汕头龙光物业设备管理工作指引

1.概念设备管理是物业管理工作中最重要的组成部分。通过对设备进行有效管理，能正确使用，精心维护，科学检修，使其尽量保持完整和完好状态，并能低耗高效运行，最大限度延长使用寿命。为此，特制订本工作指引。2.一般性原则2.1设备前期介入的工作要点2.1.1概念设备管理前期介入是指以发展商开发某一楼盘（小区）后，物业管理公司有关人员参与该楼盘各类机电设备（系统）总体方案、设备选型的讨论，以及对设备在安装期间的安装工艺质量进行检查监督等，尽可能让发展商接受物业管理公司的合理建议，使楼盘的设备移交给物业管理公司管理后，减少不必要的返工、修补或改造费用。2.1.2前期介入的项目主要有以下4项：2.1.2.1参加机电设备总体方案的拟定楼盘（小区）的机电设备配置通常是与楼盘（小区）定位（档次）功能有关。但供配电系统、给水排水系统、电梯、消防火灾自动报警系统、闭路电视监控系统、停车场收费系统是必须配置的。对这些必备的系统方案应该从满足安全可靠、使用方便、维修零配件易购、管理的合理性提出我们的要求。在参加总体方案讨论之前应阅读有关设计图纸资料，做好讨论准备。2.1.2.2设备选型讨论当系统确定后，设备选型就是一项重要内容。设备选得好坏不仅影响使用操作，更重要影响今后的维修保养。因此，在一定的功能价格比条件下，首先要求系统功能强、质量好、施工工艺简单，其次按照设备造型美观、操作方便，通用性好、易损件配置容易进行选型，尤其是同一小区内同一个系统的设备力求选用同一型号同一厂家的产品。2.1.2.3选择供应商（承建商）供应商（承建商）的信誉直接关系到设备的质量、安装的工艺质量以及对物业管理今后的维修保养工作量。因此我们可根据多年来被管理楼盘（大厦）的设备及其安装的质量去选择供应商（承建商）。2.1.2.4施工安装期间设备安装工艺质量的检查监督设备安装的工艺质量直接影响物业管理后维修、保养乃至返工的工作量和费用。有的施工安装单位以各种借口偷工减料或不按国家有关规范进行施工安装，造成各种各样的隐患（尤其是隐埋的管线），我们派出人员到施工现场检查，随时发现问题，及时纠正施工单位的不规范施工或做法，力求将隐患消灭在设备移交之前。2.1.3前期介入的人员组成以工程部有关专业技术人员为主，兼配管理处（筹）有关人员组成设备前期介入工作小组。2.1.4前期介入的期限应从开发商确定开发楼盘（小区）开发之日起至设备安装竣工移交验收之前。2.2设备验收要点2.2.1设备采购到货，安装前的开箱验收参加人员：会同建设单位、设备供应单位、施工单位、物业管理单位等主管部门进行开箱检查。验收内容：2.2.1.1设备开箱前，先要核对提货单与到货的箱号和箱数是否相符，如不符不开箱。2.2.1.2开箱前应检查包装箱有无损坏和受潮。2.2.1.3开箱后要认真检查设备的规格、型号是否符合设计要求。2.2.1.4根据装箱单清点设备说明书、产品检验证明书和合格证是否齐全。2.2.1.5根据装箱清单和设备文件、检查设备的主机、附属零部件、专用工具等是否齐全。2.2.1.6查看设备表面有无缺陷、损坏、锈蚀、受潮等现象。2.2.1.7填写开箱检查验收记录，参加验收单位人员签字认可，作交工资料和设备技术档案。2.2.1.8检查中如有不符或遗漏之处，统计反馈给供货方作妥善处理。2.2.1.9开箱检查完后，物品暂交施工单位保管，在设备安装移交验收后，再将设备（含管线）的资料移交给物业管理部门。2.2.2设备安装后的移交验收2.2.2.1移交验收的依据Ⅰ、对验收设备如有GB标准的，则按标准要求验收。Ⅱ、对没有GB标准的，则按行业标准要求验收。Ⅲ、对合同条款中有规定的，则按合同要求验收。2.2.2.2移交验收的具体做法：以下按系统分别说明：Ⅰ、供配电系统包括高压开关柜、直流屏、变压器和低压配电柜（发电机组另行验收）。安装单位将这些设备安装调试完成后，通常由供电部门直接作测试验收并签署同意投入供电证书。因此当安装单位向物业公司移交时所作的验收主要有：a、依据设备移交清单的设备名称、型号规格、数量、生产厂家逐项检查核对。b、依据技术资料清单核对所提供的产品或部件使用说明书、图纸、合格证、保修卡和供电部门所作的继电保护装置测试报告等。