物业管理收费难的问题
如何解决物业管理收费难的问题
本文重点针对物业管理收费难的问题进行深入研究，文章从物业管理基本概念及发展入手，首先阐述了物业管理定义、物业管理分类以及物业管理性质与特点等基本概念，在此基础上，文章阐述了物业管理在国内的发展现状，并分析了物业管理在发展过程中存在的问题。在论文的第四章，文章重点深入的阐述分析了物业管理收费难的具体表现，以及导致物业管理收费难的主要原因，分别针对物业管理企业自身和业主两个层面进行阐述分析，通过以上分析，论文分别从物业管理企业外部和企业自身两个方面，提出了解决物业管理收费难的对策建议。
关键字：物业管理、收费难、对策
引言
物业管理服务既然是一种商品，就有价值和使用价值，业主支付一定代价后可以享受专业的物业服务来获得价值；而物业管理企业通过提供服务并收取一定的服务费来获得价值补偿。然而在现实中，业务对于要支付多少费用和要不要支付费用，在一定程度上仍然持怀疑态度，另外由于多种原因的影响最终导致物业管理收费难的问题，物业收费问题也成为最困扰业主和物业管理企业的大问题。
物业管理基本概念及其发展
2.1物业管理定义
物业管理的英文表示有很多形式，诸如PropertyManagement，RealEstateManagement。其概念也有多种解释。目前比较趋于一致的是广义的物业管理和狭义的物业管理两种概念。
广义的物业管理是指在物业的寿命周期内，为发挥物业的经济价值和使用价值，管理者采取多种科学技术方法与管理手段，对各类物业实施全过程的管理，并为物业所有者或使用者提供有效周到的服务。广义物业管理的范畴相当大，它涉及到物业全部寿命周期内的多种管理与服务活动。如物业的开发建设管理，租售管理、装修管理、修缮管理、以及为物业使用者的经营、生产、居住而提供的多种形式的服务。
狭义的物业管理是指专业组织或机构，受业主委托，按合同或契约，运用现代经营手段和修缮技术对已建物业及其业主或用户进行管理和服务。狭义的物业管理，一般包括对房屋建筑及附属配套设备、设施及场地以经营的方式进行管理，对房屋周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路养护统一实施专业化管理，并向住用户提供多方面的经营服务。
国家建设部房地产业司物业管理处在《中国物业管理实务》一书中是这样规定的：“物业管理是由专门的机构和人员，按照合同和契约，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁绿化，安全保卫、公共卫生、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务”。
2.2物业管理的分类
按照不同的标准，可以将物业管理区分为几种不同的类型。
<1>按管理主体分类
(1)以区、街道办事处成立的物业管理企业实施的管理：这种管理主要突出了地方政府行政管理的作用，因此具有权威性，制约力强。但问题是缺乏专业知识，市场化的意识不足。
(2)以房地产管理部门为主体，由下属房管所、站成立物业管理企业进行管理：对房屋的维修与管理具有一定的经验和技术，对保持房屋的完好率和科学管理有一定好处。但是，他们受计划经济体制思想影响比较深，未必所有的人都懂得现代意义上的物业管理与传统房屋管理的本质区别。
(3)物业产权拥有单位为管理主体实施的物业管理：这主要是指一些大的工矿企业的物业管理。管理对象一般都是本单位职工或以本单位职工为主。管理体制和管理经费都比较顺。但是，这种类型的管理体制不能完全适应社会化、市场化的要求，需做出调整。
这种类型的管理体制在开发比较早的一些沿海大中城市己经普及，专门的物业管理企业就是以承担各种商厦、写字楼、小区管理为已任，实行有偿服务。经济上有实力，造血机能强。
<2>按业务委托的情况分类
(1)委托服务型物业管理：主要是指物业管理初期房地产开发企业将开发建成的物业分层或分单元出售给用户，一次性地收回投资和利润并委托物业管理企业对房屋进行日常管理，完善其售后服务。
(2)租赁经营型物业管理：主要是指房地产开发企业建成房屋后并不出售，而是交由属下的物业管理企业对该幢房屋进行租赁经营，通过租金收回投资。这类物业管理就不是简单地售后服务就完了，而且还要进行租赁业务，要根据市场的变化，随时更新改造以提高物业的档次和适应性，从中获取更大的利润。
<3>按管理重点分类
(1)管理型：主要是对物业及其附属设备、设施和场地实施统一的综合管理，以期通过管理给业主或用户创造一个整洁、安全的居住和办公环境。这是物业管理的最基本的任务。目前，在一些地区，因观念滞后、意识欠缺，这些地区的物业管理多属于此类。
(2)服务型：主要是在完成基本管理任务的基础上，充分利用现有的物业条件，尽可能完善各种配套设施，发挥主观能动性，开展多种多样的经营服务项目，为用户提供全方位的服务。这种类型的物业管理，不仅拓宽了物业管理企业的业务范围，同时可以给物业管理企业带来一定的效益，一般实行物业管理条件比较好的地区都采用这种类型。
(3)经营型：经营型主要是指运用现代经营手段，按照市场经济的原则，在搞好管理和服务的同时，从事业内经营和业外经营、业内经营就是寓经营于管理与服务的过程之中。业外经营就是在物业管理之外的多种经营。一业为主，多种经营，这应该是物业管理的发展方向和必然趋势。
2.3物业管理的性质与特点
