房屋维修计划的编制

房屋维修计划的编制

1.房屋维修计划编制的原则

编制房屋维修计划应本着实事求是、量力而行、留有余地的原则。即从房屋维修工程的实际出发，计划的编制既考虑到必要，又考虑到可能。

所谓实事求是，是指应根据房屋的完损情况及用户的具体要求，在确保房屋安全使用的基础上，正确处理重点和一般的关系，区分主要矛盾和次要矛盾，合理安排维修计划。

所谓量力而行，是指正确处理用户需要、技术与经济的关系，在编制维修计划时，在听取用户意见的同时，应充分考虑技术上的可行性和经济上的合理性，做好房屋维修方案的论证工作，在确保房屋正常使用功能和合理延长房屋使用寿命的基础上，尽量减少用户的经济负担。

所谓留有余地，是指计划应有弹性。房屋维修施工的特殊性决定了在维修施工过程中存在很多不确定因素及外部环境对它的干扰，一旦某个不确定因素变成现实的影响因素，一旦某个外部环境因素对施工过程产生负面影响，都会带来实际施工情况偏离原计划从而改变原计划的情况。随着这些情况的出现，必将对人力、物力、财力等企业资源提出新的要求。所以，在编制计划时必须充分考虑上述可能出现变化的因素，做好准备，即在编制计划时应留有余地。

2.房屋维修计划的内容

房屋维修计划的内容主要包括以下几个方面：

(1)房屋维修施工计划。是物业管理公司房屋维修计划的主导和核心，是编制其他计划的依据。维修施工计划必须反映计划期内所需维修房屋的名称、维修部位及维修性质、规模(建筑面积和实物工期量)、投资额、各项工程开竣工日期、施工任务的分配方式、自营维修或外包维修)、维修项目进度表及维修项目施工技术方案等。

(2)房屋维修辅助计划。属于支持、保证性计划，它为确保完成房屋维修施工计划创造条件。其内容主要包括：

①房屋维修施工力量计划。包括临时工、合同工的招聘计划，自有工人的组织及供应计划，各维修班组(或施工项目部)任务的安排，外包工程的招投标计划等。

②房屋维修材料供应计划。包括材料、器材的采购、运输、储存计划等。

③房屋维修机具供应计划。包括机具的购置、维修、更新计划等。

④房屋维修技术支持计划。包括技术人员的组织与配备、技术制度的制定、施工安全措施等。

⑤房屋维修资金使用计划。包括资金的需要量预测、资金筹措、资金使用计划等。

⑥房屋维修成本及利润计划。包括成本预测、成本目标确定、成本控制、成本核算以及预期实现利润额计划等。

3.房屋维修计划的编制方法

(1)编制依据。编制房屋维修计划主要依据以下经营环境和条件的分析：

①依据党和国家对房地产管理的方针、政策以及必要的经济预测和技术预测资料。

②房屋的完损状况。现有房屋的完损状况是编制年度维修计划的主要依据，通过组织查勘鉴定，掌握房屋各类完损等级情况后，为确保房屋安全、正常使用，保持房屋的正常使用功能，必须安排不同类型的维修。如危险房屋必须及时安排修理排险；严重损坏房屋可根据情况考虑翻修或大修；一般损坏房屋可进行中修上升为完好房；完好和基本完好房屋经常进行维护保养，以保持完好的状态等。所以要根据现有房屋的完损情况，着重在确保安全的前提下，编制安排全年房屋维修的总规模及翻修、大修、中修、综合维修等各类维修工程的规模。

