房屋本体及公用设施维修养护运作
房屋本体及公用设施维修养护运作
（一）维修养护费用的使用及审批建议方案
1、物业公司每年年末向市玛丽大厦主管部门作出本年度房屋本体及公用设施维修养护情况总结，并提出下一年度计划。经市行政管理服务中心主管部门审核批准后由物业管理处组织实施，所需费用由市行政管理服务中心主管部门审核结算。
2、特殊情况下，紧急抢修项目是为了确保大楼工作人员正常工作不受影响或人身安全、财产安全免受威胁而紧急实施的，物业公司报市行政管理服务中心主管部门并采取紧急措施，费用由市行政管理服务中心主管部门审核结算。
3、因各系统末端（包括照明系统、给排水系统、供电系统、门禁、监控系统等系统的维修更换）低值易耗易损材料多，品种多，日常维修更换频率高，工作量大，假如维修更换报批审批程序多，会造成动用相关管理资源多，会耽误维修时间，同时也会造成管理过程的材料浪费。所以，物业公司既要做到及时维修，减少在维修更换过程的材料浪费，为业主单位节省维修成本，使维修成本得到有效控制，又能减少甲乙双方的管理资源浪费，实践证明，最有效的运作办法是把各系统末端低值易耗易损材料的日常维修更换，单项小修金额在200元以下（承包金额大小由双方商定）的项目，可由物业公司以包干的形式负责实施，即物业管理服务费用包括200元以下的维修费用。
（二）工程维修费用运作方案
1、物业公司以承包制的形式承包单项200元以下的每年的维修更换材料费用，承担其维修更换责任，做到管理服务期内每项完整有效；
2、200元以上的大中修费用运作方案
每季度汇总后向玛丽大厦主管部门报审结算。
（图1）年度维护保养计划、预算、结算运作程序结构程序图
（图2）年度维修保养计划运作程序结构程序图
3、建立房屋专用维修金管理制度
各业主单位或业户按建筑面积在购房时缴纳房屋专用维修金，做到本项目专款专用，专户储蓄，按照国家规定的专项维修金的管理办法管理。
