业主拖欠拒交物管费的原因和对策

据有关报道，在某些地方物业管理费的拖欠率竟高达85%，即便是北京、上海、深圳这些物业管理起步较早、管理较为完善的城市，物业管理费的拖欠率有些也达到了30%。于是，我们不禁要问，业主到底为什么要拖欠和拒交物业管理费呢？

业主拖欠和拒交物业管理费的四类原因

2005年，笔者在对上海市的法院和物业管理企业的调研过程中，接触到了大量的业主拖欠和拒交物业管理费的案例，根据笔者所接触到的情况及自己的归纳，业主拖欠和拒交物业管理费的原因大致可以分为以下四类：

一、房屋质量问题，这类情况占到了所有业主拖欠和拒交物业管理费总数的三分之一到二分之一。在实践中，有大约三分之一的物业管理企业是从房地产开发企业派生出来的，全国有百分之七十以上的物业管理项目还是由房地产开发企业派生的物业管理企业和原房管所转制的企业来进行管理；并且《物业管理条例》也允许房地产开发建设企业在住宅小区业主委员会成立前先行委托物业管理企业进行前期管理，而房地产开发建设企业委托的又往往是自己的子公司。这就在业主头脑中牢固地树立起了开发商和物业管理企业是一家的观念。由于这种住宅开发建设单位与物业管理企业不分的体制自身所具有的局限性，决定了物业管理企业在很大程度上依附于房地产开发企业，“重建设、重销售、轻售后、轻管理”的问题始终无法得到有效解决。于是很多在规划、设计、施工过程中遗留下来的问题，如工程质量低劣、配套设施不完善等等，便在业主入住后逐渐暴露出来。由于业主头脑中已经形成了建管一家的观念，于是便把这些本应该归属于房地产开发建设企业的问题，一股脑儿全推到了物业管理企业的头上。即便在业主委员后成立后重新委托了与开发商没有任何关系的物业管理企业，业主们还是习惯于把这些问题推到物业管理企业的头上，甚至拖欠和拒交物业管理费。

二、物业管理质量问题，这类情况在全部的业主拖欠和拒交物业管理费总数中占四分之一左右。我们知道，业主委员会在聘请物业管理企业时，会签订一份物业服务合同，物业服务合同的主要内容包括：物业的基本情况、管理的事项、服务的质量、服务的费用、相关主体的权利义务、违约责任。其中服务质量这一项，由于缺乏有效的评价标准，在合同中往往规定得较为抽象，不太具有可操作性，在实施过程中也很难进行客观准确的评判。于是便有业主和物业管理企业在物业管理的质量上发生分歧和矛盾，以公共设施不进行养护维修或者养护维修不及时、小区卫生环境脏乱差、车辆停放混乱、失窃被盗现象严重、保安门岗不尽职尽责、滥用专项维修基金等理由，拖欠和拒交物业管理费。

三、相邻关系问题，这类在全部业主拖欠和拒交物业管理费总数中所占的比例，和物业管理质量问题差不多。所谓相邻关系，是指房屋的相邻各方因行使房屋所有权或使用权而发生的权利义务关系。我国的《民法通则》第八十三条规定：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排风、通行、通风、采光等方面的相邻关系。但是在现实生活中，要完全做到这一条并不是那么简单：在物业的公共部位堆放自家物品、违章搭建、饲养宠物伤害或者威胁到其他人、噪音扰民等危害相邻关系的现象在很多住宅小区中都普遍存在。于是便有些自身利益受到损害的相邻关系人以此为由，拖欠或者拒交物业管理费，以期让物业管理企业出面帮助解决上述问题。

四、其他问题，即除上述三类问题之外的其他各种问题。笔者所遇到过的情况包括：业主以资金运转不周为由拖欠物业管理费；业主将物业出租，出租人和承租人以租赁合同没有明确规定为由，均不肯支付物业管理费；业主以长期不居住为由，拒交物业管理费；凡此种种，不一而足。

