物业设备运行管理

一、物业设备管理的目标

用好、修好、管好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目标。设备的维护及检修是物业设备管理的重要环节。

设备技术性能的发挥、使用寿命的长短，在很大程度上取决于设备管理的质量。

可用设备的有效利用率和设备的完好率来衡量物业设备管理的质量。

（一）设备的有效利用率

A＝T／（T＋T′）×１００％式中：A———设备有效利用率，％；

T———设备有效工作时间，h；

T′———设备停机或无效工作时间，h。

良好的设备管理可以提高设备的有效利用率，但设备管理部门在追求较高的设备有效利用率的同时，不能任意削减必要的维护保养时间，也不能使设备长期超负荷运行，这样势必加剧设备的损坏，直至报废。

（二）设备的完好率

B＝S０／S×１００％式中：B———设备的完好率，％；S０———设备完好的台数；

S———设备总的台数。

设备的完好与否是通过检查来评定的。一般的完好标准为：①零部件完整齐全，符合质量要求及安全要求；②设备运作正常，性能良好，功能达到规定要求；③设备技术资料及运转记录齐全；④设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象；⑤防冻、保暖、防腐等措施完整有效。

对于评定为不完好的设备，应针对问题进行整改，经过维护、修理，消除不好因素，升级为完好设备。如果经过维修，仍无法达到完好的设备，应该加以改造或者进行报废处理，不能长期处于不完好状态。

二、设备运行管理

（一）设备运行管理的分类

物业设备的运行管理包括物业设备技术运行管理和物业设备经济运行管理。

1.物业设备技术运行管理

物业设备技术运行管理的主要任务是保证设备安全、正常运行，其内容包括建立合理的运行制度和运行操作规定、安全操作规程等运行要求（标准），并建立定期检查运行情况和规范服务的制度等。其中，对于设备安全管理，除了加强设备安全检查和对操作人员、维修人员的安全操作、安全作业的训练和管理外，还要建立安全责任制和对用（住）户进行安全教育，宣传一些设备（如电梯）的安全使用知识。

2.物业设备经济运行管理

物业设备经济运行管理的主要任务是在设备安全、正常运行的前提下，节约能耗费用、操作费用、维护保养费用和检查修理费用。物业设备经济运行管理的内容，包括在物业设备运行管理过程中采用切实有效的节能技术措施和加强设备能耗的管理工作。

（二）设备运行管理的内容

1.物业设备技术运行管理

设备运行首先要在技术上考虑安全性和可靠性，其次在技术性能上应始终处于最佳运行状态，以发挥设备的最佳效用。在设备技术运行管理过程中要做到如下要求。

（１）制定科学、严密的操作规程。

在设备管理工作中，应针对设备的特点制定切实可行的操作规程，例如锅炉管理中对点火、熄火、巡视、抄表、水位表冲洗、压力表红线、安全阀校验、水处理测试、排污等一系列操作都应有一定的操作规程，并定期对操作工人进行考核评定。

（２）对操作人员进行专业的培训教育。

在设备管理工作中，对操作人员进行专业的培训教育，积极参加政府职能部门举办的培训班，掌握专业知识和操作技能。通过理论及实际操作的考试，取得专业设备的操作资格证书，如锅炉操作证、高低压电工操作证、电梯运行操作证等。

（３）加强维护保养工作。

设备操作人员在使用操作设备的同时应做好维护保养工作，做到“正确使用，精心维护”，确保设备保持完好和正常使用状态。特别是设备中的压力表、安全阀等安全附件必须定期校验，保证灵敏可靠。压力表上应有红线范围，设备运行时绝对不能超越红线。安全阀前面严禁装设阀门，为了防止安全阀芯、弹簧等锈蚀而影响使用灵敏度，需要定期人为开启并排放到正常值为止。压力表、安全阀的定期校验工作应由法定部门负责，校验报告应妥善保管。

（４）对事故的处理要严格执行“三不放过”原则。

设备发生事故后，不能就事论事简单处理，要严格执行“三不放过原则”，即事故原因不查清不放过、对事故责任者不处理不放过、对事故发生后没有采取改善措施不放过。事故发生后应该对事故的潜在原因及故障规律进行分析，并提出有效的改善措施，确保类似事故不再发生。