③编制房屋维修计划，除上述主要依据外，还应考虑物业管理公司自身的条件。根据公司的施工力量、材料供应能力、设备及人员素质等因素进行综合全面的平衡。

(2)年度维修计划的编制。年度维修计划的编制与维修工程量、工期、降低成本、安全、质量、服务、施工管理等有着密切的联系，年度维修计划的编制步骤如下：

①根据房屋完损状况、国家有关房屋维修管理的政策及标准、企业自身的施工力量、用户提出的正确意见等因素研究确定计划期内房屋维修的总规模以及各种维修类型的规模。

②根据有关技术要求和企业自身条件确定维修任务分配方案(即确定是自营维修还是自包维修)并编制相应的年度维修施工进度计划。

③根据房屋维修工程量、在维修施工中各种资源的消耗量标准(定额)及进度安排，编制有关人工、材料、机具、成本、资金计划。

制定年度维修计划时，还应注意以下几点：

①对企业自身条件应有全面正确的了解，在自身具备的条件基础上编制计划。

②对房屋损坏等级统计资料和维修施工中工料消耗资料要有积累和分析。

③在编制计划时，应做好综合平衡工作，协调好各层次、各方面的关系。

(3)季度维修计划的编制。季度维修计划是在年度维修计划的基础上，按照均衡生产的原则，并结合季节特点，编制季度计划，季度计划要保证年度计划的顺利完成。

①编制季度维修计划要考虑的因素。首先，应根据季节不同、气候条件不同(如冬季天寒地冻，夏季盛夏酷暑)，适当安排维修任务和采取施工措施。其次应根据不同季节安排不同维修项目，例如维修屋面工程应尽量安排在雨季到来之前进行。再次应根据不同季节安排不同住户维修，如修理商业用房应尽量安排在营业淡季进行，学校用户可安排在寒暑假期间施工等。

②季度维修计划的编制。编制季度维修计划时，应在年度维修计划的指导下，根据季度特点及有关具体条件来确定本季度维修施工的工程量及相应的进度计划，在确定本季度维修工程量及进度计划时应考虑与年度维修计划总量的比例，在条件许可的基础上，尽量赶早，以确保年度计划的完成。在编制季度维修计划时，应拟定具体的维修设计方案和施工方案，以作为编制资源供应计划的依据。季度维修计划中每个维修工程均应编制工程预算，以确定该工程的预算造价及工料消耗量指标，并在此基础上编制劳动力组织计划及材料、机具、资金供应计划。对在建工程，应参照其原有的施工组织设计中总进度的要求来编制季度维修计划进度表，对新开工程，在未编制进度计划表的情况下，首先要摸清在建工程在季度维修计划中施工进度计划表上的工程量及相应资源的分配情况，在此基础上，对新开工程进行研究，初步排出其施工进度计划，并对其资源进行综合平衡，考虑工程搭接，尽量组织均衡施工。

③月度维修计划的编制。在充分保证季度维修计划完成的前提下，根据季度维修计划中各项工程准备情况及房屋完损情况，按轻重缓急原则编制月度维修计划。工程准备情况主要指工程前期准备，包括工程项目的查勘设计，维修项目报批，水电表移位，道路占用办理，住用户动迁，维修队伍、材料、设备等准备情况。

月度维修计划的编制方法与季度维修计划相同，维修项目因是月度计划，基本上均做查勘预算，编制的依据是施工分段作业计划，如情况有变化，在月度计划中要进行调整。月度维修计划应保证季度维修计划的完成。如有特殊情况，应办理一定手续，经批准后才可以调整计划。

房屋维修计划的执行和控制

编制房屋维修计划，是计划管理的开始，重要的是在计划确定以后，如何贯彻执行，保证计划的实施。

房屋维修计划控制的主要内容包括：修缮项目的进度、产量、质量、成本和安全等。其控制的手段应为各级人员深入实际地检查，召集有关会议等。

房屋维修计划是维修工作要达到总要求。因此，必须将维修计划按内部组织机构层层分解，落实到基层，实行责任制，并让从事维修的有关人员了解，使计划成为全体人员的奋斗目标。

在计划贯彻执行过程中，要进行经常性地监督检查和考核。房屋维修施工中对已有房屋进行的维护保养、修理、改造，受到多种因素的制约。如：因使用单位和使用人不能搬迁而使维修不能按期进行；因房屋周围环境牵连而改变维修方案；因城市规划的需要而提前更新改造；因维修经费限制而降低维修标准和减少维修工程量，以及建筑材料价格调整，突发性天灾人祸等。这些必然会影响原计划的实施和完成。因此，加强对维修计划的监督检查和考核，发现问题，及时研究解决，搞好综合平衡，对于维修计划的完成尤为重要。

维修计划执行情况检查的主要内容有：计划指标分解及措施落实情况；计划指标的完成情况；原计划的正确程度；执行过程中出现的问题及解决的办法；有哪些经验教训等。

为了确保按规定工期完成任务，在计划管理中还要重视抓好扫尾工作计划。当一个阶段的工程完成70％左右时，就要准备下一阶段的开工，所以这时往往容易重视新开工阶段工程，而忽视对上一阶段的扫尾工作，使工期得不到保证。因此必须重视扫尾工程计划，对扫尾计划要落实到人，并要落实时间、落实任务，以确保整个工程按工期计划完成。

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