客服部物业费收取培训讲义

一、收费依据

本项目收费实行包干制形式、实行市场调节价，主要依据北京市物业服务收费管理办法（试行）京发改［2005］2662号及《xx家园前期物业服务合同》的约定执行。物业服务标准按照北京住宅物业服务规范二级标准执行，蜂巢物业管理网根据北京地区物业费收缴现状汇总整理此培训讲义。

二、费用构成

物业服务成本构成一般包括以下部分（2662号第十条）：

1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3.物业管理区域清洁卫生费用；

4.物业管理区域绿化养护费用；

5.物业管理区域秩序维护费用；

6.办公费用；

7.物业管理企业固定资产折旧；

8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9.经业主同意的其它费用。

三、成本分析

单位：元/㎡·月序号项目比例标准备注1综合管理费61.5%0.86/1.17内容见四2共用部位共用设施设备日常运行维护费10.7%0.15/0.203绿化养护费2.8%0.04/0.054清洁卫生费11.4%0.16/0.225秩序维护费13.6%0.19/0.266合计100%1.4/1.9本市平均水平/项目水平

四、单项成本构成分析

按照国家发展改革委《物业服务收费管理办法》中规定的物业管理服务费成本构成，分为五项服务。

一是综合管理费。包括管理人员的工资、工资相关费用、扣除电梯、水泵、锅炉费用以外的能源费、办公费、交通费、通讯费、业务招待费、开办费摊销、固定资产折旧、坏帐损失、政府部门征费、餐费、制装费、物业公众责任险。

二是物业共用部位、共用设备设施日常运行维护费。包括维修费、化粪池清淘费、消防监控、灭火器等安全防范设施的日常运行维护费。

三是绿化养护费。包括绿化人员工资、补苗费和绿化用具、药剂支出等。

四是清洁卫生费。包括日常保洁人员工资、外墙清洗、消杀防疫、垃圾清运等费用的支出。

五是秩序维护费。包括保安人员的工资、服装、食宿、警械器材更新维护等费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

五、主要设施运行费用成本分析（参考标准）

（一）住宅运行电梯管理收费标准单位：元/部·年、元/层·年序号项目交流双速（1米/秒）交流调速（1-1.6米/秒）直流1.25-1.75米/秒服务要求继电器控制微机/PC控制继电器控制微机/PC控制大、小励磁16层以下每增一层16层以下每增一层16层以下每增一层16层以下每增一层16层以下每增一层1运行费48790510487905205464066054640680509806201、候机厅须悬挂“电梯运行”服务标志牌。2、实行24小时运行制。3、按时保养，及时维修电梯。4、文明服务。2维护费766046081805108690530921057081805003中修费185012022201502590170296020022201504大修费335022040202704690310536036040202705折旧费9350290108502901275029014750290112502906合计710001600740601740833601960869202100766501830说明1、只承包运行者，采用1栏；只承包零维修者，采用2栏。2、承包运行维修者，采用1-2栏。3、承包到中修时，采用1-3栏，承包到大修时，采用1-4栏。4、全承包时采用合法数6栏。5、17层以上按本表每超一层的标准取费。（二）住宅备用电梯管理收费标准单位：元/部·年、元/层·年序号项目交流双速（1米/秒）交流调速（1-1.6米/秒）直流1.25-1.75米/秒继电器控制微机/PC控制继电器控制微机/PC控制大、小励磁16层以下每增一层16层以下每增一层16层以下每增一层16层以下每增一层16层以下每增一层1备用梯维护费265016029101703170180388020029101602中修费56040670407805090060670403折旧费623042072304808500570983066075005004合计9440620108106901245080014610920110807001高峰运行运行费91101109110100105701901057020096601702维护费700042072604507520470777048072604503中修费9306011107013009014801001110704大修费167011020101302350160268019020101305折旧费623042072304808500570983066075005006合计249401120267201230302401480323301630275401320说明1、专做备用梯时，只在运行梯检修保养及故障时投入运行，亦可与运行梯交替运行。2、做为高峰梯时，除完成备用梯职能外，高峰时与运行梯同时运行，时间按4小时/日计。3、服务要求同表意。（三）高压水泵管理收费标准序号项目元/泵组年备注服务要求1合计23960以运行和备用各一台计保证水质卫生无污染；保证正常供水；保证设备清洁和安全运行；及时修理故障。2运行费18910包括工资、管理费、电费和水质化验费3维修费2050包括主泵和备用泵的维修，消防泵试泵费、普查费等4大修费1000包括修换泵体、水箱保洁、防漏5全泵组折旧费2000这就周期15年/泵·组说明1、本收费标准适用于高位水箱供水系统，气压给水的可参照执行。2、系统以泵组为单位，包括一台运行泵，一台备用泵以及水箱等配套设备。（四）共用电视天线管理收费标准单位：元/端·月

序号项目2、6、9全频道服务要求1合计1.331.66保证收看质量；保证对设备进行定期检修，及时零修。2维修费0.500.833折旧费0.830.83说明系统寿命为10年，维修工每员管1000端

六、电梯费用分摊办法（参考）

电梯运行服务首层住户，每建筑平方米电梯运行维护费用=[电梯运行维护总费用/（房屋建筑面积-70%电梯运行服务首层住户建筑面积）]×30%

其他楼层住户每建筑平方米电梯运行维护费用=电梯运行维护总费用/（房屋建筑面积-70%电梯运行服务首层住户建筑面积）

七、物业费收取期限

物业管理企业可按月、按季或按年度计收物业服务费用，但不得一次性预收一年以上(不含一年)的物业服务费用。（2662号第十六条）

八、其他费用的收取

物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。（2662号第十八条）