做好物业共用设施设备接管验收前后的三个阶段的管理工作

一、对小区配套的公共设备设计图纸进行了解在整个住宅小区的整套设计图纸出来以后，建设单位应该对小区公共设备设计图纸进行全面的了解，如公共设备的数量、型号、规格、容量、使用性能、能耗、安装位置等，要从设备今后的使用和维护角度出发，对其中存在的问题及时提出来，否则，等设备货到安装时，再提出更改意见来就来不及了。</p>

二、在设备安装时，建设单位的设备技术人员要经常到设备安装现场进行了解和跟踪设备安装情况

当设备经过选型、定货、购买、运输到达现场进行安装时，建设单位的技术人员要及时到现场了解设备的有关情况。一方面，确定现场安装的设备的型号和规格是否与购货合同上要求的一致，包括设备主体、配套设施、附属设施等；另一方面，及时了解设备安装的位置会不会对以后的维护管理和小区居民生活造成影响，比如噪音、震动、废气排放等。同时，还要对设备安装中的隐蔽工程了解清楚，否则会给以后的维护工作带来很大麻烦。还有一点要注意的是，在设备进行安装时，不得妨碍其他相邻设备设施的正常使用。否则等整台设备一旦固定好之后，就很难再对其进行调整和移动。

三、在设备进行调试和试运行时，建设单位的技术人员要尽可能多地在现场参与设备的调试和试运行工作

在设备调试和试运行阶段会暴露出很多问题，而这些问题恰恰是在设备正式验收时需要重点注意和以后维护工作中经常遇到的问题。如果这些问题在设备安装调试阶段没有得到彻底解决，那么，即使当时设备验收时能通过，但设备在使用过程中用不了多长时间，这些问题一定会重新暴露出来，成为设备运行中的一个永久的隐患。

在设备验收过程中，要坚持仔细和全面的原则

一、各种设备验收资料必须齐全有效

一般大中型设备的使用寿命至少都在十年以上，如果在设备验收阶段，与该设备有关的资料和图纸不全或缺失，便会给设备使用单位以后的维护工作带来很大困难。尤其在过了保修期，又与设备厂家失去联系，这时候与该设备有关的图纸资料就会给设备的维修和更换带来很大帮助。因此，在设备正式验收时，必须让设备生产厂家提供以下资料：购货合同、装箱单、产品出厂检验合格证（盖公章）、产品使用说明书、产品保修书、性能检测报告、随机附件清单、安装调试报告、隐蔽工程验收记录等，有些设备在正式验收交接时还必须出具政府有关部门颁发的检验合格证，统计一下，主要有以下几类：

电梯系统——质量技术监督局的检验合格证明

消防系统——消防局的检验合格证明

发电机系统——环保局的检验合格证明

二次供水系统——水务局的水质检验合格证明

高低压供电系统——供电局的检验合格证明

燃气系统——燃气集团的检验合格证明

停车场系统——交通局的检验合格证明

地下室民防设备——民防部门的检验合格证明等

而且上述资料必须与现场安装的设备的规格型号相一致。在实际工作中，经常遇到虽然设备厂家给了不少资料，但里面的内容却与现场的设备对不上号。因此在设备验收时，我们一定不能忽略设备资料的验收移交工作，因为这是做好设备验收工作的前提。

二、进行设备验收时，要对现场的设备实物进行认真检查和核对

要根据购货合同内容，逐项核对设备的各个组成部分的铭牌、规格、型号、尺寸、安装位置、管线布置等，对发现的问题要及时以书面的形式向设备厂家和安装单位提出来，并在验收记录上注明。不过有一个问题在这里要提出来，就是大家在检查验收时，大部分人只检查设备的主体部分，而对设备的附属设施部分却没有引起重视。有些设备生产厂家往往有意忽略或省去某些附属设施，若购货合同上没有明确写明，事后设备使用单位再提出让生产厂家增加这部分附属设施，厂家就会令其另外购买，而且价格往往会偏高。因此，在对现场设备进行检查和验收时，一定要逐一进行检查和核对，不漏掉任何一个部分，一旦发现缺少某个部件，要立即向厂家提出增补，以免给今后的使用和维护带来不便。

三、设备的功能检查验收一定要做到全面

设备的功能验收是整个设备验收工作的重点。在对现场设备进行功能检查验收时，我们必须按照订货合同上的规定，对设备应有的功能逐项进行验证，尤其对那些安全保护装置，更要仔细反复查验，即使同类设备有很多台，对每一台设备都应该这样不厌其烦地进行逐项检验。对设备的功能进行检查验收时，不但对主要功能进行查验，还要对那些附属功能进行检查试验。对于功能验收中发现的问题必须及时向设备生产厂家书面提出，让厂家尽快进行整改，直到符合要求为止，以免为以后的设备运行埋下隐患。比如在电梯的验收中，我们在对其功能进行检查验收时，不但要对电梯的一些常规功能进行检查，如电梯的上行、下行、启动、停止、关门、开门、内呼、外呼、照明、通风、显示功能进行查验等，而且要对其一些特殊功能进行核查，如限速器、安全钳、安全触板、缓冲器、警铃、求救电话、急停等功能。只有所有这些功能全部合格，我们才可以放心让这台电梯投入使用。否则，如果设备带着安全隐患运行，就会给乘客的人身安全带来严重损害。

