汕头龙光物业公共维修管理工作指引

1.概念

公共维修是物业管理的一个最重要环节，为了充分发挥房屋的使用功能，延长使用寿命，提高房屋的适用性、耐久性、安全性、环保性和经济性，保证工程质量，维护公众利益，实行“管养合一、修防结合、分工负责、综合治理”，为业主/业户提供优良的工作和生活环境，以及完善的配套设施服务，体现出物业公司专业化的管理水平和高品味的文化内涵，使管理向更高层次发展。

依据国家有关法规、技术规范、工程建设强制性标准、质量和环境保护体系标准，并结合公司实际情况，制订本工作指引，用于规范和指导各管理处的公共维修工作。

范围包括：公共区域管理（不含公共设备）、装修管理、业户房屋设施维修管理。

2.管理的一般性原则

2.1公共区域管理：是指对大厦、小区的公共设施部分及构筑物的修复、维护、改建活动的管理，包括地库、会所、公共交通设施、管理用房、楼面、楼宇外立面、楼宇内的公共区域、园区喷泉、园区雕塑及儿童游乐场所等的维护、维修。

2.1.1大厦公共区域管理

2.1.1.1大厦的外立面管理，要保持设计的原有面貌：

Ⅰ、玻璃幕墙的维护：见国家行业标准JGJ102-96《玻璃幕墙工程技术规范》。玻璃胶无开裂，幕墙无漏水，玻璃铝合金镀膜无损伤，龙骨结构牢固无松动，玻璃窗开启灵活。

Ⅱ、外墙砖无脱落及大面积空鼓。

Ⅲ、外墙涂料无起皮及大面积色差。

Ⅳ.户外广告牌及霓虹灯的安装要有相应的管理规定参见建设部颁发的《关于加强户外广告、霓虹灯设置管理的规定》（建城[1996]542号文）

Ⅴ.检查期限：每季度一次，每次检查要有记录，有问题要及时处理。

2.1.1.2大厦天面管理

Ⅰ、天幕钢结构维护要保持完好无损。

Ⅱ、天面进行维护、维修时注意保护航标灯、防雷带、卫星接收系统，不得破坏防水层。

2.1.1.3大厦公共区域的门窗

Ⅰ、种类：防火通道门、管井门、新风机房门、管理及设备用房门、公共区域消防栓门、天面门（包括闭门器、门锁及门框）、排烟风机的百叶窗等。

Ⅱ、要求：每周巡查一次，门无污渍、无破损，开合自如，完好率达到100%，有问题要及时修复。

2.1.1.4大厦公共卫生间及茶水间

Ⅰ、卫生间、茶水间管理的好坏是最能直接反映物业公司的管理水平的高低。

Ⅱ、要求：必须每天都要巡视，检查座便器、冲水箱、洗手盆、小便感应器、干手机、厕位门锁、茶水间水龙头、开水器等。要保持上述设施无积尘、无锈斑、无滴漏、无堵塞，反应灵敏，完好率100%，发现问题迅速解决。

2.1.1.5大厦每层配有的水牌、平面图及指示标识如公司名称、消防通道、逃生路线等应标示清晰、准确。

2.1.1.6大厦的公共照明

Ⅰ、种类：大堂照明灯、电梯厅照明灯、公共走廊照明灯、应急照明灯、消防通道指示诱导灯、管理用房及设备房照明灯、外墙立面射灯、内外广告灯（箱）、地库照明灯、广场地脚灯、水池彩灯等及相应的开关箱。

Ⅱ、要求：管理处根据灯的种类、用途，制定检查周期、维护保养要求。

2.1.1.7大厦内公共区域墙、地面及天花装饰

Ⅰ、种类：大厦大堂内外地面砖、公共通道地砖、地毯、地脚线、墙面、公共通道的天花及顶面、水池台阶砖等。

Ⅱ、要求：每周进行一次巡查。地面无坏损及严重污渍；墙面、顶面无起皮、大面积色差、污迹和划痕；地脚线无脱落及损坏；天花无缺少及严重污染、颜色一致，完好率达到98%以上。有问题应及时处理解决。

2.1.1.8大厦地库集水井的潜水泵、广场喷水池的水泵必须根据实际需要制定巡检周期，保证设备完好率100%，有问题在4小时内进行解决或更换新潜水泵。每月（季）检查一次沉沙污物，及时清理，保证集水井内清洁干净，不得有蚊蝇滋生。

