物业设备设施管理和维护标准

每个季度及每年，要求由电梯保养公司提交对大厦电梯本年度的系统运行情况进行技术分析，提交系统运行分析报告。系统运行情况分析报告必须具有如下内容：1.全年电梯运行的故障率（%）故障率=故障停梯时间/必须确保正常运行时间×100%2.分析该时段系统运行的主要技术特点3.分析该时段出现故障的主要原因4.对全年系统运行的评价5.根据今年的系统运行情况提出来年运行管理的预测性意见。3.2.7通信系统3.2.7.1系统标识：3.2.7.2设备运行记录要求3.2.7.3运行情况分析电池组应放置在专用的电源架上，并保持清洁，电池水保持在规定的范围之内，若为干式电池组，应定期检查电池的电压，要按该类电池的技术要求作定期的充、放电。3.2.8楼宇自控系统及CCTV保安监控系统。3.2.8.1系统标识(1)楼宇的控制中心室的主要出入门外应有“中央控制室”，“中央监控室”，“自控设备房”，“非值班人员，严禁入内”、“室内禁止吸烟”等白底红字的标志牌。(2)在控制中心室内的进线线槽的适当位置上应标明“CCTV保安监控系统信号线”，“自动控制信号线”、“电源线”等。(3)CCTV保安监控系统的各个监视器上要标明楼层摄像枪的位置，如“大堂南，“21F/南”等。(4)CCTV保安监控系统的视频信号线在出线口，在每路信号线上标明摄像枪所处位置，如28F/中筒，31F/北面。(5)楼层的设备间及专用管井应有明确的标示牌。3.2.8.2楼宇自控系统及CCVT保安监控系统运行记录要求。（一）运行技术参数记录1、自控中心电脑，每年应对自控系统所监测的供配电系统，中央空调系统的电流、电压、水温等指标，使用刻录光盘进行记录备份。2、CCTV保安监控系统，一般部位使用矩阵切换器每路信号，每3秒1次进行切换显示，重要监测部位直接使用独立的监视器不间断进行监视及录像，一般部位通过分割器进行每隔5秒进行连续录像。采用数字录象的除外。3、自控系统监测到的供配电及中央空调系统的有关数据交到相对应系统部门进行归档。4、CCTV系统监控到的可疑人员的录像资料使用光盘作备份或用打印机打印出来，交由保安部门处理。（二）运行数据统计1、每月空调运行时间统计2、每月每台空调主机负载情况变化曲线表。3、每月自控系统及CCTV系统故障率统计表。（三）运行记录与备份1、自控系统当班运行人员要认真做好运行资料的记录或在电脑上做备份，备份资料必须在两种不同的物理记录介质上，例如备份资料与原始记录在两个不同的硬盘上，或者备份资料刻录到光盘上，并在记录簿上做好登记和签名，每天由控制中心负责人对其运行记录各类统计表格进行审核，再交给系统工程师及部门领导签字后，归档。2、CCTV保安监控系统当班值班人员要认真观察每路摄像枪传回的图像是否清晰，并做好录像备份，当发现某部位有设备异常情况，应立即通知维修人员和相关人员到现场，并做好文字记录（故障记录）签名，对当天各班的运行记录情况进行检查、签名，每月集中交给系统工程师，对当月该系统的运行记录，各类统计表格等进行审核，再交给部门负责人签字，并交到资料管理人员归档。3、运行故障报告当自控系统或CCTV保安监控系统在运行期间出现故障时，当班运行人员，应在系统运行故障报告单上填写好故障的原因，并通知工程主管及维修人员到现场处理，无法及时解决的应及时通知系统工程师协助维修人员排除故障，签名后，最迟在故障发生后的第二天，将故障报告上交给系统工程师及部门负责人签名、归档。3．2.8.3运行情况分析每年的1月份，由该系统的系统工程对上年度的系统运行情况进行技术分析，提交系统运行分析报告，该报告必须包含如下内容：1、全年由自控系统控制的中央空调系统的运行的时间。2、全年自控系统及CCTV系统运行的故障率。