对物业服务费价格放开的思考

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中国传统物业管理的包干制计费方式在经历了30余年的发展之后，随着国家和各地对于物业服务价格放开的相关政策的逐步出台，我们认为物业服务酬金制计费方式将逐步取代以往的包干制计费方式，从而将真正促进中国住宅社区的管理走向良性有序的状态，也真正促进物业服务企业走向市场化。

去年年底，国家发展改革委松绑物业服务价格管制的政策虽然对前期物业管理服务收费仍然留了个尾巴，仍要由各省级价格主管部门会同住房和城乡建设行政主管部门根据实际情况决定实行政府指导价，但各地已经呈现出对物业服务收费彻底松绑的迹象，比如上海将取消前期物业收费超标准审核制度，太原已经将物业费调整引入听证制度，各地都有一定数量的物业项目在物业服务企业与业委会的协商下实现了物业服务费的调整，特别是科瑞物业在管的天安花园成功实现了两次物业费标准的调整......这让我们看到了物业服务市场化的趋势，这必将引发物业服务价格市场化发展的大突破。

改革从深刻反思包干制方式的弊端开始

中国的物业管理，从发展之初起，在计费方式上就存在着一个先天的缺陷，那就是物业服务包干制!为什么会形成这样的包干制计费方式，姑妄猜之:

一是当初物业服务计费方式和管理模式的设计者们，可能看到深圳处于改革开放前沿，工资标准大大高于内地，所以定出较高的物业费标准社会能够接受，包干制下物业服务企业也有丰厚的利润;我们20多年前去深圳参观，城郊一个10万平方米规模的小区，收费标准就是3元每平米每月。确实，这样的收费标准，尽管服务成本年年上涨，还是能让物业服务企业对同一项目的管理能维持好多年;可以说，较高的收费标准下的包干制让物业服务企业在行业初创期活得很滋润。

二是当初物业服务计费方式和管理模式的设计者们，不会不知晓境外先进地区和国家的物业服务收费市场化调节机制，可能也考虑了应该设置调节机制，但由于制定了较高的收费标准，起初几年企业运行顺畅，温润而满足，没有人去思考市场调节机制的问题，时间长了，再要推动就难了。

就拿上海的物业服务分等定级标准来说，2005年，上海推行了分等定级物业服务收费标准，这个标准的设计是先按照物业基础服务的范畴详细分解成具体的服务事项，再根据当年的物价水平和劳动工资水平以及能源价格等核算出每一项服务的收费标准，从设计者的初衷看，服务标准和收费价格挂钩，必定有一个随着服务成本上涨而调整收费的机制;然而，最初几年平稳地过去了，服务标准与费用的矛盾尚不突出，于是就没有启动调整收费的机制;而近十年过去了，上海最低工资标准翻了一倍以上，政府相关部门已经没人也无力再去做收费调整机制的事了，从而使得分等定级物业服务收费标准从最初的规范物业基础服务的法宝变成为制约物业服务费市场化的枷锁!

从这里我们可以看出，这种固定收费包干制的作法，从客观上让人们对物业服务费用的收支盈亏产生模糊感，即项目接管初期有较大利润空间时企业自鸣得意，到成本上涨后又疾呼入不敷出，使得业主产生一种不信任，往往认为，既然是包干制，就是盈亏自负，不能赚大钱时不说，不赚钱了就甩包袱，所以，普遍地使得业主对调整收费有抵触情绪。而这种包干制也让物业服务企业好比青蛙进入了温水，逐渐走向困局而浑然不知!许多物业服务企业在面对这种局面的时候，都只是在抱怨物业费上涨不了，而没有从自身包干制的计费模式去反思，包干制保密了我们的收支账务，自然地也难以让业主们自愿为你去补充粮草!只有酬金制，才能以透明的财务制度来赢得业主的信任。

在现实中，一些物业项目也有实行酬金制的，但往往是高标准收费的非居住项目和高端收费的住宅项目，一句话，这些项目是有丰厚的利润的，聪明的业主们为了防止物业服务企业取得过多的利润，所以规定了酬金比例或额度予以限制，按预算运行，多余的利润必须留在项目作为后续管理的资金。也有一些收支都不平衡的项目，也在实行酬金制，但缺口部分却不能通过物业费调整或公益收入补充来弥补，仅仅是账目预算时提出利润额度而已，出现亏损，只能由溢收的费用或物业服务企业垫付来维持资金周转。这些，都不能称作为真正的酬金制!

当我们明白了包干制的弊端以及由此造成的物业服务企业生存窘境的原因后，我们就应当以积极主动的态度去迎接真正的酬金制的到来!

真正的物业服务酬金制模式将被广泛应用

发改委发改价格[2003]1864号《物业服务收费管理办法》是这样定义酬金制的：“酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式”。我们认为，照这样做才是真正的酬金制!