四、做好设备附件的验收

很多机电设备出厂时，都会随机带着一些附件，一般包括：配套专用维修工具、易损件、易耗品等。因此，我们在对整台设备进行验收时，既要做好对设备主要组成部分的检查验收，也要做好对设备附件的验收和交接，这对今后的维修工作十分必要，尤其对一些特种设备更是如此。因为，一些机电设备的零配件和维修工具一般在市场上很难买得到，一旦这类设备出了问题，又一时联系不到厂家，设备使用单位如果没有与该设备配套的零部件和专用工具，就很难进行及时处理。例如柴油发电机的随机工具在市场上很难买到。因此，在我们对设备进行全面验收时，一定不能忽略对设备附件的检查验收，以免给今后设备的维护工作带来困难。

保修期内的设备维护和管理

住宅区的公共设备经过验收合格之后，就进入了设备的保修期。保修期一般从几个月到几年不等，但是对大多数设备而言，虽然设备在验收时各种性能指标都符合要求。但是，这时候的设备的运行状态却是不稳定的，因为从安装到调试再到竣工验收，设备往往在这期间的运行时间比较短，设备各部分还没有经过充分的磨合，有些隐含的问题还没有完全暴露出来，而这些隐含的问题大部分在保修期内就会暴露出来。因此，几乎所有的设备在保修期内都会出现这样或那样的问题，如果不能及时发现和处理这些问题，就会给以后的设备运行和维护带来很大的隐患。因此，保修期在整个设备的使用生命周期中是一个特殊时期，如何做好这一阶段的设备维护和管理工作，对以后设备的运行和维护至关重要。

那么，怎样才能做好这一阶段的工作呢？笔者认为应该弄清楚以下几个问题：

第一、设备保修期的概念。保修期，顾名思义，就是产品保修的期限。即在这段时间内，产品生产厂家对产品在正常使用过程中出现的问题将免费进行维修。有些设备的保修期当地政府有法规明文规定，那就按法规规定执行；如果对某类设备的保修期没有法规明确规定，那就按订货合同中规定的保修期执行。保修期的起始日期有以下三种情况：一是自设备竣工验收之日算起，二是自政府签发的验收合格证之日算起，三是自合同规定的日期算起。比如有的合同中保修期是自设备出厂之日算起。因此，作为设备的购买方一定要对这个问题引起重视。

第二、设备保修范围的界定。对于设备保修问题，一般人可能只是关注设备保修期的长短，而对保修范围却没有做深入的了解。大部分合同的保修条款都对保修范围做了明确的规定，哪些问题属于保修范围，哪些问题不属于保修范围。另外，还要引起注意的是，即使在保修范围内，有些问题是全部免费维修，而有些问题是要收取一部分零件费（材料费），尤其对于那些特种设备，有时零件费的价格往往是比较贵的。因此我们在设备验收后，在与设备生产厂家签订保修协议时一定要注意这一点。

第三、保修协议的签订。从前面的论述中，我们知道，各种设备在保修内都会出现这样或那样的问题。如果设备在实际运行过程中出现故障，该怎么办呢？联系设备生产厂家，让厂家派人来现场进行处理，这一点一般人都能想到，这也是一般的做法。但是有些时候，这种办法就不能及时奏效。因为，现在一些厂家的售后服务工作往往做不到位，尤其是一些品牌知名度低的企业，有时一个问题要拖上一个月，可对于设备的使用方来说，我们可拖不起，尤其是住宅小区的公共设备，一旦发生故障，如不能及时处理，就会给广大住户的正常生活带来很大影响。怎样才能避免出现这种情况呢？可以采取以下这种办法：设备使用管理单位，在设备验收移交时，要与设备生产厂家、建设单位三方共同签订一个具体的可操作性保修协议或保修承诺，即在协议规定的保修期内，一旦设备在运行过程中发生故障，若是紧急故障，厂家必须在接到电话后24小时（可以视具体情况而定）内赶到现场进行处理；若是非紧急故障，厂家应该在接到电话后在协议规定的时间（如一周）内解决；若厂家在规定的时间内没有派人来进行处理或者虽有人来但没有解决问题，设备使用方有权自行处理（自己处理或委托第三方进行处理），所发生的费用从设备保修款中扣除。有了这样的规定，就为设备的正常运行提供了有力的保障。

总之，公共设备的验收工作是整个住宅区验收工作的重要组成部分，也是做好公共设备后续维护管理工作的基础和前提。因此，我们一定要做好设备的验收及前后相关工作，确保小区各种设备的安全正常运行，为广大居民营造一个安全、舒适、祥和、文明的生活环境。