对业主拖欠和拒交物业管理费原因的分析

以上四种情况，大致可以涵盖了业主拖欠或者拒交物业管理费的原因。在司法实践中，除第二类原因外，其他的情况法院均不会支持业主。第一类原因，是业主与房地产开发建设企业之间的纠纷，是由于买卖行为而依据质量法和消费者权益保护法所形成的质量保证和保修义务；而业主与物业管理企业之间，则是由于委托行为而依据合同法所形成权利义务关系。这两者是截然不同的，以房地产开发建设企业不履行质量保证和保修义务为由，而拖欠和拒交物业管理企业的物业管理费，理所当然不会得到法院的支持。第三类原因也是如此，同样不能以业主与业主之间的矛盾纠纷，拖欠或拒交物业管理费。至于第四类原因，就更不用说了，只要物业管理企业没有违反物业服务合同中规定的内容，业主就不能以其他任何理由拖欠和拒交物业管理费。第二类原因，即物业管理质量问题，确实可以成为业主拒交物业管理费的有效抗辩理由；但在现实生活中这种抗辩理由却很少能被法院支持，在笔者遇到的所有案例中只出现过一次。按道理来说，物业管理企业应该严格依照物业服务合同规定的内容来进行物业管理服务，那么在其没有达到物业服务合同中所规定的服务质量时，业主便可以以物业管理企业违约为由，拒交物业管理费。可是为什么在现实生活中这种理由却很少能被法院所支持呢？究其原因，便在于笔者前面所说的服务质量条款在物业服务合同中规定得过于抽象、缺乏可操作性。法院在审理案件时，没有可供参考的标准，无法有效地判断物业管理企业的管理服务是否真正达到了物业服务合同中的要求，基于“谁主张谁举证”的诉讼规则，便很难支持业主的抗辩理由；只有在物业管理企业的管理服务实在是差到了极致、甚至根本不进行任何管理服务的时候，业主的抗辩理由才能被支持。

物业管理企业应当采取何种对策？

以上简要地对业主拖欠和拒交物业管理费的原因进行了分析，并介绍了一下司法实践中的情况。我们不难看出，业主拖欠和拒交物业管理费的原因，在司法实践中很难站得住脚，很难被法院所支持。诉讼是解决问题的最后手段，也是成本最高的手段；我们不鼓励和提倡物业管理企业通过这一手段收回物业管理费。除了诉讼之外，我们还能采取哪些措施，来有效地防止这类情况的发生、保证物业管理费按时足额地交纳呢？

从物业管理企业的角度出发，我觉得应该做到以下几点：首先，应该明确权属，划清与房地产开发建设企业的界限。在上文的介绍中我们发现，有近一半的业主拖欠和拒交物业管理费是因为没有搞清楚物业管理企业与房地产开发建设企业之间的关系所造成的。因此，作为物业管理企业，必须划清自身与房地产开发建设企业之间的界限，不要再承担本应该由房地产开发建设企业承担的责任。其次，应该加强自身建设，严格遵守物业服务合同。能够真正被法院支持的业主拒交物业管理费的抗辩理由，只有物业管理企业的管理服务达不到物业服务合同的要求。因此，物业管理企业应该苦练内功，加强监管，以期让自身的管理服务能够完全达到物业管理合同中有关服务质量的要求，杜绝这唯一的抗辩理由出现的可能。最后，也是最为重要的，应该加强与业主的沟通交流。在很多情况下，业主发现问题之后并不知道应该去找谁解决，因而只能希望通过拖欠或者拒交物业管理费的方法来达到解决问题的目的。因此，作为物业管理企业，应该多与业主沟通交流，帮助他们分析问题的实质，告诉他们遇到问题究竟应该找谁，使他们能够真正及时有效地解决问题。在做好了上述三个方面之后，如果依然有业主拖欠或者拒交物业管理费，则就需通过诉讼的途径，用法律的武器来保护自身的合法权益不受侵害。

此外，作为房地产行政主管部门，则应尽快出台详细的物业管理服务标准。一来能使物业服务合同更为具体，加强可操作性；二来能有效地约束物业管理企业的管理服务行为，同时也便于业主进行监督；三来还能为法院审理相关案件提供参考依据，保护当事人的合法权益。