而要实现这种真正的酬金制，我们应该清醒地认识到，在政府宣布放开物业服务价格后，基于长期以来无论物业服务企业还是社会公众的物业费包干制的思维模式，物业服务价格决不可能一夜之间就会真正按照市场规律进行调整!这必然将有一个若干年的观念、措施转变的过程。

我们也将看到，当政府对物业服务价格不再干预或指导后，业主委员会及广大业主在审视物业服务收费标准为什么要调整、应该调整多少、几年调整一次等问题时，必然要弄清楚物业服务的所有成本，必然要根据物业项目的实际需要提出服务要求以及标准，必然要规定物业服务企业的酬金比例或额度，也就是说，只要这个物业小区业主委员会愿意周期性地调整物业服务费，就必然会要求物业服务企业放弃包干制采取酬金制!因为业主们不可能在调整物业费后，再允许出现调整初期让物业服务企业包干赚多的利润、没钱赚了又要调整的局面;所以与物业服务企业协商采取酬金制将是物业服务收费定期调整的前提!

上海浦东联洋社区的天安花园小区，从2005年由科瑞物业接管至今，由两届业委会分别与科瑞物业协商后，按照规定程序，广泛征询业主意见，达到法定同意比例，成功地进行了两次物业费标准的调整：

2008年从1.70元/m2/月调整到1.95元/m2/月;2013年又调整到2.35元/m2/月。比如2013年调整的那一次，天安花园业委会在物业管理处的配合下，对小区的各项管理成本进行了仔细的核算，根据前几年上海每年调整最低工资标准以及员工福利交纳基数调整的比例以及物价上涨等因素，测算出了每年小区管理成本的平均上涨额度，在我们小区，每年大约要叠加上涨20万元左右的额度;又根据业主对物业费调整在观念上的接受程度，决定了每三年左右作为一个周期调整一次物业费，调整的额度按照每年40万元、三年120万元左右的总额根据总的收费面积确定为0.40元/m2/月;如果按照包干制的模式，调整后物业服务企业第一年可能除了酬金额度外还有近20万元的利润，到了第二年就可能没有了利润，于是就会出现第二年就要求再调整收费标准，势必加剧物业服务企业和业主间的不和谐关系;而由于天安花园实行的酬金制模式，科瑞物业和业委会商定，按照酬金制的原则，在确定了酬金额度以后，物业服务企业根据第一年结余20万元左右、第二年当年收支持平、到第三年用第一年结余补充基本能达到平衡的思路进行预算管理，管理处完全按预算执行，业委会按预算监督;在这样和谐的商定下，到了第三年底，新一轮的物业费标准的调整工作将再次启动。

从实践中我们认识到，国家对物业服务价格放开实行市场化，无论物业服务企业还是业主委员会及广大业主，都需要有一个物业服务市场化观念的转变过程，这个市场化的过程，只有在物业服务企业和业主之间建立规范、互信的酬金制模式基础上，才能实行真正的市场化。而按照市场化的原则，要形成规范的价格调节机制，按商定的服务标准进行预算，然后经常性进行年度收费标准调整。自然地，这种真正的物业服务酬金制模式就会被广泛应用。

价格机制变革将引导物业服务企业行为方式转化

既然物业服务收费和计费方式采取市场化的酬金制模式将成为趋势，物业服务企业在项目实际运行过程中，必将严格地按照经过业主方审核的年度预算执行，由于酬金已经确定，账目都要公开，一切按照约定的服务标准和配置执行，而通过减员降低成本、降低服务标准等手段试图为物业服务企业取得更多利润都没有了必要也不可能实现了;除非通过约定，比如为业主采取节能降耗等措施后结余的资金能有一定比例对员工进行奖励、物业服务企业积极努力为小区增加的公益收入的一部分可以拿出来分成等等。因此，长期以来，在包干制模式下，物业服务企业的行为方式和思维方式都将发生改变，过去物业服务企业对项目经理下达的经济指标，总是要迫使其在降低成本、挖掘潜力上下功夫，在面对成本上涨完成指标有困难的时候，项目经理只能通过减少项目人员、减少服务频次、降低服务品质等来实现。现在，在酬金制下，项目经理的经济指标是服务合同约定了的，管理运行是按照预算走的，必然的，项目管理层对物业基础服务的工作重心就会从多创效益转向落实约定的服务事项确保服务品质上去。

当然，这样的社区管理良性状态的真正形成，还需要政府相应的政策配套和支撑。当政府对物业服务价格放开后，酬金制的市场化计费方式必将成为主导，这个计费方式的转变，自然地会带来征税模式的转变;包干制模式下，物业费收入全部作为物业服务企业的营业收入纳税;实行酬金制后，物业服务企业对于酬金部分纳税理所应当，而住宅、商铺、产权车位等固定按月收取的物业管理费都转化为代收代付性质，这部分代收资金自然不应成为物业服务企业的经营收入，管理费用的结余用作下一年度的管理运行费用支出自然也不是利润。因此，在现行营业税制下，需要政府税收部门明确对酬金制预收管理费不征税。如果国家统一营改增后，酬金制下如何确定结余部分的税收也需要研究。(目前，除北京、江苏、浙江、哈尔滨等地的政府或税收部门已经对物业服务企业酬金以外的代管费用或部分代管费用免征营业税，其他省市包括上海市依然要对物业服务企业的物业费收入全额征收营业税。)

总之，物业服务费价格放开，在市场经济的真正酬金制模式下，中国物业管理行业必将迎来健康稳定的发展新阶段!