3、分析系统出故障的主要原因，及解决办法。4、分析系统运行的主要技术特点。5、分析存在的问题及解决办法。6、对全年系统运行进行综合的评价。7、根据该系统去年全年运行情况，提出当年运行管理的意见，针对该系统存在的缺陷，提出可预见性的预防措施，以及系统升级的建议及意见。4.3设备档案物业设施档案由物业设施台账、物业设施年度综合评价、维修记录和附属资料四部分组成。4.3.1设备台帐的概念设备台帐是设备管理的基础资料。台帐全面、完整地反映了物业的全部设备、设施的原始情况和动态变化情况，是设备运行管理和系统保养工作结果的最完整记录。4.3.2设备台帐应列的项目内容4.3.2．1设备设施的原始技术参数。包括设备类型、品牌、型号、生产厂家、生产时间、购买时间、安装时间、竣工验收时间、投入运行时间、供货商及联系人、联系电话，原购买合同编号、购买合同原件或复印件的存放位置、原安装调试记录资料的存放位置、设备的标称额定电压、额定电流、功率因素、机械效率、标准温升。4.3.2．2运行、维修及系统保养动态记录包括每月、每季度、每半年、每年的运行情况（故障率、运行正常率），为保证设备正常运行所进行的维修、换件、故障情况记录和分析。在执行系统维护保养计划后，对该设备的系统保养结果的记录。4.3.3物业设施系统的分类依据专业用途进行分类：供配电系统、空调系统、给排水系统、消防系统、公共安全技术防范系统（简称安防系统）、电梯系统、楼宇机电设备自动控制系统（简称楼宇自控系统）、通讯系统、计算机与网络系统、音响视频系统、土木建筑设施系统等。4.3.3．1供配电系统：（1）供电子系统主要包括：变压器、发电机、高压配电柜、直流屏、高压配电设备的保护（辅助）装置及高压送（配）线缆（槽）。（2）配电子系统主要包括：低压配电柜（箱）、用户配电柜（箱）、低压配电设备的保护（辅助）装置、低压送（配）线缆（槽）。（3）照明子系统户外的灯具：彩灯、霓虹灯、广告灯、喷泉灯、顶灯、外围射灯、水池灯、航标灯等；（4）户内的灯具：大厅、过廊、楼梯、停车场、会议室舞台灯光设备以及警示灯或临时需求电光源等。4.3.3．2空调系统：（1）中央空调子系统主要包括：制冷主机、二次热交换、及附属水泵（冷冻泵、冷却泵）、冷却塔、空气处理机（空调机）、送风机（新风机）、抽风机、送（通）风诱导器、空调管网、冷媒的处理设备、配套电气控制设备等。（2）专用空调子系统主要包括：恒温恒湿空调机、医疗专用净化空调、窗式空调机、分体空调机、配套电气控制设备。（3）专用空气处理系统主要包括：正负压系统、氧气系统、配套电气控制设备。（4）采暖子系统：锅炉、常压热水机组及其配套电气控制设备。4.3.3．3给排水系统：（1）给水子系统升压和贮水设备：水泵、气压装置、水箱、水池、及配套电气控制；（2）给水附件：闸阀、减压阀、止回阀、各式水龙头、开水器、仪器仪表及配套电气控制；（3）管道。（4）排污子系统抽升设备：污水泵、雨水泵、配套电气控制设备卫生器具：大小便器、洗手盆、配套电气控制设备排水管网及附件（包括沙井盖、排水沟盖）通气系统（通风设备及其电气控制）污水池、化粪池、隔油池及隔油井4.3.3．4消防系统：（1）报警系统：火灾报警控制器（主机）；火灾探测器（感烟探测器、感温探测器、复合探测器、气体探测器、其他探测器）；网络通信设备模块。手动火灾报警按钮警铃辅助指示装置隔离器消防紧急电话电梯回降控制系统停非消防电装置应急广播设备（2）灭火系统Ⅰ.自动喷淋灭火系统喷淋泵湿式报警阀水流指示器、检修阀喷淋头监控阀压力继电器水力警铃延迟器试验及泄漏装置管网及阀门压力表Ⅱ消火栓子系统消防水泵稳压泵气压罐消火栓接合器消防水箱管网及阀门压力表Ⅲ气体灭火容器瓶头阀释放阀喷嘴配管检测控制器失重装置泡沫灭火灭火器具粉末灭火器其他灭火器具Ⅳ防火分区风机（正压送风机、排烟风机）风道送、排风阀、余压阀防火卷帘、防火门（含闭门器）防烟垂壁控制系统Ⅳ安全疏散系统疏散指示灯应急照明4.3.3．