编制施工组织设计或施工方案获得批准；

(4)材料、成品和半成品等构件，能陆续进入现场，确保连续施工；

(5)领取建筑施工执照；

(6)安置好需搬迁的住(用)户，切断或接通水、电源；

(7)落实资金和劳动力计划。

3.维修工程施工组织设计

施工组织设计是全面安排施工的技术经济文件，是指导施工的主要依据之一。正确编制和全面贯彻施工组织设计，是保证顺利施工的首要条件，也是维修工程必不可少的组织措施。

(1)施工组织设计的主要任务。施工组织设计任务主要包括以下几个方面：

①规定最合理的施工程序，保证以最短的工期完成维修工程，并按期投入使用；

②采用技术上先进、经济上合理的施工方法和技术组织措施；

③选定最有效的施工机具和劳动组织；

④周密计算和安排人力、物力，保证均衡施工；

⑤制定正确的工程进度计划，找出施工过程中的关键问题；

⑥对施工现场的平面和空间进行合理布置与管理等。

(2)施工组织设计内容。根据维修工程的不同规模和技术要求的差异，分别编制施工组织设计、一般工程施工方案或小型工程施工说明。施工组织设计或施工方案(施工说明)的内容一般包括以下几个方面：

①工程概况。包括工程地点、面积、投资、维修工程内容、工期、主要工种工程量、材料设备及用户搬迁时间等。

②单位工程进度计划。

③施工任务的组织分工和安排，总包、分包的分工范围，物业管理公司、维修施工单位和设计单位的三方协作关系。

④劳动力组织及需要量计划。

⑤主要材料、预制品、施工机具需要量及旧料代用计划。

⑥生产、生活临时设施计划。

⑦施工用水、用电、燃料的供应办法。

⑧施工现场总平面图，包括：标明应清理的现场障碍物、给定定位坐标、地下管网情况、水电源的接设、消防设备位置、现场材料的存放位置和道路设置。

⑨保证工程质量及安全生产的技术组织措施。

⑩各项技术经济指标等。

三、施工阶段管理工作

1.施工调度工作

由于维修工程施工的可变因素多，以及计划工作不可能十分准确，在维修施工中总会出现不协调和新的不平衡。施工调度就是以工程施工进度计划为依据，在整个施工过程中不断求得劳动力、材料、机械与施工任务和进度要求之间的平衡，并解决好工种与专业之间衔接的综合性协调工作。

施工调度工作，是及时平衡、解决矛盾、保证正常施工的手段。其主要任务为：

(1)经常检查、督促施工计划和工程合同的执行情况，进行人力、物力的平衡调度，促进施工生产活动的进行。

(2)组织好材料运输，确保施工连续性，监督检查工程质量、安全生产、劳动防护等情况，发现问题，找出原因、提出措施、限期改正。根据天气预报，做好雨季施工工作。

2.施工现场管理

(1)施工现场经常性管理。施工现场管理是以施工组织设计、一般工程施工方案或小型工程施工说明为依据，在施工现场进行的各种管理活动。现场管理要指派专人负责，并贯穿到整个工程的始终。

维修工程施工现场管理工作的主要内容有：

①修建或利用各项临时设施，安排好施工衔接及料具进退场，节约施工用地；

②按计划拆除旧建筑，排除障碍物，清运渣土等；

③注意生产与住(用)户安全，在拆除与翻修时，设立施工防护标志，处理好与毗邻建筑物或构筑物的关系。

(2)施工现场材料管理。维修施工材料现场管理是指一个工程对象、一个施工现场的材料供应管理工作的全过程。现场材料管理是管好、用好材料的基本落脚点，是衡量维修施工企业管理水平和实现文明施工的重要标志。

维修施工现场材料管理的内容主要有：

①根据施工进度和场地大小，有计划地组织建筑材料分期分批进场，以满足工程连续施工的需要；

②按施工材料需用计划，实行材料限额领料与核算制度，并做好现场材料的检查、保管；

③加强现场平面管理，根据施工进度变化及时调整材料堆放位置；

④及时回收旧料、废料，做好修旧利用；

⑤维修工程竣工后，及时清理现场，将剩余材料进行清点，并办好转、退料手续。

(3)施工现场机械设备管理。现场机械设备管理的目的就是要充分发挥机械的效率和机械化施工的优越性，更好地为生产服务。机械设备应贯彻预防为主、维修并重的原则。设备在使用过程中，要尽量避免发生故障，以免影响生产和人身安全。

