熟练掌握物业管理知识、财务知识是做好小区欠费催收工作的重点

熟练掌握物业管理知识、财务知识是做好小区欠费催收工作的重点

小区的物业管理事务牵涉到业主、住户生活的方方面面,物业服务收费人员只有熟练掌握物业管理知识,才能有效地处理与解决业主的问题,通过专业、有效地解释与交流满足业主相关的物业服务需求,那么收费工作中可能出现的问题也就能迎刃而解。

在物业管理实践中,我们发现:由于长期受计划经济的影响,在多数业主的主观印象中,业主向物业单位缴交了物业服务费用,那么物业管理公司在小区的物业服务中就应该大包揽,满足业主各方面的需要,也就必须“包打天下”和“满足每个业主的各种需求”,这是刻在业主们心中的印记。如邻居间发生争执、因共用毗连部位维修产生分歧、业主上下层管道滴漏负责维修责任问题的确认、在小区物业事务中因家庭喜好差异带来的不便等等,物业管理公司如果没有及时协调解决,那么业主一般都会将矛头直接指向物业服务企业。因此,在加强物业管理知识与法律法规宣传的基础上,作为物业管理公司,在处理诸如此类问题时,从维护大多数业主的公共利益出发,严格依据相关法律、法规、政策的规定,不偏不倚、有理有据,公正合理地处理问题、协调好各相关主体的关系,明确相关责任主体,并及时进行跟踪,注意善后问题的处理,做到件件有着落,事事有结果,那么就可以得到大多数业主的理解与支持,从而减少由此产生的管理费收缴难的问题。因此,物业管理工作者应加强法律、法规及相关《物权法》等各方面知识与技能的学习,在工作中既要读懂本行业的法律、法规、政策,有理、有节、有序地协调好小区内多边交叉的复杂关系,除此之外还要读懂小区业主的心理,理解业主的心声,因势利导,融合差异,使业主与服务单位形成较好的良性互动,业主们在享受服务的同时,自觉、自愿、及时的交纳物业服务规费,使得小区的物业服务能够较好地实现良性循环,那么物业服务收费率就能保持在一个较为理想的水平。

物业管理所输出的是服务产品,它具有长期性和先消费后交费的行业特点,因服务对象的差异性较大,个体对服务的认知差异也不同,在实践中物业管理服务难以达到“十全十美”的服务境界。有鉴于此,在实际工作中,个别业主对于物业服务过程中稍有暇疵,甚至是未能满足其个性化的特殊要求,就拒交物业费的情况也时有发生。

针对上述情况,物业管理公司除了向业主做好解释工作外,还要从加强自身管理出发,制定规范的服务标准,做到精细管理、事前管理、事后跟踪,将服务工作做到位,创造良好的生活与工作环境,尽可能让业主满意并得到认可,从而提高服务费的收缴率。另一方面,物业管理服务又具有社会性,其服务的对象是全体业主,不可能因少数业主不交纳物业管理费而停止提供小区物业管理服务,更不可能因为某些业主不交纳物业管理费而采取强制的措施,如停水或断电。也正是因为有如此的相关规定,所以有的业主会以种种借口拖欠物业管理费,完全不顾及其他已交费的广大业主的利益。对此,除了不断劝说、催缴外,也可利用业主委会成员上门做工作。如果采用的多种催缴方式仍然无效,那么,物业服务公司为维护大多数业主的利益,最终只好通过法律诉讼的渠道主张自己的权利,向恶意拖欠服务费的业主追收物业管理费。当然,作为服务企业,采用诉讼方式解决业主欠费问题是不得已而为之的事情!