5公共安全技术防范系统（简称安防系统）：Ⅰ传输系统：微波传输、远程传输、光纤传输、线缆、其它；Ⅱ控制设备：电子警察、摄像机、监视器、录像机、云台、镜头、视频采集卡、录像带、投影机、电梯控制器、分割器、矩阵、解码器、控制器、计算机、其它；Ⅲ对讲系统；监听系统、对讲机、系统管理机、门铃、可视对讲、其它；Ⅳ周边器材；控制机柜、球罩、蓄电池、支架、保护器、其它；Ⅴ安防软件；报警软件、监控软件、其它；Ⅵ防盗报警系统：巡更系统、探头、接警主机、门磁、报警主机、警号、防盗系统、感应器、无线接收器、接警卡、无线发射器、玻璃破碎探测器、其它；Ⅶ门禁系统：磁卡、读卡器、门禁机、锁、指纹采集仪、门禁控制器、其它；Ⅷ其它产品：安全防护产品、珠宝柜台、金库保险、其它。4.3.3．5电梯系统：I.乘客电梯II.载货电梯III.客货两用电梯IV.病床电梯V.住宅电梯VI.服务电梯（杂物电梯）VII.特种电梯:观光电梯、船用电梯、冷库电梯、防爆电梯、户外电梯、自动扶梯、自动人行道VIII.其它提升设备（液压升降平台、高空作业车）IX.电气控制系统4.3.3．7楼宇机电设备自动控制系统（自控系统）：I.计算机、软件、打印机、专用电源（含UPS电源）、中央处理模块、远程模块、数据总线、模拟屏（投影设备、大屏幕电视机）；II.传感器、电动（磁）阀等执行机构器件、及配套专用控制柜（箱）；III.家庭电器自动化、自动抄表系统、防煤气泄漏。4.3.3．8通讯系统：I.语音与传真服务系统、II.电话信息服务系统、III.传真信箱系统、IV.可视电话系统V.无线对讲机、VI.无线电台、天线、VII.移动通讯设备、VIII.交换机、IX.电话机、X.通讯线缆、管井、XI.电源、XII.计费系统。4.3.3．9计算机与网络系统：I.综合布线；II.计算机网络、小区物业管理计算机系统；III.交换机、服务器、路油器、调制调解器、数据线缆、防火墙、软件、UPS电源；IV.视频系统，包括有线、开路、闭路电视及VOD点播系统；V.信息服务系统，包括网上购物、网上医疗、网上教育、网上证券交易、电子公告牌等系统。4.3.3．10视听广播会议系统：包括会议系统会议讨论系统、会议同声传译系统、会议表决系统。I.公共广播（背景音乐系统）；II.周边（调音台、效果器、激励器、分频器、限幅器、音频分配器、混音台）；III.功放（专业功放、Hi-Fi功放、AV功放）；IV.音箱（专业音箱、Hi-Fi音箱、AV音箱）；V.视频（液晶、等离子、投影机、投影幕、录像机、摄像机、实物展示台、电子白板）；VI.音源（卡座、CD机、收音头、MD机、DVD机、点歌机）；VII.辅助设备（机柜、话筒、耳机、线材）；VIII.同声传译(主席单元、代表单元、翻译单元、翻译软件模块、红外发射主机、接收机、辐射机、系统主机（标准、加强型、标准数字化型、加强型数字化型）、耳机、电缆、分路器)；4.3.3．11土木建筑设施系统：房屋的承重结构(包括住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等)、非承重的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、天花板、楼梯间、垃圾通道、及物业管理区域内的物业管理用房、空地、道路、绿地、市政排水设施，物业管理区域的外围护栏及围墙等。4.3.4.2.物业设施台帐的格式和内容⑴根据不同分类，物业设施台帐格式包括以下内容：I.设备的规格型号；II.设备的名称；III.制造单位；IV.