工程维修部园林绿化部作业指导书

1.0工程维修部岗位设置和任务

1.1岗位设置

1.2人员配置

1.2.1工程维修主管：1名；

1.2.2水电工：9名；

1.2.3绿化工：7名。

2.0工作任务

工程维修部是处理日常小区业主报修、维修及共用设施设备维修管理，保障设备、设施正常运行和园区绿化的职能部门。工程维修部的管理具有严密的科学性和较高的技术性，它是为业主创造安全、文明、舒适、方便的居住环境的基本保证和坚强后盾，是反映小区服务水准、良好形象和声誉的重要标志。

3.0工程维修部的职责范围

3.1负责区域内公共部位、设施设备养护维修计划的制定并组织实施。

3.2负责小区电力系统、安防系统、电梯系统、消防系统、给排水系统的运行管理，维护保养和故障检修。

3.3负责小区公共设施、设备的维修保养。

3.4负责业主室内装修的审批、监管。

3.5负责对业主室内设施、设备提供有偿维修服务。

3.6负责小区外包维修的监管工作。

3.7负责对本部门员工的培训和考核等日常管理工作。

3.8负责所辖区域公共绿地、室内外公共区域绿化植物的养护工作。

4.0工作范围

4.1公司辖区范围内所有共用设施设备的运行、维护、保养及业主的报修处理和绿化工作。

5.0工作目标

5.1业主对水电维修服务满意率达到98%以上；

以每半年为一个阶段进行统计，其主要依据的信息来源为：《服务业主意见征求表》、公司的《工作日志》、《投诉记录表》及其他记录。

计算公式=（满意服务的户数/记录维修服务的总户数）×100%

5.2公共设备设施完好率95%以上；

计算公式=（设施设备完好数量/设施设备总数）×100%

5.3维修及时率达到98%以上；

以每月为一个阶段进行统计

计算公式=（接传及时次数/报修总次数）×100%

5.4房屋及配套设施完好率95%以上

5.5工程技术人员持证上岗率100%。

计算公式=（持证上岗人数/部门总人数）×100%

5.6无大面积黄土裸露及植被死亡现象。

目视绿化区域内黄土裸露面积无连续超过1平方，植被死亡率控制在2%以内。

6.0岗位职责

6.1工程维修部主管

6.1.1在分管经理的领导下，全面负责工程维修部的各项工作，执行上级下达的各项指令，督促下级完成各项工作任务。

6.1.2系统地掌握主要设备的运行状况及技术数据和技术档案管理。发现问题及时组织人员处理。

6.1.3重要设备发生故障影响业主正常工作、生活时，及时组织人员赶赴现场处理，并将处理情况及时向上级汇报。

6.1.4督促和检查小区各系统维修保养计划的具体实施以及质量达标情况，并随时给予技术方面的指导。

6.1.5督促和检查各承包商按期完成设备维修保养、故障处理及零配件更换情况和记录，做到每月进行整理、登记和存档。

6.1.6加强本部门与相关部门工作沟通、协调、配合，树立整体服务的意识。

6.1.7负责整理维修方面的各种文件、资料、样本、图册。

6.1.8如需停电、停水及停电梯检修，需事先取得客服部的认同后，由客服部以通告或电话形式预先通知各业主。

6.1.9制定安全措施，确保工作人员在设备检修和保养时的人身安全和设备安全。对本部门员工的行为规范、业务技能、遵章守纪、礼貌服务等方面进行培训，不断提高员工思想素质和技术水平。