c、检查安装单位提供的绝缘手套、绝缘靴、高压验电棒（器）和接地软线以及各类指示牌等。d、检查各电柜上的仪表指示是否正常，各部件安装和接地端子是否牢固，标牌是否齐全。如以上各项均符合要求，则在移交清单上签字。Ⅱ、电梯：包括客梯、货梯（消防梯）、观光梯和扶梯。电梯经劳动部门和质量技术监督部门作了专项验收并出具验收证书后由安装单位向物业公司办理移交。为此可按GB10060-93《电梯安装验收规范》和供货合同所规定的项目对电梯作移交验收。具体有：a.机房部分包括建筑结构、电气线路、控制柜和曳引机的有关项目检测。b.井道和底坑部分有关项目检测。c.技术资料和文件检查和核对：装箱单、产品出厂合格证、保修卡、使用维护说明书、安装说明书、安装自检记录、安装过程事故记录和处理报告、安全部件型式试验报告结论副本、电梯使用单位提出的经制造厂家同意变更设计的证明文件以及各类图纸等。验收注意事项：a.参加验收的物业人员必须熟悉所验收的电梯产品和GB10060-93规定的检验方法和要求。b.验收用的检验器具与试验负荷应符合GB10059-1997《电梯试验方法》规定的精度要求，并均在计量检定周期内。Ⅲ、空调系统空调系统包括冷水机组或风冷机组、冷冻泵和冷却泵、冷却塔、风机盘管机组、新风机、管道和阀门、电控柜等。验收标准按GB50243-97《通风与空调工程施工及验收规范》和随机技术文件规定执行。①.设备安装检查A.冷水机组检查活塞式制冷机组a．整体安装的活塞式制冷机组，机身纵、横向水平度允许误差为0.2‰。b．卧式冷凝器、管壳式蒸发器，应坡口集油的一端，倾斜度为0.1‰-0.2‰。离心式制冷机组a.机组应在压缩机的机加工平面找水平，纵、横向水平允许偏差均为0.1‰。b.基础底板应平整，底座安装的隔振器压缩量应均匀一致。螺杆式制冷机组a.机组机座的纵、横向水平度允许偏差均为0.01‰。b.机组与吸排气管连接后，检查电机与压缩机的同轴度。B.管道安装检查a.冷冻水（载冷剂），冷却水及冷凝水管道安装应符合国标《工业金属管道工程施工及验收规范》与《采暖与卫生工程施工及验收规范》的有关规定。b.冷冻水管道系统应在最高处设置便于操作的放空阀。c.管道应有水压试验及气密性试验报告。d.管道表面应按规定作油漆及防腐处理，回风管及冷冻水管道表面还要做合格的绝热层。e.阀门安装的位置、方向与高度应符合设计要求，不得反装；带手柄的手动截止阀，手柄不得向下；电磁阀、调节阀、热力膨胀阀、升降式止回阀等的阀头均应向上垂直安装。C.冷却塔安装检查a.冷却塔应安装牢固、平稳。b.塔的出水管口及喷嘴方向，位置应正确，布水均匀。c.玻璃钢冷却塔和用塑料制品作填料的冷却塔，应符合防火规定。d.进出水管道及阀门安装应符合GB50243-97中的要求。e.冷却塔运转前，塔内应无杂物、尘垢。f.冷却塔及冷却水管路系统用水冲干净，管路应无漏水现象。g.检查自动补水阀的动作状态，应灵活可靠。D.风机盘管机组安装检查a.风机盘管机组安装前应进行单机三速试运转检查，安装后连支管一起进行水压试验，有试验报告。b.风机盘管安装应牢固，位置及高度正确，有便于维护保养的空间，排冷凝水的管道坡度正确。c.风管、回风箱及风口与风机盘管机组连接处应严密、牢固。d.风管、管道的软性接管位置应符合设计要求，按管自然、无强扭现象。②.设备运转试验、检查验收A.空调工程各单机均应经过有关的测试和在试运转合格的基础上，进行联合试运转，试运转的要求是：a．离心式制冷机试运转时，先加热油箱使油温达到50～65℃。启动压缩机应逐步开启导向叶片，快速通过喘振区，按要求供给冷却水，载冷剂，油冷却器出口油温35～45℃，油压差>0.2Mpa。b螺杆式压缩机启动前，对油加热到25℃以上，滤油器前后压差>0.1Mpa，冷却水入口温度<32℃，机组吸气压力>0.05Mpa（表压），排气压力<1.6Mpa。c．正常运转时间不应少于8h。B.试运转正常后，必须先停止制冷机，再停冷冻泵、冷却泵。试运转结束后，拆检滤油器、滤网、干燥器，必要时更换润滑油，然后再将整机调整到准备启动状态。C.冷却塔验收要点a．校验塔的补给水及溢水水位。b．