出厂日期及编号；V.设备的技术规范；VI.安装地点（部位）；VII.数量；VIII.特别备注等。(2)设备设施的检修、系统保养、技术改造、变更等记录要求做到详尽、准确，成为该设备最有价值的原始档案，所以物业设施台帐具体内容至少包括5个方面：I.检修记录：包括设备计划性大小修、事故抢修的记录，记录形式应有检修分析、工作记录、结论报告等；II.系统保养记录：包括设备定期切换、执行系统保养项目等；III.技术改造记录：包括设备的技术改造、运行方式的调整；IV.变更记录：包括设备的损坏更换、技术替换、项目增减等；V.运行记录：包括调试记录、投运日期、运行状态、运行周期、参数变化、事故记录、缺陷登记等。4.3.3设备正常、故障、大修、更新的界定4．3．4设备正常4．3．5故障4．3．6大修4．3．7更新4.3.4故障报告4.3.4.1故障报告的格式故障报告表上应有公司名称、部门、故障报告人、故障表编号、事故（故障）发生时间（年月日并要精确到几时几分几秒）；表格内有现场人员名单、发生何种事故（故障）、事故（故障）原因解决方法恢复正常时间、报告上级情况、系统工程师处理意见、领导处理意见。4.3.4.1故障报告的归档故障报告表是故障发生后的第二天以书面形式上交给档案资料员处理，档案资料员收到报告表后分发给系统工程师、领导批示处理意见，批好的故障表复印件发给发生故障部门。然后档案室资料员是根据文件夹里的部门、时间、编号进行归档工作。5.0系统保养5.1系统保养的概念按高层物业内部不同的专业设备系统的技术要求，在设定周期的时间内，对系统内设备的基本单元进行技术保养和清洁卫生，确保每一个单元设备和系统处在良好的运行状态。5.2供配电系统保养项目5.2.1月度维护保养项目5.2.1.1检查各楼层和机房应急灯、疏散指示灯、楼梯灯、前室灯、电房照明。外广场路灯。5.2.1.2检查地下层排风机和送风机运行状况和机房照明。5.2.1.3发电机：机身清洁除尘、检查各螺丝无松动、有无漏水漏油、机油油位、水箱水位、燃油箱油位、蓄电池、启动机组运行十分钟、停机后检查有无漏水漏油。5.2.2季度维护保养项目。5.2.2.1各层配电母线槽接头：检测运行温度。5.2.2.2外立面泛光灯和外墙灯：检查镇流器、灯座、灯泡、控制开关和线路有无损坏、开关箱清洁除尘。5.2.2.3喷水池灯：检查灯座、灯泡、控制开关和线路有无损坏、潜水泵运行有无异响、更换密封不良灯座和老化电缆、开关箱清洁除尘。5.2.2.4公共大堂灯、招牌射灯和灯箱：检查灯座、灯泡、光管、控制开关和线路有无损坏、开关箱清洁除尘。5.2.2.4清洁各层配电房：清洁母线槽表面：检测运行温度。5.2.2.5高压配电房：检查清洁直流屏、电池。5.2.2.6地下层送风机：检查电机风机轴承有无异响，轴承打黄油、清洁风机房和设备、控制箱清洁除尘。5.2.3半年维护保养项目5.2.3.1各层配电房电箱：检查电源开关、接触器、指示灯、转换开关、按纽、各接线有无损坏和过载过热。动力箱电缆T接口和母线插接箱接口，电源开关接口有无过载过热。5．2.3.2低压配电房电柜：检测母排接口、电缆接口、开关接口运行温度、检查电容器、避雷器瓷瓶、清扫电柜灰尘。5.2.4年度维护保养项目。5.2.4.1变压器房：紧固各接口螺丝、检查各接地线情况，清扫变压器灰尘。5.2.4.2高压配电房：配电柜除尘、检查小车接口螺丝、开关触头、二次接线完好、试验开关分合闸。5.2.4.3低压配电房电柜：母排和电缆接口、电容器接口、避雷器瓷瓶连线、熔断器接口、开关等接口除尘紧线、试验开关分合闸。5.2.4.4搂层配电房电源插接开关箱：除尘紧线。5.2.4.5各层其他功能的设备配电房电箱：检查电源开关、接触器、指示灯、转换开关、按钮、各连线有无损坏和过载过热、动力箱T接口和总电源开关接口有无过载过热、清扫电箱内灰尘、接口除尘紧线。