建筑物全生命周期的发展

建筑物全生命周期的发展

随着房地产行业的发展，物业管理的需求群体、需求量和管理方法，已经呈现出差异化的特征：住宅物业管理由于受到房地产调控政策的影响，服务水准将保持相对平稳，而专业物业管理目前已经成型并将得以持续发展下去。从建筑物全生命周期的角度看，不管是自建自管还是委托他人管理，都存在“有利”与“不利”，关键在于企业的思路和定位。采用非专业的思路来理解建筑物全生命周期，就算开发者自己来管理，也会产生很高的管理成本；采用专业的思路来理解建筑物全生命周期，即便是委托他人管理，仍然能够为业主带来成本优势和竞争优势。

作为逐步走向成熟的行业，物业运营者应该重视与专业公司的合作。物业管理有两种模式：自持自管和委托外包。经过几年的发展，专业公司的服务已经日趋成熟，保洁、工程维护、电梯维保等公司的专业化程度都比较高，分工合作时把一些专项业务分包给专业公司，能够发挥它们最大的优势。而这种做法的好处在于：第一，转移一些经营风险；第二，培育专业市场。如果这些业务都由物业公司来承担或者自己成立专业公司，不但会阻碍专业公司的发展，也会阻碍物业公司自身的发展。

在物业管理相对发达的国家和地区，建筑物从设计阶段就引入了“全生命周期”的概念，持续到施工、安装、调试……每一部分都将此概念贯彻下来——在前期阶段就将全生命周期的理念融入到建筑物中，自然会大幅度降低后期物业管理阶段的成本。中国物业管理行业的发展，从深圳开始至今也就30年，而在北京地区的正式发展也只有十几年的时间。尽管已经有企业在建筑物全生命周期方面做得很好，但国内的建筑物全生命周期管理仍处在相对朦胧的探索阶段，也就是说，我们在建设、管理方面体现出的“全生命周期”理念还不够。

我们经常会看到，一些几十年、上百年的建筑物，至今仍保持着良好状态，也极少出现漏水等状况，反而是新建的建筑更容易发生漏水、返潮等问题。在北京“7·21”大雨及其引发的次生灾害中，建筑物漏水、小区浸水等事件经媒体报道后造成了巨大的社会反响。尽管报道的内容比实际情况要夸张些，但整个北京的物业发展确实在大雨之后发生了一些变化：物业公司承接新建物业项目，对物业防水的要求更加严格了；物业防水等方面的设计和实际效果可能会被纳入房屋质检的范围。一旦将房屋建设中可能出现的问题纳入法律范畴，相应的问题就会迎刃而解。

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