检查风机电机的绝缘及风机的旋转方向。c.检查喷水量及吸水量是否平衡，补给水和集水池水位情况。d.测定风机电机运行电流。e.检查塔振动及噪声情况。f.测量轴承温度及冷却水进出口温度。D.清水离心泵验收要点按单级泵GB5657-85《单级清水泵技术条件标准》和多级离心泵GB5659-85技术条件以及管道泵Q/（JB）YB28-1998JB/T6878.2-93文件规定执行。a．检查泵与管路、阀门及基础的安装是否正确，管道的支撑应稳固。b．检查电机与泵的同轴度和水平度是否在允许范围内，用手盘动联轴节，运转灵活。c．通电运转前用点动方式观察电动机转向是否与泵一致，任何情况下不许水泵反向运行。d．接通电源，当泵达到正常转速后，逐渐打开吐出管路上的阀门，并调节到所需的工况，观察泵的声音及振动情况是否正常。e．观察压力表读数，检查轴封及填料。漏水少量且均匀，机械密封泄漏量<3滴/分。严禁密封在干磨擦情况下工作。f检查电机电流值，不得超过额定电流。g．检查轴承温度，最高≤80℃，不得比周围温度超过40℃。h.油位在油镜刻度线内。③.工程移交验收时，施工单位应提供的文件及记录：a．设计修改的证明文件和竣工图（核实主机设备是否相互配套）。b．主要材料、设备、成品和仪表的出厂合格证，保修卡等。c．隐蔽工程验收记录和中间验收记录。d．冷却水、冷冻水管道压力试验记录。e．空调系统的试运行测试记录。f．空调系统联合运转的测试，调节记录。g．工程质量检验评定记录。h．工程质量事故处理记录等。Ⅳ.通风系统通风设备主要有：送风风机、排烟风机、加压风机、排风排烟双速风机、风阀、排烟阀、管道及阀门和电控箱等。验收标准按GB50243-97《通风与空调工程施工及验收规范》和随机技术文件规定执行。通风机验收要点：A.外观检查：a．核对风机、电机型号规格是否与设计相符。b．检查风机与风管的软连接、吊装钩架及附属零件是否牢固安全可靠。c．检查皮带松紧程度是否合适。d．风机调节阀门启闭灵活、可靠。B.启动与运转检查a．风机启动前应关上启动阀，点动风机、检查转向是否正确。b．启动风机后，检查电机额定电流并检查轴承运行声音是否有杂音。c．通风机运转时间不少于2h，检查轴承温度，不能高于80℃。Ⅴ.给水排水系统该系统主要设备有：生活供水变频装置、生活水泵、消防栓泵、消防喷淋泵、稳压泵、排污泵、管道与阀门、电控柜等。验收要点：a.泵与管路、阀门及基础安装是否正确，管道支撑是否牢固，阀门开启是否灵活。b.电机与泵的同轴度和水平度是否在允许范围内，用手盘动联轴节运转灵活。c.通电运行前用点动方式，观察设备转向是否与指向一致，在任何情况下不允许水泵反向运行。d.通电运行后，检查生活供水泵是否能变频运行，各台泵是否能根据供水负荷变化切换运行，检查辅泵状态和睡眠状态是否正常。e.通电运行后，检查供水压力和流量是否满足最大负荷需要。f.通电运行后，检查泵的运转声音及振动情况是否正常，有无泄漏。g.通电运行后，检查电动机电流值是否超过其额定电流。h.通电运行2小时后，检查轴承温度最高应≤80℃，不能超过环境温度40℃。i.对排污泵，可拉动上下浮球，检查其工作状态是否正常。j.对消防泵要检查与消防报警控制系统相配合的功能是否满足要求。Ⅵ.消防报警系统验收标准按GB50166-92《火灾自动报警系统施工及验收规范》规定执行。①.验收前的准备A.系统移交时，安装单位应提交下列文件：a.竣工图表、设备布置平面图、接线图、安装图、系统图、配线箱图、编码表以及其它必要的技术文件。b.必须提供产品合格证和保修卡、消防检验合格证书、供应商消防资质证明、产品说明书、使用操作说明书及其它必要的技术参数资料。c.提供验收文件和设备验收清单，其中验收文件包括系统设计说明、联动逻辑关系说明、系统设计变更发展商签发的文件或文字记录、调试记录等。B.安装单位应对接收单位的有关的操作人员、管理人员、维护人员进行使用方法和维修基本知识培训。C.验收负责人制定系统功能测试程序，并组成验收小组。②.验收移交验收移交一般分两大方面，一是按合同要求和设计要求查验设备的规格、型号、数量、配置、备件备用品等，并在设备验收清单中由参与验收单位签字认</p>