6.1.10负责业主装修的审核，报分管经理批准。

6.1.11负责辖区内维修工作的日常巡查,并做好记录,每周/月对维修服务质量进行检验,并填写《工作日志》。

6.1.12检查各班组日常运行、维修及交接记录。

6.1.13完成主管领导指派的其他工作。

6.2工程维修人员

6.2.1遵守公司的各项规章制度，服从工程维修部主管的领导，按时完成领导交办的各项工作任务。

6.2.2监视高低压配电房及箱变、给排水设备、消防系统、电梯等的运行情况，发现停电、停水、停梯故障等情况时，及时采取相应措施并通知部门主管。

6.2.3小区照明维修及定时开启和关闭。

6.2.4每日观察设施设备的温度、润滑等情况，发现异常及时处理并汇报部门主管，以免发生事故。

6.2.5提高业务技术知识，熟练掌握各项设备的性能，特别是配电、电梯、消防和智能化系统的开关操作程序以及应急处理的方法。

6.2.6严格执行安全操作规程，确保自身安全及小区各项设施设备的安全、正常运行。

6.2.7应做到工作主动积极，做好巡视工作，定期检查各设施设备运行情况，发现问题及时处理，杜绝事故防患于未然。

6.2.8每日定时巡视公共照明，发现问题及时维修并做记录。保证公共照明设备完好率达到98%以上。

6.2.9按上级制定的设施设备保养、维护计划对电梯系统、给排水系统、消防系统、智能化系统、供配电系统进行定期保养维护。

6.2.10监督外包项目的维修保养情况。

6.2.11凡属业主设施，应提供及时服务，属于有偿服务的合理收费，严禁乱收费。

6.2.12维修人员有权拒绝任何违规操作。

6.2.13完成上级领导交办的其他工作。

6.3绿化主管

6.3.1负责绿化设施设备正常使用及绿化养护的技术监督和指导；

6.3.2解决园区绿化项目管理中存在的技术问题；

6.3.3制定绿化养护计划，实施绿化养护、补种工作及技术指导；

6.3.4负责绿化养护的费用控制，工具保管与支配；

6.3.5负责办公区域楼宇内和私家花园的花卉指导养护工作,提升物业服务的满意度；

6.3.6负责配合分管领导在物业的接管验收中绿化工程的接管验收工作,就相关工作提出合理化建议并拟定具体实施方案；

6.4绿化工

6.4.1负责辖区范围内的花草树木的浇灌、施肥、除草、修剪等养护管理工作；

6.4.2积极培育花卉苗木及引进新品种，满足辖区的绿化要求，创造辖区优美

6.4.3负责绿化区域的清洁工作，保持草坪、景观小品的整洁；

6.4.4负责病虫害的防治工作，发现问题及时处理并如实上报，避免虫害范围进一步扩大；

6.4.5加强绿化区域管理，劝阻任何践踏草坪等破坏绿化行为；

6.4.6妥善保管好绿化工具，严格按规程操作，做好绿化工具的保养工作；

6.4.7完成上级交办的其他工作。

7.0引用文件和相关质量记录

7.1《服务业主意见征求表》

7.2《维修值班日志》

7.3《投诉记录表》

7.4《工作日志》

8.0工程维修部夜间值班管理规定

8.1目的

明确工程维修部值班人员的值班作业范围、巡查及记录要求

8.2适用范围

适用于XXX公司工程维修部维修值班工作。

8.3职责

8.3.1工程维修值班人员负责运行中各项设施设备的巡查和故障的处理。

8.3.2工程维修部主管负责对值班工作的督导和检查。

8.4工作程序

8.4.1值班规定

8.4.1.1维修值班人员上岗前必须佩戴工作牌，穿工装，严禁穿拖鞋。

8.4.1.2值班员工必须严格坚守岗位，不得私自离岗、串岗，严禁聚堆聊天。未经批准擅自脱离岗位者，按违反劳动纪律处理；造成损失的，追究其经济责任。

8.4.1.3值班员工必须集中精力，保持警觉，认真工作，不得麻痹大意或做任何与值班岗位无关的事情。

8.4.1.4值班员工必须服从值班领导的安排，听从调配，执行工作指令。

8.4.1.5值班员工必须严格执行巡检制度，发现隐患应及时消除，发现故障迅速排除，做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手快，保证设备安全运作。