关于物业项目交接电梯安全问题的思考与建议

关于物业项目交接电梯安全问题的思考与建议随着物业管理的市场化推进，业主委员会的逐渐成立，以及由于物业管理合同到期、#委会选举新物业进驻小区等原因，部分小区进入了新旧物业的交接阶段。在交接过程中，由于交接程序、物业欠费等问题使物业交接发生了不少纠纷，部分物业项目交接过程中甚至出现了交接不畅导致电梯停运的现象，严重影响居民出行。新旧物业交接过程中电梯安全问题，日渐成为社会关注的焦点。如何能够更好地解决物业项目交接问题，不仅关系到电梯安全，还涉及到小区居民的稳定生活和社区、社会的稳定。本文从物业项目电梯交接存在的突出问题出发，提出了一些思考建议。1北京市物业项目交接的主要政策规定目前，北京市涉及物业项目交接的政策规定主要有：《京市物业管理办法》（北京市人民政府令219号）、《北京市物业项目交接管理办法》（京建发〔2010〕603号）。管理办法对物业服务企业应当履行的交接义务、交接内容和程序、交接行为规范、应急物业服务及监督管理等作了具体规定。另外，《北京市物业项目交接管理办法》规定，物业项目交接可以参照《新建物业项目交接查验标准》(1)BU/T774-2010)进行交接查验。《新建物业项目交接查验标准》中，针对电梯系统查验从查验范围、一般要求、电扶梯杳验要求及方法、电梯运行情况的査验要求及方法四个方面提出了具体要求。2物业项目交接存在的电梯安全问题近年来，随着物业交接纠纷的不断增多，部分物、Ik项目交接过程中出现了交接不畅导致电梯停运的现象，严重影响居民出行。目前物业项目交接存在的电梯安全问题主要体现在以下几个方面。(1）部分业主大会工作人员和业主委员会委员未切实履行职责，管理缺乏专业性。业主大会是物业管理权利和管理责任主体，业主委员会执行业主大会的决定，接受业主的监督，依法履行代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同、监督物业服务等职责。但部分业主大会工作人员和业主委员会委员违反管理规约、业主大会议事规则，为了个人利益，强行赶走旧物业、阻挠新物业入驻小区，自行进行物业管理，由于业主委员会委员大部分为兼职人员，缺乏一定的电梯维修、改造、法律法规专业知识，电梯安全管理工作缺乏专业性；或者是在物业交接过程中未严格按照要求进行交接查验、对交接过程进行监督，甚至不移交其保管的档案资料及印章。(2)电梯安全技术档案移交难。《北京市物业管理办法》明确规定，物业服务企业应当与全体业主进行交接，并移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录。《北京市物业管理办法》中对交接的内容有规定，将日后新物业公司顺利开展电梯使用管理的资料涵盖在内。佴是旧物业公司不按规定向新物业管理公司移交相关资料，或者逹设单位根本就没有把相关资料移交旧物业公司。若没有出厂随机资料、安装验收、大修改造等重要的原始资料，新物业公司无法向检验机构申请电梯定期检验，无法在小区内顺利开展电梯使用管理工作。(3)交接各方不重视电梯交接，安全意识淡薄。物业项目电梯交接，涉及到新旧物业公司、电梯维保公司，电梯交接作为物业项目交接的重要组成部分，却由于交接各方的不重视，面临着“走过场”的尴尬。—方面，部分物业公司、维保公司未按要求移交电梯安全技术档案，甚至短接电梯电气控制回路、拆走主板，严军损坏电梯设备，影响电梯安全运行。另一方面，新物业公司、电梯维保公司未认真对技术档案、电梯运行状况、安全回路、安全保护开关等情况进行确认，未对电梯整体安全状况进行交接查验，就在交接单上签字验收。待接手电梯使用管理后，才发现电梯运行故障频发，只能停梯进行全面检修，严重影响居民出行。3案例介绍某新物业公司入驻小区开展物业服务仅一天，居民就反映电梯故障频发，电梯维保公司对电梯进行全面排杳后发现故障原因是控制柜内存在安全问路被短接的情况。新旧物业公司未严格按照交接规定对电梯设备进行交接查验，双方均否认安全回路被短接的情况跟自己有关。由于无法确定是旧物业服务时期的遗留问题，还是最近产生的新问题，新旧物业公司均表示不承担使用、维修责任。新物业公司为避免出现电梯安全奉故，更是将小区内电梯全部停运，居民只得爬楼梯上下班、出行，部分居民甚至扬言要上街游行示威。为避免引发恶性群体事件，保障居民安全出行，在派出所、属地街道办事处、房屋行政主管、质量技术监督等部门的多次协调下，新旧物业公司一起对电梯进行了修理，经过检验机构确认符合安全技术规范的要求后，将电梯恢复正常运行，才结耒了这场由于“走过场”交接电梯引发的尴尬事件。4对物业交接电梯安全问题的建议物业交接电梯安全问题，体现了社会管理水平，更是民生所向。规范物业项目电梯交接，既关系到电梯安全，又关系到人民群众切身利益。因此，各职能部门有责任处理好物业交接问题，维护好各产权人的合法权益，进而减少和防止由此产生的纠纷、事故，促进社会和谐稳定。(1)形成工作合力，建立物业项目交接长效监管机制。各行业主管部门应加大对物业项目交捿的指导力度，进一步明确电梯交接的程序及要求。切实形成工作合力，畅通信息互通机制，建立黑名单制度，探索建立长效监管机制。(2)加强监督执法，震慑各类违法行为。各职能部门应加大联合执法力度，对于物业项目交接过秆中出现的未按规定交接、强行接管、违规使用电梯等问题，按照相关法律法规进行处罚，有力地震慑、打击各类违法行为。(3)提高业主委员会成员的专业能力。一方面，业主委员会成员应加强对政策法规的学习，聛请物业管理专家和法律顾问，明确新旧物业的交接程序，确保物业交接、电梯交接安全。另一方面，多部门应联合开展培训，重视对业主委员会专业知识和能力的培训，提高队伍成员业务素质。</p>