物业设施设备防冻分级及应急措施

随着冬季的来临，天气逐渐变冷，为保证设备设施的正常运转，设施设备的防冻工作也进入了实施阶段，今天，我们将物业设施设备基于寒冷程度的防冻措施及注意事项分享给大家，供参考。

寒冷等级

根据寒冷程度划分四个等级：

一级为“严寒”，-20℃以下

二级为“大寒”，-10℃至-19.9℃

三级为“小寒”，-5℃至-9.9℃

四级为“轻寒”，0℃至-4.9℃

依次用红色、橙色、黄色和蓝色表示

各单位应按照不同寒冷等级制定防冻应急预案，突出防冻重点部位和责任分工

物业管理公司应指定部门或专人，在寒冬季节需加大天气预报的查询频次，安排专人及时通报低温、暴雪、冰冻等预警信号至各岗位，及时实施应急预案，采取应急处置措施。

防冻技术

四级“轻寒”蓝色预警

1.、大厦楼宇对外的一、二道大门要错位开启，有风幕机的要及时开启，阻断冷风侵入。各部位外窗及通往屋面各楼梯间门等需严密关闭，减少热量的流失；

2.、中央空调系统的新风阀，在上班期间采取最小新风的运行方式，夜间完全关闭；

3.空调器、风幕机进出水阀，在夜间保持10%以上开启度。夜间循环水泵阶段性开启，如12:00前每两小时开循环水泵30分钟，12:00后每一个小时开循环水泵30分钟（根据维护结构确定）；

4.当空调器内水不循环时，不允许开启空调风机，避免冻坏表冷器。配有自动控制系统的空调器，加强对新风阀、水阀执行机构、防冻开关的检查，防止个别设备失灵，冻坏空调表冷器；

5.冷却水管道泄水至室内区域，并做好冷却泵以及阀门的维护保养工作；

6.冷却塔积水排空，填料塔体适当遮掩保护，防止填料老化过快；

7.平衡管、泄水管、补水管道上的阀门均在打开状态，防止阀内积水冻裂阀体；

8.室外设备、自来水管道、室外消防栓、室外的排水管道存水弯等做好保温；

9.在围护结构隔热性能不强、热惰性差的部位（钢结构、玻璃幕等），靠外门、外窗、卫生间的部位，喷淋头和管道易冻裂。做好围护结构的保温封堵和局部管道保温，将喷淋头换成低温区专用的易熔金属喷淋头；

10.在降温前对所有室外设施进行全面巡查，对需要增加保温材料的设施及时做好防护处理并做好记录。

三级“小寒”黄色预警

1.大厦对外的大门夜间要关闭严密，阻断冷风侵入；

2.中央空调系统的新风阀在上班期间采取最小新风的运行方式，夜间完全关闭，并逐个检查关闭情况；

3.空调器、风幕机进出水阀，在夜间保持10%以上开启度。夜间循环泵始终循环；

4.当空调器内水不循环时，不允许开启空调风机，避免冻坏表冷器；

5.冷却水管道、阀门及冷却塔等部位做好防冻措施，冷却塔积水排空，填料塔体适当遮掩保护，防止积雪压塌；

6.平衡管、泄水管、补水管道上的阀门均在打开状态，防止阀内积水冻裂阀体；

7.室外地下排水管网、化粪池提前疏通，防止冻塞。室外设备、自来水管道、室外消防栓、屋顶水箱水泵等做好保温；

8.室内靠外墙、外门、卫生间区域的存水设备，做好保温或排空积水；

9.在围护结构隔热性能不强、热惰性差的部位（钢结构、玻璃幕等），喷淋头和管道易冻裂。在做好保温的前提下，局部区域适当供暖。

二级“大寒”橙色预警

1、大厦对外的大门夜间要关闭严密，阻断冷风侵入；

2.中央空调系统的新风阀在上班期间采取最小新风的运行方式，夜间完全关闭；

3.空调器、风幕机进出水阀，在夜间保持20%以上开启度。夜间循环泵始终循环，水温适当加热，满足一些区域的供暖；

4.冷却水系统管道的水排空，各种阀门均在打开状态，防止阀内积水冻裂阀体。填料、塔体适当遮掩保护，防止积雪压塌；

5.室内外的设备、自来水管道、排水管道等排空积水，对无法排空的管道做好保温，夜间可适当供暖；

6.为防止室内喷淋和消防管道冻裂，夜间普遍供暖。对于空调供暖达不到的空间（如天花吊顶上空）且有水的管道，应打开部分天花板或检修口，使吊顶上区域温度提升；

7.楼梯间内的消防栓、屋顶水箱水泵等做好保温处理；

8.对长期暴露且无法供暖的喷淋管道（如车库）严密监控。

一级“严寒”红色预警

1、大厦对外的各大门夜间要关闭严密，阻断冷风侵入；

2.在极少见的严寒天气下，中央空调系统的新风阀完全关闭；

3.空调器、风幕机进出水阀，在夜间保持30%以上开启度。夜间循环泵始终循环，并加热供暖；

4.为防止室内设备、自来水、喷淋和消防管道冻裂，夜间全面供暖，对于空调供暖达不到的空间（如天花吊顶上空）且必须充水的管道，应打开部分天花板或检修口，使吊顶上区域温度提升；

5.加强对室外管道的保温。加大室外排水管路的检查、疏通频次，避免冻堵。

其他应急措施

1、冬季大雪，组织员工做好道路清扫和积雪融化工作，尤其是客户和业主主要通道、汽车坡道，并做好路面湿滑提醒标示；

2.要考虑到屋面积雪危害，尤其是承载力较低的中厅的玻璃天棚、临时搭建物、冷却塔等，应及时清扫或加固棚架，避免造成坍塌事故；

3.大厦根据实际情况确定防冻重点部位：如靠外门区域、风幕机、屋面办公室、屋顶水箱间、冷却塔、靠外墙空调器、设备房、室外管道、靠玻璃幕区域、车库等等，对防冻重点部位要定时巡查，检测重点区域温度。随时确认各保暖设备处于正常运行状态，出现结冰情况，及时采取措施。