物业设备维护管理

物业设备维护管理

一、概述

物业设备的维护管理包括维护保养和计划检修。实践证明，设备的完好与否和寿命长短很大程度上决定于维护管理的优劣。广义的情形下，物业设备的维护管理还包括物业设备的更新改造管理。所谓物业设备更新改造管理，是指设备使用到一定年限后，其效率低、能耗大、年维护费高，可能发生问题严重的事故，为使其性能得到改善和提高，降低年维护成本，需对有关设备进行更新改造。

设备更新就是以新型的设备来替代原有的老设备。任何设备都有寿命，如果设备使用达到了它的技术寿命或经济寿命，就必须更新。

设备改造就是应用现代科学的先进技术，对原有的设备进行技术改造，提高设备的技术功能及经济特性。设备改造的主要途径有：①对设备的结构作局部改进；②增加新的零件和各种装置；③对设备的参数、容量、功率、转速、形状和外形尺寸作调整。由于设备改造不舍弃原有设备，花费的技术改造费用一般比设备更新要少得多。所以，只要通过技术改造能达到同样目的的，一般就不采用设备更新方式。

二、物业设备维护管理

（一）设备维护管理的分类

设备的维护管理包括维护保养和计划检修。

1.物业设备的维护保养

设备在使用过程中会发生污染、松动、泄露、堵塞、磨损、震动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。因此，应经常对使用的设备加以检查、保养和调整，使设备随时处于最佳的技术状态。

2.物业设备的计划检修

对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隔期。以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划检修。

实行计划检修，可以在设备发生故障之前就对它进行修理，使设备一直处于完好和正常使用状态。

（二）物业设备维修管理的内容

1.物业设备的维护保养

（１）维护保养的方式。

维护保养的方式主要是清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查。对长期运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。

①紧固。

为了防止设备发生更大震动导致螺帽脱落、连接尺寸的错位、设备的位移以及密封面接触不严造成泄露等故障，必须经常检查设备的紧固程度。

②润滑。

润滑管理是正确使用和维护设备的重要环节。对润滑油的型号品种、质量、润滑方法、油压、油温及加油量等都有严格的规定。润滑管理要求做到“五定”（定人、定质、定时、定点、定量），并制定相应的润滑管理制度。

③调整。

设备零部件之间的相应位置以及间隙是有科学规定的。因设备的震动、松动等因素，零部件之间的相对尺寸会发生变化，容易产生不正常的错位和碰撞，造成设备的磨损、发热、噪声、震动甚至损坏，因此必须对有关的位置、间隙尺寸做定量的管理，定时测量、调整，并在调整后加以紧固。

④外观表面检查。

外观表面检查指对设备的外观做目视或测量观察，检查设备的外表面有无损伤裂痕，磨损是否在允许的范围内，防护罩等安全装置是否齐全，温度压力运行参数是否正常，电动机有否超载和过热，传动皮带是否断裂或脱落，震动和噪声是否异常，设备密封面的泄露状况如何，设备外表面有无锈蚀迹象以及设备的防腐保温层有无损坏等。

（２）维护保养工作的实施。

维护保养工作主要分日常维护保养和定期维护保养两种。

日常维护保养工作要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查，在班中按操作规程操作设备，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中有无异声、震动、异味、超载等现象，在班后对设备做好清洁工作。在冬天，如设备即将停用，应在下班后放尽设备内剩水，以免冻裂设备。日常维护保养工作是设备维护管理的基础，应该坚持实施，并做到制度化，特别是周末或节假日前更应注意。

定期维护保养工作是以操作人员为主、检修人员为辅来进行的。它是有计划地将设备停止运行，进行维护保养。根据设备的用途、结构复杂程度、维护工作量及操作人员的技术水平等，来决定维护的间隔周期和维护停机时间。定期维护保养需要对设备进行部分解体，应做好以下工作：①彻底内外清扫、擦洗、疏通；②检查运动部件运转是否灵活及其有无磨损情况，调整配合间隙；③检查安全装置；④检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞；⑤清洗油箱，检查油位指示器，换油；⑥检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。设备的定期维护保养能够消除事故隐患，减少磨损，延长设备寿命，发挥设备的技术功能和经济特性。

