房屋本体公用设施维修规程

1．0目的1．1本指导书规定了房屋本体公用设施的维修方法，使需维修的房屋本体公用设施恢复使用功能及外观，延长使用寿命，确保正常运作状态，方便业主（住户）。2．0适用范围2．1本指导书适用于房屋本体公用设施的维修。3．0职责3．1楼宇管理员、工程组、保安队负责房屋本体公用设施的巡查。3．2工程组负责对房屋本体公用设施的维修；对不能解决的问题报工程部组织维修。3．3工程组组长负责对维修工作的检查、监督。3．4服务中心负责与开发商或业主委员会的协调。4．0工作程序4．1维修原则4．1．1坚持经济、合理、安全、实用的原则，在保证使用功能和正常运作的前提下，注意节约维修材料。4．1．2修理及更改配件应尽量与原有配件型号、规格一致的原则。4．1．3为业主（住户）提供方便的原则。4．2各项维修项目的标准4．2．1地基基础4．2．1．1如墙体勒脚破损或严重腐蚀剥落。a）将破损松散部位凿除至结实层或对于风化、起壳、腐蚀、松酥的部分清除；b）用1:3水泥砂浆修复勒脚破损部位，并在勒脚上口作成斜坡，以利泄水。c）恢复勒脚饰面。4．2．1．2如基础墙体出现裂缝或产生不均匀沉降。a）如不严重，应做好巡查和记录；b）如有扩展趋势，应立即通知开发单位派专业技术人员检查鉴定。c）如情况严重，应立即通知开发单位派专业技术人员检查鉴定，并书面报公司主管领导。4．2．2梁、柱、板主体4．2．2．1露筋a）将露筋部位的松散层凿除，并将钢筋锈蚀层用砂纸打磨掉；b）用钢丝刷清洁干净；c）充分喷水湿润后均匀地刷素水泥浆层。d）用高标号水泥砂浆修复，如有需要还需按要求恢复饰面。4．2．2．2有裂缝参考《室内维修规程》中4．2．20项“楼板裂缝”维修程序进行维修。4．2．2．3有孔、洞。a）将孔、洞周边已松散砼凿除，并用砂纸将露筋上的铁锈磨掉；b）用钢丝刷等有效的工具彻底清洁孔、洞；c）充分喷水湿润孔、洞内壁；d）如小孔、洞，则先涂刷一道素水泥浆，然后用高标号水泥砂浆嵌填、压平、抹光，如果孔、洞大，则在涂刷完一道素水泥浆后，用比原先（梁、柱或板）的砼标号高一等级的细石砼嵌填饱满，并养护好。e）按原标准做好饰面。4．2．2．4破坏情况较严重（如变形、裂缝程度已超出规定范围）。属于此种情况时，应立即通知开发单位，请有关专业技术人员到场鉴定后，作出修缮或加固方案，再进行修复。4．2．3墙体墙体结构的维修适用于砌体受腐蚀后，表面保护性抹灰层损坏和砌体材料表面破坏、腐蚀，以及尚未威胁安全的沉降裂缝和温度裂缝的处理等。砌体的维护修理应在结构不均匀沉降已经稳定，裂缝不再发展时进行（如：地基基础沉降还在发展时，一般先做地基、基础加固处理，后做砌体裂缝等的维修）。4．2．3．1裂墙a）先将裂缝周边的饰面凿除，并将砌体已松散层凿至结实层，凿槽成外八字形；b）用钢丝刷扫清槽内杂物，然后充分喷水湿润；c）均匀的涂刷一道素水泥浆；d）再用比砌筑砂浆高一个强度等级1:3水泥砂浆填缝、抹平；e）用同规格、尺寸的墙体饰面材料修复饰面。4．2．3．2砌体严重酥碱及因掏洞等造成砌体局部结构破损。a）先将酥碱或破损部位的砖块轻轻挖掉，并清扫干净浮动灰、土；b）充分喷水湿润破损面；c）用比原砌体高一强度等级的水泥砂浆及砖补砌（注意所用砌块应先充分湿润）。4．2．3．3墙体室外饰面缺损。a）将缺损饰面及其周边松散层一并凿除；b）用钢丝刷清扫干净浮动灰、土；c）充分喷水湿润破损面；d）均匀涂刷素水泥浆；e）用1:3防水水泥砂浆填平，然后修复饰面。4．2．3．4墙体室内饰面缺损a）同4.2.3.3的a）、b）、c）、d）。b）用1:3水泥砂浆填平，然后修复饰面。4．2．3．