物业管理中央空调节能案例及经验
在物业管理服务的全部内容中，设施设备管理工作是一项最重要的硬件管理工作，它不但对物业本身的价值起到了举足轻重的作用，还对物业管理服务水平（顾客满意度）的保障起到了不可替代的作用。上实物业上海实业大厦管理处秉持公司理念，在物业管理服务的实践中除加强物业设施设备日常的维修保养外，节能减排降低设备系统运行成本一直是日常工作中的重中之重。在大厦运营成本中空调能源消耗一直占有较高的比重，在空调系统的节能管理工作中除坚持“设备的开停机检查、巡回节能检查、周期性节能检查、加强空调系统节能维修保养”，收到了一定的节能效果，但节能的作用有限。从2004年开始，管理人员和工程技术人员研究如何将价值工程管理技术运用到空调系统的节能降耗上来。所谓价值工程是以提高作业（或产品）价值和有效利用资源为目的，通过有组织的创造性工作，寻求用最低的的寿命周期成本，可靠地实现使用者所需功能，以获得最佳的综合效益的一种管理技术。价值工程用数学式表示为V=F/C。式中V代表服务的价值；F代表作业的功用；C代表物业运营成本由能源成本和物业管理服务成本组成（其他因素暂不考虑）。在物业管理服务过程中物业管理服务成本一方面受到人力资源成本的挤压，另一方面受到同业低价竞争。物业管理服务成本C无论是包干制还是酬金制都是低廉的。通过降低物业管理服务成本C来提高物业管理服务价值V是行不通的。欲提高物业管理服务价值V的途径是在传统物业“四保”（保洁、秩序维护、设备及业主和使用人服务保障）管理服务中扩大物业管理服务的领域，提高功能价值F和降低物业运营成本中能源消耗成本，管理节能和科技节能并举，延伸物业管理服务的内涵。为此进行功能再造，实现功能价值F的提高。2005年大厦管理处与某设备公司合作，对中央空调水系统实施了变流量改造，实现对冷却水循环泵、一次泵、二次泵的变频控制；并采用了中央空调集中管理系统，实现对中央系统的集中控制。中央空调管理系统，通过跟踪负荷的变化，将所采集的冷冻水供回水温度、温差、压差和流量数据送至模糊控制器，模糊控制器根据实时数据及历史数据，计算出末端空调负荷所需制冷量及冷冻水供回水温度、温差、压差和流量的最佳值。系统利用变频技术控制水泵流量，使冷冻水系统运行在最佳参数下，同时降低了冷冻水泵的能耗。通过调节冷却水流量，使冷却水系统运行在最佳参数下，制冷主机在较高的COP下运行，同时降低了冷却循环泵的能耗。该中央空调管理系统自2005年6月份投入运行，经第三方认证，历年来节省能源消耗和节能效益见下表。空调节能系统节省能源统计表时间实际用电量（KWH）节电用电量（KWH）支付金额（元）备注200512750852707391702966月投产200613702173314211702962007145328235886122572120081439740345220217142200913464203004031893322010108726430663719287420111146061306356192698合计911806922196371358359
上表中节电用电量由第三方连续两个年度在工频和变频状态下交替运行，记录下当日的机组、水泵能耗及当日最高气温。通过对比工频状态和变频状态的能耗，计算出系统在不同气温下的节能率对照表(见下表)。根据改造后两个年度的空调能耗数据及全年气温记录，可推算出节电用电量=当日实际用电量×当日节能率÷(1—当日节能率)节能率对照表气温19~24℃25~29℃30~34℃35~37℃38℃当日节能率25.3%25.3%21.47%13.78%13.8%
2005年运用价值工程引进该系统时，合同条款约定以节电的85%分期支付设备款126万元，同期的15%作为该系统和空调系统的维修保养费用。至2010年，设备款已支付完毕，设备产权已归属业主，业主方和物业管理方没有投资一分钱，实现了物业管理服务为物业保值增值，又持续不断的降低运行成本的目的。历年来累计节电2，219，637KWH，折合897吨标准煤，通过了上海市徐汇区JJ小组的验收并获奖，实现了价值工程的预期目标。
2010年4月2日国办发［2010］25号《关于加快推行合同能源管理促进节能服务产业发展意见》，文件中提出了合同能源管理的新概念。所谓合同能源管理是发达国家普遍推行的、运用市场手段促进节能的服务机制。节能服务公司与用户签订能源管理合同，为用户提供节能诊断、融资、改造等服务，并以节能效益分享方式回收投资和获得合理利润，可以大大降低用能单位节能改造的资金和技术风险，充分调动用能单位节能改造的积极性，是行之有效的节能措施。其实质就是以减少的能源费用来支付节能项目全部成本的节能业务方式。
对照国务院的文件精神，2005年上实大厦物业管理处开始的运用价值工程引进节能设备降低空调系统能耗的实践，完全可以说是合同能源管理实践，突破了传统物业管理服务“四保”（保洁、秩序维护、设备及业主和使用人服务保障）的作业模式，丰富了物业管理服务的内涵，提高了物业管理服务的功能，实现了物业管理服务有增值。笔者查遍了合同能源管理的有关资料，未见物业企业进行了合同能源管理的报道。上实大厦物业管理处运用价值工程原理引进节能设备的创举，开创了物业企业合同能源管理的先河，体现了“务实进取，追新创优，在现代化管理进程中不断追求提升和完美，力求管理一流，服务一流，员工素质一流，综合效益一流”的企业精神风貌，合同能源管理的实践在物业管理服务领域堪称典范。
“服务性价比高”是“合同履约率高”和“顾客满意度高”的基础，“服务性价比高”是思维观念的突破，是对传统物业管理服务模式的突破，提高了物业管理服务的功能，实现了物业管理服务的高附加值。“让我们与客户共创美好生活”的同时，赢得市场。
