物业管理与施工单位的沟通

物业管理与施工单位的沟通

1．沟通的主要内容

（1）前期介入期物业管理受发展商的委托，在物业建设阶段即提前介入。在此期间，物业管理站在日后工作的角度，十分有必要关注施工质量，物业管理的这个角色类似于施工监理，但却没有监理的职责和权威，施工单位对物业管理的建议和意见可置之不理。因此，物业管理应清醒地认识到自己的“身份”，当发现问题时，一般应将问题上报给发展商处理，而不是直接与施工方交涉。

（2）接管验收期施工单位将物业完全建成以后，综合竣工验收合格，即可交付发展商。发展商在将物业交付业主之前，须由物业管理企业代表业主进行接管验收，期间发现的问题，物业管理一般不与施工方联系，而是与发展商进行沟通，再由发展商通知施工单位处理。但施工过程与质量须由物业管理企业监管及验收。

（3）入住后的保修期内

1）工程质量责任。保修问题涉及两个层次：一是工程施工单位对发展商的保修，二是发展商对业主的保修，而保修工作又往往要由物业管理公司面对业主来实施。这种时间和空间上的工作主体移位就必须依靠明确的规定来划分责任。显而易见，工程质量应由发展商承担责任；其一般过程是，物业管理公司接到业主的保修请求，立即通知发展商，发展商再通知施工单位进行保修。

2）工程质量保证金。有人提出，可将工程尾款或质量保证金转到物业管理公司，由物业管理公司控制房屋入住后的维修工作，这样可以达到对施工方的监管。

对物业管理行业来说，这种做法有利有弊，利在于避开中间环节直接由物业管理企业实施保修，能够使业主节约保修的时间成本和过程成本；弊在于物业管理承担了风险，因为很难准确厘定质量保证金的数额，如果该数额不足，则需由物业管理企业补足；此外，如物业管理行业不规范，在物业保修期内发生了物业管理企业的更换，则很难保证物业质量保证金的安全。如此等等的一系列问题，使由物业管理企业保管并使用物业质量保证金的做法，很难付诸实施。

3）发展商负责售后保修工作。物业管理公司往往对施工单位的情况不是很熟悉，调动力度也不够，协调起来非常困难；而由发展商负责售后保修至少有两个好处：一是对施工单位的协调力度强，有利于完善保修工程的质量；二是能够收集到建筑质量方面的第一手资料，掌握质量问题是来源于设计还是施工或是选材，为下一个项目的开发建设提供借鉴。保修工作可以由发展商的工程管理人员负责组织各施工单位共同成立售后服务小组，制订保修期内的售后服务制度，完成保修期内的各项保修服务工作。售后服务小组可24小时常驻现场，保证有投诉能够立即处理。

2．房屋质量常见问题

1）房屋地基下陷，结构变形，实为危房。

2）房顶漏水、墙面渗水、墙体潮湿，且因电线安装在墙体内，如果电线没有安装PVC导管将会引起墙体导电，非常危险。

3）房屋楼层层高太低，多因发展商把已报建批准的楼层压低以多建一层楼或者降低工程造价；由于天花板过低，使人感到压迫，同时，严重影响采光；此外，楼下业主也很容易听到楼上业主造成的嘈杂声。

4）墙上有裂缝，天花板上泥土跌落甚至洞穿。

5）水龙头不通水，下水道堵塞，有的甚至不安装下水道。

6）或墙体隔热隔音不好，或梁柱在外、下水管道在室内，或采光差，通风不良等。

7）装修材料质量差不耐用，地砖不平整，电线、插座均为次品或不合格品，门窗关不严等。

3．与施工单位沟通的技巧

1）礼貌地对待施工单位人员。

2）与对方建立良好的工作关系，有助于说服施工方对维修工作采取负责任的态度。

3）与施工方进行沟通，关键是有效避免对方的推诿。

4）在沟通过程中，用讲事实、摆道理的方法，力争取得主动地位。

5）把业主和公司的利益放在首位应是与施工单位沟通的一个基本原则。

6）如果和施工单位的沟通解决不了实际问题，则直接寻求发展商的帮助和支持。

4．业主遇到质量问题时的注意事项

面对质量问题，业主应冷静判断该问题是属于争议范围，还是属于严重的质量缺陷，而不要将简单问题复杂化。其中，业主应重点关注以下两点：

（1）查验发展商有关证书或证明文件如果是现房，购房者必须查看发展商是否具备竣工验收合格的文件或证书，否则，商品房不能出售。根据有关规定，在1998年9月1日以后购买商品房者，还可向发展商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是商品房的保修单，发展商将据此为购房者提供售后服务，该保证书注明了发展商对房屋各部位、部件的保修内容、保修期限等；特殊约定由发展商与购房者协商后，也可列入保证书中。《住宅使用说明书》是对所购商品房的结构、性能与各个部位的类型、性能、标准作出说明，以明确发展商保修责任的范围；同时也说明，由于购房者使用不当或擅自改变结构、设备位置或装修不当等造成的质量问题，发展商不承担保修责任。

（2）向专业人士请教与咨询购买房屋对大多数业主来说，是人生中的一件大事，房屋的质量如何，又是能否达到居住、学习、休息等要求的关键。而对房屋质量的鉴别，对非专业士来说比较困难，因此，有必要向专业人士进行请教、咨询，获得他们的帮助，也不妨请他们和业主一起到现场，参照与发展商商定的质量标准，查看房型、使用功能、用料、施工、建筑结构、室内布局以及室内装修等方面是否存在明显的质量问题和质量情况，这样业主对所购买的房屋就心中有数了。