5外墙渗水a）外装修的分隔缝未做二次处理面引起渗水的，应先将缝清洁，然后用水泥砂浆重新嵌补密实，并勾成向下卸水斜缝；b）窗台处渗水，应将窗台拆除重新砌灰，内外留有卸水坡度，窗樘底的外侧应留有1CM左右圆凹缝，并用水泥砂浆填实；c）在外墙渗水部位采用“一布四胶”喷浆或刷浆修理，具体做法为：在外墙渗水部位先用一层玻璃纤维网络布和四道氯气丁建筑防水胶涂贴，再用机械喷涂（或人工涂刷）1:0.5水泥砂浆面层；d）外墙渗水面积较大时，先将饰面铲除，然后涂1-2道胶质防水涂料，在最后一道胶未干时，即用水泥砂浆按平，再修复饰面；e）墙、板接通处渗水，可用预制氯乙烯胶泥嵌缝，先开凿然后清理板缝，用喷灯加热板缝和胶泥条，边嵌边加热，最后在胶泥条外用水泥砂浆勾缝和封闭。f）用氯丁防水胶在室内修补，将渗水处的内饰面层铲除，范围比渗水部位的周边扩大10-15CM，将墙面和缝隙清理干净，用氯丁胶和水泥砂浆嵌缝，然后再用水泥砂浆粉刷基层，在基层上涂刷2-3道氯丁胶，在最后一道胶未干时，用水泥砂浆按平，再修复饰面。4．2．4顶棚参照《室内维修规程》中“顶棚抹灰层（饰面）脱落”维修程序进行维修4．2．5楼梯间4．2．5．1踏步缺损a）将缺损部位周边已松动部分凿除至结实层；b）用钢丝刷清扫干净浮土；c）充分喷水湿润；d）均匀地涂刷一道素水泥砂浆；e）用1:3水泥砂浆做好基层，再修复饰面。4．2．5．2栏板缺损如为砼或砌块栏板，可参照4.2.2和4.2.3相应的程序执行。如为其他如木材或金属材料栏板，维修程序如下：a）如不能修复，应及时更换新配件；b）使栏板、梯板、扶手连接牢固；c）修复栏板饰面（如：油漆、乳胶漆等）。4．2．6门、窗。参照《室内维修规程》中有关4．2．11“维修门窗”维修程序执行。4．2．7屋面避雷设施。4．2．7．1锈蚀。a）用砂纸除锈；b）均匀涂刷两道红色防锈漆一道银漆，每道漆之间要间隔一段时间，以上一道漆干为准；c）如锈蚀特别严重，应将该部分更换，并用电焊连接，刷上防锈漆。4．2．7．2连接部位断开。a）除锈清洁后，焊接牢固；b）刷两道防锈漆。4．2．8屋面隔热层、防水层。4．2．8．1隔热层缺损：及时更换，用1:3水泥砂浆嵌缝。4．2．8．2屋面漏（渗）水（刚性屋面）：a）用胶泥或油膏处理平屋面板或屋面产生变形、裂缝、原刚性防水层分仓缝处漏水；b）纵横泛水渗漏，可在泛水处填三层干油毡，用聚氯脂嵌缝进行处理；c）出屋面管道漏水，先将管道四周清洗干净，再用密封材料嵌缝。密封材料有塑料油膏、氯丁橡胶、PVC胶泥等。d）檐沟处漏水，可用密封材料在滴水处嵌缝，檐沟底部可用两布四油氯丁橡胶防水层进行修漏，也可用满涂胶泥或油膏的方法来修漏。4．2．9水池4．2．9．1渗漏。a）先将水池四壁清洗干净；b）做一布四胶防水层（或其他材料防水层），外涂一层水泥防水层，再用1:3水泥砂浆做保护层。4．2．9．2水池检修口、通风孔盖缺损。a）应立即维修，并加锁；b）刷两道防锈漆，并定期检查。4.3报修程序：保安队及除工程组外其他人员对巡查中发现房屋本体公用设施损坏，及时通知服务中心，由服务中心通知工程组组织维修。维修完成后，由维修人员记录在《公共设施（设备）维修记录表》上，管理处组织有关人员验收，合格后在《公共设施（设备）维修记录表》上签名。《公共设施（设备）维修记录表》由工程组负责保管，按规定每月交档案管理员归档。4．4每年初，工程部应将房屋本体公用设施（设备）的大、中修及更新改造计划呈总经理助理审核、总经理审批，报开发商（或业主委员会）审批后，再组织进行维修。5.0引用文件和记录表格5．1《室内维修规程》5．2《公共设施（设备）维修记录表》</p>