物业管理属于第三产业，是以服务为核心的行业。其宗旨是服务，寓管理、经营于服务之中，其管理对象是物业，服务对象是物业产权人和物业使用人。物业管理不同于工业和农业，它同第三产业的其他部门一样，不直接生产有形的物质产品;其次，物业管理作为房地产业的消费环节，实际是房地产综合开发的延伸和完善，是以专业化的管理和服务提供给业主和租户，进而参加国民收入的再分配；再次，物业管理可以使物业保值、增值，能节约社会财富。可见，物业管理是集服务、管理、经营于一体并寓管理、经营于服务之中的产业。
物业管理既区别于传统房屋管理，又区别于一般企业的经营管理。推行物业管理，就是因为这种管理方式与传统行政性、福利性的管理模式不同，它采用有偿服务的方法，符合市场经济的原则，具有一定的造血功能，但它又不以盈利为最终目的。然而，随着社会主义市场经济的进一步发育成熟，物业管理的经营性特点也将越来越明显，它不仅要有盈利而且应该要获得平均利润，这和物业管理的服务宗旨并不矛盾。
物业管理的突出特点是业主自治自律与物业管理企业统一专业化管理相结合。物业管理的好坏，关系到每一个业主和使用人的切身利益，是全体业主的共同责任。这就要求所有业主都要有权利意识、自治意识和自律意识，共同参与管理；要建立业主自治自律的管理体制，使每一个业主都以主人翁的姿态主动地行使管理权。物业管理企业的统一专业化管理。在一宗物业内，应由物业管理企业实行统一管理，而不能分割管理，也不能多头管理，同时在具体管理过程中，与现代化建筑和设备的要求相适应，各项管理工作必须实行专业化的管理，提高科学技术的含量，保证物业管理的水平。
物业管理现状与存在的问题研究
3.1物业管理在国内的发展现状
<1>物业管理市场化体制在全国范围推开
随着我国经济快速发展，人们对物业管理的需求越来越强烈，物业管理目前已成为我国一个年轻的、重要的服务行业。在各级政府的高度重视和大力推动下，物业管理行业得到快速发展。改革开放以来，深圳、青岛、大连等地先后引入国外和香港的经验，对住宅区和其他物业实施社会化、专业化、市场化的物业管理，取得了较好的效果。随着城镇住房制度改革的不断深化、住房产权多元化格局的逐渐形成和住宅建设总量的持续增长，物业管理体制在全国范围内逐步推开。我国城镇新建住宅业每年竣工面积在5亿~8亿平方米，这些新竣工的物业绝大多数都实施了物业管理。同时，随着我国经济体制改革和后勤管理社会化的不断深入，各单位所属物业实施专业化物业管理的进程也日益加速。全国原有物业加上新建物业，物业管理规模每年以8亿~10亿平方米速度扩张，实施物业管理的物业面积占各类物业总面积的比例也因此逐年攀升。
<2>物业管理面积和发展规模达到一定水平
物业管理覆盖的物业类型包括了住宅小区(含经过改造的旧住宅区)、写字楼(含机关办公楼)、工业厂房、医院、学校、仓库、机场、体育场馆、酒店、农贸(专业)市场、步行街、道路和车站等各类物业。物业管理覆盖率和市场化程度逐年提高。据不完全统计，截至2002年底，全国物业管理的覆盖面己占物业总量的38%，经济发达的城市已达50%以上，深圳等城市己超过9};物业管理企业总数超过2万家，从业人员超过230万人。物业管理己形成了包括房屋及相关设施设备维修养护、小区保安、环境保洁、绿化养护、居民生活服务等众多服务内容在内的综合配套服务，成为和我国经济、社会协调发展，与广大人民生活、工作息息相关的一个相对独立的新兴行业。上海、北京、深圳等大型城市，物业管理行业年产值已分别超过50亿元，国内行业产值已达到数百亿元，并以每年20%以上的幅度递增。物业管理行业产业化趋势已初见端倪。
3.2物业管理发展过程中存在的问题
我国的物业管理由于受对物业管理的认识、市场经济发育程度、地区经济发展水平和居民收入水平等因素的影响，目前物业管理覆盖率仍然偏小。物业管理企业普遍存在着企业规模偏小，管理规模偏小，规模效益差，亏损严重，发展后劲不足等问题。具体主要表现在以下几个方面：
<1>在外部宏观环境方面
由于国家政策和法律规章的不健全，在服务范围、责任划分上存在模糊和交叉，导致物业企业和消费者权、责、利的关系不能充分明晰，与政府和房地产公司权、责划分不清，有时还要代政府办事，替开发商受过，导致经营风险增加、经营成本扩大。受经济发展水平影响，业主的消费观念和消费心理有待成熟，因此造成了许多不必要的纠纷。
<2>在行业内部发展上
物业管理尚未完全市场化和行业自律的缺乏，导致物业企业未能建立良性竞争格局，无法做到优胜劣汰;尤其是，行业准入、物业服务工作的内容、服务标准和收费问题没有得到清晰明确和充分量化，使物业企业良荞不齐。这一切导致物业公司生存、发展后劲不足，行业整体举步维艰。对物业管理工作的投诉已连续多年成为消费者投诉的热点问题。
<3>企业内部运营和管理上
目前大多不具竞争力的物业企业艰难运作，管理费不断被拖欠，造成恶性循环。尚能维持或有发展余力的企业，在发展战略选择和和工作方案制订上也存在目标不明，缺乏层次的问题。物业管理工作内容存在极强的综合性，服务范畴多重点、多目标，既有保安保洁，也有绿化维修等等。物业管理标准产品的研究缺乏，物业服务标准不明，一旦产生服务不到位时亦无有效的考评和控制措施。物业服务责任和服务范围不够清晰，加上物业管理公众性服务的特点，使少数素质不高的业主无端怪罪物业管理企
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