从财务预算开始 学做物业企业的“管家婆”

一个企业的正常运营是以资金流动为基础的，要想保证资金的正常流动与应用就必须依赖于科学合理的财务预算管理。物业企业又恰好是一个资金流动比较频繁的企业，因此，如果想要在经济市场中处于优势地位并且取得良好的社会、经济效益，就必须提高对财务预算管理的认识，健全企业财务预算管理制度，大家学着去做企业的管家婆。

每年，每个单位都会做自己的财务预算，由于各单位的性质、经营业务的不同，在一些预算项目的设置要求上会有自己的特点。就物业企业而言，由于其行业的自身特点，所以在财务预算的实施管理上还是有其与众不同之处。接下来让我们一起先来了解一下物业服务的特点吧！

（1）服务性：提供劳务服务是物业服务最本质的特性。

单个业主不能对物业服务服务企业、服务项目、服务标准作出选择，物业服务企业也不能因个别业主欠费、违规，即时针对性的终止服务。

（2）经营性：提供有偿服务。

从事物业服务的是独立核算、自负盈亏、自我生存、自我发展的经营服务性企业，其从事一切活动必然要考虑经济收益，否则便无法生存发展。各种有偿经营业务的开展，解决了物业服务的经费来源，为物业服务企业的生存发展和物业服务的良性循环起到了保障作用。

（3）专业性：随着社会经济的发展现在有专门的组织机构、有专业的人员配备、有专门的服务工具和设备。例如物业服务的保安、清洁、绿化等工作交由保安公司、清洁公司、绿化公司去做，也是物业服务专业性的一种体现，并且这是物业服务的发展方向。

（4）受聘、受托性

由开发商或业委会以合同或协议方式聘用或委托专业物业服务企业行使服务权，对其提出明确的要求，给以相应的报酬，也进行一定的监督。

（5）规范性：成立、接管、服务的规范性

物业服务的规范性主要有三层含义：

一是物业服务企业要根据国家有关政策法规，到工商行政服务部门正式登记注册，接受审核，依法经营；

二是物业服务公司应通过规范的程序接管物业，即通过契约形式获得业主大会或开发商的正式聘用；

三是物业服务企业须依照专业法规、条例、标准和一定的规范、规程进行专业服务，并需接受业主组织和政府主管部门的监督检查。

（6）统一性和综合性

物业设施系统化，物业产权多元化，多头服务易生的弊端等，都强烈要求有一个统一的机构对物业的各种服务项目进行统一严格的服务。企业化、社会化、专业化的物业服务模式将有关物业的各种服务服务工作（如清洁、绿化、保安、维修等）汇集起来统一办理，正好呼应了这一要求。在这种情况下，各产权、使用人只需面对一家物业服务企业，就可办理所有围绕物业服务需求的日常事宜，而不必分别面对各个不同的部门。

（7）中介性

物业服务公司自身能提供的服务不可能也不必要包罗万象，所以，参与社会联系、寻求社会支持、服务与交换便成了物业公司的一项经常性的工作，如代聘专业公司、代租房屋、代理求职、代请家教、代找钟点工等，现在有实施智慧社区的物业企业，采用智能平台实现线上线下的服务，从而实现和商家的利益分成。

基于以上特点，在我们物业企业的财务预算管理中就需要关注以下这样一些收支信息（以住宅物业某管理项目年度预算为例）：

一、收入方面：

1、物业服务费的收入：这是物业企业的主营收入（此处这项收入我们建议按照权责发生制原则只核算当年收入，往年欠款的收回另设预算项目列示见第6点），每个服务项目的预算都要将服务范围内的物业费收入明晰到每一位业户，从收房开始的缴欠金额明细有帐可查，此项收入也是考核项目经理的重要指标之一。随着服务时间的久远，众所周知的原因，物业费收缴率下降的问题现实地摆在我们面前，为力保基本服务质量不下降，也就是我们通常意义上所说的收缴率85%-90%，物业企业一方面要加大清理物业费欠款，另一方面也要在其他的服务收入上开动脑筋了。