2.1.1.9大厦的管道、管槽

Ⅰ、对消防供水管道必须进行防锈处理后，涂上红色油漆进行保护。

Ⅱ、对供水管道是铁管或钢管必须进行防锈处理后，涂上相关的油漆进行保护。

Ⅲ、对于供水管道必须在管道上印有水流走向的指示箭头，标记要明显清楚。

Ⅳ、各类金属槽架之间的连接要安装接地线。

Ⅴ、天面的排水地漏要完好、不堵塞；大厦内各层的地漏及地库的地漏要完整、安全、无堵塞现象，保证排水通畅，定期检查并制定巡查周期。

Ⅵ、各管道上的阀门要求开启灵活，完整无损，无滴漏现象。

2.1.1.10大厦地库

Ⅰ、大厦的地库排水沟要求通畅，无堵塞现象。

Ⅱ、地库的墙面、顶面无渗漏现象，地面无积水，如发现有漏水现象，应及时进行防水处理，消除隐患。

Ⅲ、地库车道要求完好，道路指示明显清楚，停车标识、车位牌要求统一清楚。详见《公共安全模块指引》。

Ⅳ、照明系统要保证完好，排风机系统要符合设备管理要求。

2.1.1.11建立健全大厦的维修档案管理制度，以备查阅。

2.1.2小区公共区域管理

2.1.2.1楼宇的外立面管理

Ⅰ、裙楼的幕墙管理（见2.1.1.1条）。

Ⅱ、楼宇业主的玻璃窗不得粘贴反光膜，杜绝小区内的光污染。

Ⅲ、楼宇业主的观景阳台严禁封闭、窗户外严禁安装防盗网。

Ⅳ、严禁业主/业户对户门的改动，要保持原来的风格。

Ⅴ、对楼宇公共通道外露护栏的维护要有相应的措施，发现脱漆、

生锈要及时进行处理。

Ⅵ、对楼宇外立面的排污管、排水管、空调冷凝水管的维护，发现破损泄漏要及时处理，防止污染环境。

Ⅶ、公共通道的窗户（含玻璃）、窗框、手柄的维护，要保证完好无损。

Ⅷ、楼宇的大门要完好（地弹簧、闭门器、门禁系统），有问题及时解决。

2.1.2.2楼宇天面的管理

Ⅰ、楼宇天面门门磁报警系统的维护。

Ⅱ、楼宇天面进行维修时注意保护光亮工程的照明设备，不要破坏天面上防雷系统，保护好天面的防水层、排水地漏及排沼管等。

2.1.2.3楼宇内的管理

Ⅰ、大堂的地面、墙面及天花吊顶、公共邮箱等要完好、无损坏。

Ⅱ、电梯前室的地面、墙面、天花及消防末端设施的维护。

Ⅲ、公共通道的地面、墙面、地脚线、天面、梯步的管理。要求无缺损、无严重污染，完好率要达到98%以上。

Ⅳ、楼宇内的电井门、管井门、防火通道门、设备用房门（包括闭门器、门锁和门框），要求无损坏、无污渍。

Ⅴ、给水管和消防管的检查。看有无漏水和脱漆、生锈，每月进行巡检。

2.1.2.4地库

Ⅰ、看地库墙面和顶面是否有渗漏水问题。

Ⅱ、地面有无积水和裂纹，有问题要及时处理解决。

Ⅲ、停车标识、进出道路指示要完善。

Ⅳ、地库排水沟不能堵塞，集水井的水泵能保持正常工作。

Ⅴ、照明系统要保持完好，送、排风机系统要符合设备管理要求。

2.1.2.5会所的管理

Ⅰ、会所的设施、设备管理（健身器材、乒乓球桌、台球桌、羽毛球设施、篮球架等）。

Ⅱ、会所内的墙面、地面、地板、天花的维护。

Ⅲ、网球场的维护。

Ⅳ、会所建筑的维护：卫生间、更衣室、桑拿室的维护。

Ⅴ、会所照明系统的维护及管理。

Ⅵ、会所内的标识、标牌要齐全；注意事项、活动项目的价格表要公示。

Ⅶ、对于外包经营项目，应在合同中向对方提出管理要求和注意事项，要求配合管理。

2.1.2.6其它

Ⅰ、小区内喷水池的维护，喷泉泵的维护管理。

Ⅱ、小区内的雕塑像的维护，儿童游乐场设施的维护及管理。

Ⅲ、小区游泳池的管理和维护。

2.2装修管理：是指大厦、小区的业主/业户入伙后，对其房屋室内环境和设施进行改善、改造、个性化布置的精细装修活动的管理。（见国家标准GB50327-2001住宅装饰装修工程施工规范）

2.2.1大厦装修管理

2.2.1.1室内装修前的审核内容：

业主需提供设计蓝图一套，包括平面布置图、天花平面图、室内电气配线系统图、通风及空调平面图、消防设备图，必须有设计、施工单位盖章；对施工单位的资质进行审核；如改变原设计及间隔，装修面积≥500m2时，还应有消防局的审批意见。

2.2.1.2填写《室内装修申报表》，明确装修用途、装修面积、采用的装修材料等；

2.2.1.3制定验收程序及方法。

2.2.1.4对室内装修的要求及规定：

装修过程中应当遵守安全操作规程，采取必要的安全防护和消防措施，落实巡检制度（二次装修的有关规定）；

2.2.1.5对室内装修材料的要求：

Ⅰ、建筑内部装修材料按其使用部位和功能分为：顶棚装修材料、墙面装修材料、地面装修材料、隔断装修材料、固定家具、装修织物及其他装修材料。

Ⅱ、装修材料应积极采用阻燃性和难燃性材料，尽量避免采用在燃烧时产生大量浓烟或有毒气体的材料。

参见国家标准（GB50222-95）《建筑内部装修设计防火规范》

Ⅲ、电线应采用铜线加金属套管，插座安装应遵循“左零右火”的

原则；

2.2.1.6大厦装修管理规定，提供装修图纸进行审批，完工后提供线路改造图存档备案；

2.2.1.7大厦室内装修隐蔽工程验收、消防设施完工验收有关规定。

2.2.2小区装修管理

2.2.2.1管理处应与业户、装修队签订《室内装修管理服务协议》；

2.2.2.2业户要提供装修图纸进行审批；

2.2.2.3施工中的安全措施及巡检制度，如现场必须配置灭火器材等；

2.2.2.4对施工人员的管理要求：

Ⅰ、规定装修施工时间、严格对施工噪音和施工垃圾的管理；

Ⅱ、装修过程中不得破坏厨房、厕所、阳台的防水层及乱拆承重墙，严禁拆改燃气管道、水暖管道和设施