5.2.4.6高压配电房：直流屏电池架除锈油漆。5.2.4.7发电机：控制电箱和开关电箱接口除尘紧线、机架除锈油漆、机座防震弹簧打黄油。5.2.4.8地下层送风机：检查调校风机皮带，控制箱接口和电支机接口紧线，测量电机运行电流、设备除锈油漆。5.2.4.9建筑物外围射灯：铁架、线管除锈油漆。5.2.4.10天面尖灯顶灯和射灯：铁架、线管除锈油漆。5.2.4.11外围喷水池灯：开关箱紧线、消防接合器除锈油漆。5.3消防系统保养项目5.3.1月度维护保养项目5.3.1.1消防栓泵和喷淋泵：手/自动运行、消防中心启动、返回信号、记录启/停压力、主备电源投入。5.3.1.2湿式报警阀：响水力警铃、报警返回信号、记录压力。5.3.1.3加压排烟风机：手动运行、消防中心启动、返回信号、机前风阀自动开启、主备电源投入。5.3.1.4减压阀和雨淋阀：检查记录上端、下端压力，调校偏差的下端压力。5.3.1.5各层手动报警按钮和消防箱封条和配置：检查报警按钮玻璃、消防箱封条、无封条消防箱配置并补齐贴封条。5.3.1.6防火卷闸：手动运行下降上升、消防中心启动下降、下降返回信号、运行状况。5.3.1.7BTN气体灭系统：检查电源指示、系统运行、气瓶压力。5.3.1.8消防主机、联动柜和广播柜：自动检测、列表打印检查和记录被封闭烟感号码和原因、测试按钮灯和信号灯、测试唛克风、备用电源测试。5.3.1.9滤毒室人力风机：人力和电动启动风机运行状况5.3.2季度维护保养项目5.3.2.1消防栓泵和喷淋泵：控制电箱检查和清洁除尘、清洁水泵设备。主泵故障自动转换。5.3.2.2加压排烟风机：控制电箱检查和清洁除尘、机前风阀加润滑油、清洁风机房和设备。5.3.2.3BTN气体灭系统、减压阀房和煤气房：清洁BTN房和设备卫生。5.3.2.4防火卷闸：控制电箱检查和清洁除尘、卷闸电机清洁除尘、检查运行有无异响、调校限位位置。5.3.2.5滤毒室人力风机：控制电箱检查和清洁除尘、清洁机房和设备。5.3.2.6消防中心设备：控制柜检查和清洁除尘、清洁设备卫生。5.3.3半年维护保养项目5.3.3.1BTN气体灭系统模拟测试：控制电箱清洁除尘、1区报警响警钟、2区报警响警笛亮闪灯、延时灯亮及延时间启动、易熔片信号灯亮、瓶头阀动作、主机模拟盘显示、消防中心显示、备用电池手动试验、烟感开路故障测试。5.3.3.2各层端子箱：控制电箱检查和清洁除尘。5.3.3.3消防栓泵和喷淋泵、加压排烟风机和滤毒室人力风机：轴承加润滑油、打黄油、检查轴承运行有无异响。5.3.3.4设备层消防闸阀螺杆打黄油。5.3.3.5消防指令电梯回降：消防中心控制电梯已回降。5.3.3.6各层送风排烟阀和防火阀：消防中心控制打开、返回信号。5.3.3.7各层送风排烟阀和防火阀：加油润滑。5.3.3.8联动部分功能测试：各层停非消防电、报警按钮、警铃、消防电话和消防广播。检测备用电源。5.3.3.9消防栓试验、感烟、感温探测器抽查测试：测试探测器、消防喷淋管末端排水。观察消防中心返回信号。5.3.3.10消防管井：检查管井管道、打扫卫生。5.3.3.11自动报警主机的自检，检测市电、备用电情况。5.3.4年度维护保养项目5.3.4.1各层送风排烟阀和防火阀：加油润滑。5.3.4.2各层消防栓箱：箱内清洁除尘，卷盘排水试压。水带腐烂程度，接扣、水枪、闸阀完好。5.3.4.3消防栓泵和喷淋泵：控制箱接线口紧线、电机紧线检测运行电流、检测绝缘电阻，水泵密封处理。5.3.4.4加压排烟风机：控制箱接线口紧线、电机紧线检测运行电流、检测绝缘电阻、检查调校皮带。5.3.4.5BTN气体灭系统：控制箱接线口紧线。