2、停车费收入：要求分别统计非机动车和机动车停车收入，有的小区现在为规避非机动车停放风险而免费停放。机动车停车收入里又分地面和地下停车两种，在这两种停车收入里还存在着临时和固定的停车收入，考虑到小区业委会成立时的业主要求，建议物业企业从开始收停车费的那天起就将一部分停车收入拆分并统计入账。举例：根据武汉市地方性法规的要求，我们就将剔除物业公司应得部分以外的剩余收入放在特定核算科目里，根据会计核算的配比性原则，列支相关的税金和基于相关停车服务的各项支出，汇总在半年度及年度预决算里，持续若干年后，业委会提出公示收支明细时，物业企业就可以主动面对，从而减少双方的误解。随着业委会成立后，物业企业与业委会可以就这部分剩余收入商谈使用情况，重新规划双方的收益（物业公司分得的在下面第3点涉及）分配比例，最终形成决议，从而在一定程度上增加物业企业的收入。

3、业委会补贴收入：通常包含的是小区所有公共收益中分给物业企业的部分（依据广告等相关服务合同合理测算），前述第2点中的停车收益协商分配给物业企业的即包含在业委会补贴收入中。物业企业也可以单设科目核算收支，反映在月度报表及半年、年度预算里。

4、与开发公司往来的收入：此项收入通常系开发公司根据前期委托管理合同而支付的。在项目管理初期，这项收入应每年在年度预算里明示当年应收数额，月度填写收款进度报表。这中间还有个纳税筹划的问题是我们的财务人员应该引起高度重视的。

5、其他延伸服务收入：基于会计核算的重要性原则及谨慎性原则，此处我们谈到的主要是中介性收入、私有部位维修服务收入等，各物业企业可以根据实操确定收费项目并预测收入，“宁可预计可能的损失，不可预计可能的收益”。

6、历年欠费回收：这项收入也是是考核项目经理业绩的重要指标之一，良性循环的小区，物业费的欠费率是控制在一个合理的范围之内的，在目前还没有物业费上涨的市场运作机制产生的情况下，做好欠费的收回工作是我们的重要工作之一，从源头上就要杜绝欠费的产生，当然由于项目经理可能更换等原因，往往在清欠上还是有难度的，毕竟有时候产生欠费不是自己造成的，但是催缴中如果给予适当的激励机制，欠费率还是会降低的。

二、支出方面

人力成本支出：

1、项目物业服务人员工资、奖金：通常在上年度末本年度年初，物业公司都会和服务经理签订管理责任书，文件内会明确项目经理的责、权、利（还包括对其下属的年度考核奖惩比例或金额），实际制作预算时，应将人工成本按照每一个岗位来列示明细表，便于合理控制人工成本。

2、五险一金、福利费、工会会费、劳动保护等费用的列支按照国家相关的政策执行即可。

3、外包服务费（对于有保洁、绿化、保安、电梯、智能化等）：根据与物业企业签订的外包服务合同内容填列。

行政办公支出：

固定资产折旧费、业务招待费等费用的开支按照国家相关的政策执行，维持日常办公所需的办公费、邮电费、差旅费等根据服务的需要量力而行，也可以参照上年度数据，并结合来年的工作需要合理预测。

小区公共能耗支出：

为保证有限的收入能合理使用，小区的工程人员在公共能耗的问题上是煞费苦心了，我们在制作预算的时候要尽量按照不同设施设备系统所耗电费、水费明细列示（消防系统、避雷系统、公共照明、弱点系统、电梯、给排水系统、景观系统等），要考虑能耗计算(数量*时间*能耗*单价*差异系数)，笔者曾经要求小区的工程人员将每个单元的楼道灯、每块水表、电表的读数都整理记录成电子档案，及时发现能耗的异动，也为小区节能降耗提供了有力的数据支撑。

小区物耗支出：

对于外包服务所需的各种物耗应是在双方合同商议中已涉及，要分别归集到小区物耗支出的明细项目中（明细项目可以分为绿化类、保洁类、保安类、工程维修类等），重点我们要谈的是针对日常维修所耗物品的管理，严格执行申购、出入库制度，填报物耗月度盘点表，尤其对耐用低值易耗品实行半年盘点制度，保证工具、仪表的使用寿命。

其他非日常性支出：

开展社区活动的费用、物业转型升级信息化技术改进的费用、公共责任险等费用，根据物业管理处的年度工作计划实行预估安排。

其实，财务预算中还有一些内容，我们在本文中没有涉及到，大家可以根据自己工作的实际情况增减上述内容，提醒大家重视的是：财务预算的差异分析、执行和考核是很重要的，只有这样，才能确保财务预算管理落到实处，从而提高企业管理水平，对企业的利润最大化起到积极的推动作用。