（３）设备的点检。

设备的点检就是对设备有针对性的检查。一些主要的设备在出厂时，制造厂商会提供该设备的点检卡或点检规程，其内容包括检查内容、检查方法、检查周期以及检查标准等。设备点检时可按制造厂商指定的点检点和点检方式进行工作，也可根据各自的经验补充增加一些点检点。设备点检时可以停机检查，也可以随机检查。检查时可以通过人摸、听、看、嗅等方式，也可利用仪器仪表进行诊断。通过设备的点检，可以掌握设备的性能、精度、磨损等情况，及时清除隐患，防止突发事故的发生，不但保证了设备的正常运行，又为计划检修提供了正确的信息依据。

设备的点检包括日常点检及计划点检。

设备的日常点检由操作人员随机检查。日常点检内容主要包括：①运行状况及参数；②安全保护装置；③易磨损的零部件；④易污染堵塞、需经常清洗更换的部件；⑤在运行中经常要求调整的部位；⑥在运行中经常出现不正常现象的部位。

设备的计划点检一般以专业维修人员为主，操作人员协作进行，计划点检应该使用先进的仪器设备和手段，可以得到正确可靠的点检结果；计划点检内容主要有：①记录设备的磨损情况，发现其他异常现象；②更换零部件；③正确修理的部位、部件及修理时间；④安排检修计划。

2.物业设备的计划检修

对于在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隔期。以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划检修。

实行计划检修，可以在设备发生故障之前就对它进行修理，使设备一直处于完好和正常使用状态。

根据设备检修的部位、修理工作量的大小及修理费用的高低，设备维修工程一般分为小修工程、中修工程、大修工程和设备更新和技术改造工程四种。

（１）小修工程。

小修工程也称为零星维修工程，是指对设备进行日常的保养、检修及为排除运行故障而进行的局部维修。通常只是清洗、更换和修复少量易损件，并作适当的调整、紧固和润滑工作。小修一般由维修人员负责，操作人员协作进行。

（２）中修工程。

中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理，更换率一般在１０％～３０％。

（３）大修工程。

大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备进行局部或全部的解体，修复或更换磨损或腐蚀的零部件，在修理时，也可结合技术进步的条件，对设备进行技术改造，使设备基本恢复原有性能，更换率一般超过３０％。

大修工程中的一种类型被称为系统大修，是一个系统或几个系统甚至整个物业设备系统的停机大修检。系统大修的范围很广，通常将所有设备和相应的管道、闸门、电气系统及控制系统都安排在系统大修中进行检修。在系统大修过程中，所有的相关专业检修人员以及操作人员、技术管理人员都应参加。

值得注意的是，设备的计划检修不能绝对消除计划外检修（偶然性的故障抢修和意外事故的恢复性检修），但如果认真贯彻各项操作规程和规章制度，认真完成设备的日常维修和计划检修工作，那么计划外的检修是可以减少或避免的。

中修、大修应由专业检修人员负责，操作人员只能作一些辅助性的协助工作。

（４）设备更新和技术改造工程。

设备更新和技术改造工程是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，必须更新设备，提高和改善设备的技术功能及经济性能。

3.维护保养和计划检修的关系

（１）设备管理应以“维护保养为主，计划检修为辅”为原则。

如果维护保养工作做得好，发现问题后及时加以处理，则会大大减少设备检修工作量；反之，如果设备操作人员不爱护设备，不遵守设备的操作规程和规章制度，不对设备进行维护保养工作，就会加剧设备的损坏，使设备经常发生故障停机，就会大大增加设备检修工作量。因此，每位维护保养人员应该具有很强的工作责任心，认真执行各项工作标准，精心维护设备。

（２）维护保养和计划检修中的注意事项。

①以预防为主，坚持日常保养与按计划检修并重，使设备经常处于良好状态。

②对物业设备做到“三好”、“四会”和“五定”。“三好”是指用好、修好和管理好重要的物业设备。“四会”是指设备检修人员对物业设备要会使用、会保养、会检查、会排除故障。“五定”是指物业主要设备的清洁、润滑、检修要做到定量、定人、定点、定时和定质。

③实行专业人员修理与使用操作人员修理相结合。以专业修理为主，同时提倡设备的使用操作人员参加日常的维护保养和进行部分的小型检修。

④完善设备管理和定期检修制度。制定科学的保养规程，完善设备资料和检修登记卡片管理，合理制定出定期检修计划。

⑤修旧利废，合理更新，降低设备检修费用，提高经济效益。