(4)施工班组管理。施工班组管理的主要任务是积极采用科学的管理方法，学习和采用先进施工工艺和操作技术，优质低耗、均衡快速地完成维修任务。

3.施工安全管理

认真贯彻执行安全生产管理制度，是搞好房屋维修工作的一项重要措施。因此，要加强对安全生产工作的领导，建立健全安全生产管理制度，严格执行安全操作规程，确保安全施工。

安全检查机构或人员必须认真执行安全生产的方针、政策、法令、条例，经常对现场作业进行安全检查，并组织职工学习安全生产操作规程。生产活动中施工人员受到严重伤害的事故有物体打击、高空坠落、机械伤害等。此外，由于施工方法不当，施工质量低劣，发生倒塌也会造成重大事故。为了预防这些事故的发生，施工单位的领导应经常对施工人员进行施工现场安全生产教育，包括进入现场必须戴安全帽；高空、悬空作业，无安全设备的，必须系好安全带；高空作业时，不准往下乱抛材料、工具、垃圾等；各种电动机械设备，必须有有效的接地和安全防护装置才能开动使用；各种机械设备，必须做到定机、定人；凡未经短期训练的人员，严禁使用与玩弄机电设备；吊装区域不得随便入内，起吊时吊臂旋转半径范围内不准有人停留和行走，警戒措施要做好。

四、房屋维修工程验收

竣工交验必须符合房屋竣工交验的条件和质量评定标准，才能通知有关部门进行竣工验收。合格签证后才能交付使用。

1.工程交验的具体条件

(1)符合维修设计或维修方案的全部要求，并全部完成合同中规定的各项工程内容。

(2)做到水通、电通、路通和建筑物周围场地平整，供暖通风恢复正常运转并具备使用功能。

(3)各种施工技术资料准备齐全。

①维修施工单位应根据各地城市建设的档案管理的有关规定，对施工技术资料进行分类整理，装订成册。一部分资料移交房产管理机构，一部分资料自留归档。

②竣工图整理。凡按图施工的工程应以原有施工图作竣工图，工程变更不大的可利用原有施工图修正即可，对于变更较大的工程，必须重新绘制竣工图。竣工图必须加盖竣工图签，经复核无误，施工负责人签字后方能归档。

2.房屋维修工程验收的依据

(1)项目批准文件；

(2)工程合同；

(3)维修设计图纸或维修方案说明；

(4)工程变更通知书；

(5)技术交底记录或纪要；

(6)隐蔽工程验收记录；

(7)材料、构件检验及设备调试等资料。

3.维修工程质量交验标准

(1)维修工程的分项、分部工程必须达到国家建设部颁发的《房屋修缮工程质量检验评定标准》中规定的合格标准和合同规定的质量要求。

(2)维修工程中的主要项目，如钢筋强度、水泥标号、混凝土工程和砌筑砂浆等，均应符合《房屋修缮工程质量检验评定标准》中规定的全部要求。

(3)观感质量评定得分合格率不低于95％。

4.一般大、中、翻修工程竣工交验标准

(1)必须达到维修方案的全部要求，并完成合同规定的各项维修内容。

(2)维修工程的施工文件和技术资料准备齐全，装订成册。

(3)所修的分部、分项工程必须达到《房屋修缮工程质量检验评定标准》所规定的合格标准。

(4)观感质量评定得分合格率不低于95％。维修单位通过自检达到以上条件和标准后，才能通知房屋管理机构进行竣工交验。

5.工程验收组织

房屋管理机构在接到施工单位验收通知后，应及时组织设计或方案制定人员、甲方代表、房屋管理技术负责人及施工单位进行交工验收。按维修技术管理权限，大、中修项目及重大修建项目由各级房屋管理部门组织验收。因施工质量不合格需返工时，应限期修复，经复验合格办理验收签证，并评定质量等级。

在工程验收时，还应签订回访保修协议，回访保修期限，大、中修工程一般为半年，翻修工程为1年。