主机测试。检查市电、备用电。5.3.4.6防火卷闸：控制箱接线口紧线、卷闸电机接口紧线、调校链条加润滑油。5.3.4.7各层端子箱：控制电箱检查线路、紧线。5.3.4.8消防中心设备：控制柜检查、紧线。检查各种指示灯、按扭。5.3.4.9消防栓泵和喷淋泵、消防设备减压阀：清洗Ｙ隔滤网。5.4中控维护BAS、CCTV、综合布线系统保养项目5.4.1月度维护保养项目5.4.1.1自控电脑：检查打印机、UPS电源、网卡接口、线路、清洁除尘。5.4.1.2模拟屏：检查指示灯、稳压电源、点阵模块线路、风鸣器、清洁除尘。5.4.1.3CCTV矩阵切换器：检查线路接口、清洁除尘。5.4.1.4NCU网络转换器：检查线路接口、清洁除尘。5.4.1.5CCTV稳压电源：检查电源线路接口、清洁除尘。5.4.1.6四像分屏器：检查线路接口、清洁除尘。5.4.1.7监视屏：检查线路接口、清洁除尘。5.4.1.8录象机：检查线路接口、清洁除尘。5.4.2季度维护保养项目5.4.2.1电梯轿箱摄像头：检查线路接口、除尘、调校。5.4.3半年维护保养项目5.4.3.1监控室设备：全面检查和除尘紧线（电脑、模拟屏、CCTV矩阵切换器、NCU网络转换器、CCTV稳压电源、四像分屏器、监视屏、录像机）。5.4.3.2电梯轿箱监控箱：检查线路、除尘。5.4.4年度维护保养5.4.4.1电脑：备份数据。5.4.4.2各层红外线报警感应器：检查线路；检查距离、微波和红外感应力；清洁除尘。5.4.4.3楼层的自控控制箱：检查各类开关、接触器、继电器、线路绝缘情况；紧线、清洁除尘。5.4.4.4各楼层新风机和风柜机电动阀：检查电源线路、调校定位；检修阀芯漏水。5.4.4.5各楼层层间总阀：检查线路、开关一次。3.4.4.6各楼层DDC自控盘：检查线路、接口、继电器、基本模块、扩展模块变压器；清洁除尘。5.4.4.7送风和回水探头；主机房进水和出水探头：检查线路、接口。5.4.4.8送风、回风和回水探头：检查线路、接口。5.4.4.9CCTV摄像枪：检查线路接口、调整涉嫌枪焦距定位、清洁除尘。5.4.4.10监控室CCTV稳压电源：检查内部线路接口、检测功能运行状况、全面清洁除尘。5.4.4.11红外线报警感应器电源箱：检查线路、电源变压器、5.5空调系统维修保养项目5.5.1月度维护保养项目5.5.1.1各层新风机和风柜机房：检查机房照明、风机运行状况、清洗尘网、清理排水沟地漏。5.5.1.2各层排风机：检查风机运行状况。5.5.1.3空调机房送风和排风机：检查运行状况。5.5.1.4空调机房和电房：检查机房电房照明、检查电源电压电流、打扫卫生。5.5.1.5检查冷冻管井管道：有无漏水、锈蚀。5.5.2季度维护保养项目。5.5.2.1主机房和机房：电机水泵轴承打黄油、检查轴承运行有无异响。5.5.2.2空调主机机房送风机和排风机：检查电机风机轴承有无异响、轴承打黄油5.5.2.3冷却塔：冷却塔更换轴链黄油、连杆轴承打黄油、检查轴承运行有无异响。5.5.2.4各层新风机和风柜机房：新风机(风柜)打黄油、检查轴承运行有无异响、清洁新风机(风柜)房。5.5.2.5各层公共盘管风机：检查风口、电动阀、清洗尘网。5.5.2.6租户房间盘管风机：清洗尘网。5.5.2.7主机房、机房：清洁管道机房、电柜电箱清洁除尘。5.5.2.8主机房电房：电柜清洁除尘、检测电缆接口运行温度、检测开关接口运行温度。5.5.2.9空调机房送风机和排风机：清洁风机房和设备、控制箱清洁除尘。5.5.2.10冷却塔：清洁管道、冷却塔平台、调校水位控制器、电柜清洁除尘。5.5.2.11各层新风机和风柜机房：控制箱清洁除尘。5.5.3半年维护保养项目。5.5.3.1空调管井：检查管井管道、打扫卫生。5.5.3.2各层排风机：检查风道、风机轴承运行有无异响、调校风口百叶。5.5.4年度维护保养项目5.5.4.1空调系统：更换冷冻水和冷却水。5.5.4.2主机房和机房：闸阀螺杆打黄油。5.5.4.3主机房和机房：修补设备保温层。5.5.4.4主机房、机房和冷却塔：控制箱、水泵电机和冷却塔电机接口紧线。5.5.4.5主机房电房：控制箱接线口紧线。5.5.4.6空调机房送风机和排风机：控制箱接线口紧线、电机紧线检测运行电流、检查调校皮带。5.5.4.7各层新风机和风柜机房：设备除锈油漆。5.5.4.8各层新风机和风柜机房：修补设备保温层。5.5.4.9空调分体机：压缩机、开关箱除尘紧线、清洁翅片、打扫室外室内机、检测运行状况。5.5.4.10各层新风机和风柜机房：电柜电机紧线、检查控制线路、检查调校皮带。5.5.4.11各层公共盘管风机：清洁除尘、开关紧线、检查电机、轴承。5.5.4.12各层排风机：控制箱接线口紧线、检测运行电流。5.5.4.13主机房：清洗Ｙ隔滤网。5.5.4.14冷却塔：更换冷却塔减速箱机油。5.5.4.15机房：设备除锈油漆。5.5.4.16膨胀水箱：设备除锈油漆。5.5.4.17冷却塔：设备除锈油漆。5.5.4.18的主机房、电房、送风机和排风机：设备除锈和地面油漆5.5.4.19各层新风机和风柜机房：清洗翅片。5.6给排水系统保养项目5.6.1月度维护保养项目5.6.1.1卫生间和茶水间的公共设施：检修天花板、洗手盆、小便器、蹲厕、座厕、水龙头、洗手液盒、纸卷盒、干手器、开水器。5.6.1.2给排水泵：检查手动/自动运行状况、工作指示灯、水泵密封、减速箱油位、泵房照明。5.6.1.3记录减压阀压力：上端压力、下端压力、调校偏差的下端压力。5.6.1.4调整水龙头、手动冲洗阀的出水量。5.6.2季度维护保养项目5.6.2.1给排水泵：清洁管道、泵房、控制电箱、测试水泵故障自动转换、检查泵房和设备是否完好。5.6.2.2减压阀：清洁管道、检查泵房和设备是否完好。5.6.3半年维护保养项目5.6.3.1给排水泵：检查水泵轴承运行有无异响、测试电源故障、水泵故障、水位溢流中控室报警显示。5.6.3.2设备层：给排水闸阀螺杆打黄油。5.6.3.3粪池：粪池、管道和阀门除锈油漆。5.6.3.4设备层：给排水闸阀螺杆打黄油。5.6.3.5设备层：给排水闸阀螺杆加润滑油。5.6.4年度维护保养项目5.6.4.1给排水泵：控制箱接线口紧线、电机紧线、检测运行电流。5.6.4.2减压阀：清洗减压阀Y隔滤网。5.6.4.3给排水泵：水泵轴承打黄油。5.6.4.4水泵、减压阀和管道除锈油漆5.6.4.5给排水设备：水泵、管道、阀门除锈刷油漆5.7土、木工维护保养项目5.7.1月度维护保养项目5.7.1.1各层走火梯和前室防火门：闭门器、门锁、标志牌、门把、门铰等。5.7.1.2各层卫生间和厕所门：球锁、标志牌、门磁吸、门销、门铰等。5.7.2季度维护保养项目5.7.2.1各层中筒和走火梯号码标示牌：检查和修正。5.7.2.2各层茶水间木门。球锁、门铰等。5.7.2.3各楼层电房新风机和风柜门：检查门锁、门把、标志牌、门铰等。5.7.2.4各层中筒和走火梯号码标示牌：检查和修正。5.7.2.5各层茶水间木门。球锁、门铰等。5.7.2.6各楼层电房新风机和风柜门：检查门锁、门把、标志牌、门铰等。5.7.3半年维护保养项目5.7.3.1修补天面、设备层墙壁和地面。5.7.3.2修补各层卫生间地面和瓷片。5.7.3.3修补各层楼梯间地面和墙壁。5.7.3.4修补各层楼层梯墙壁、地面和步物业设备管理有哪些标准篇级。5.7.3.5修补地下室各层墙壁和地面。</p>