如何处理好物业公司坏账

虽说2012年没有末日，但是2013年市场方面还是陆续有些失利的消息传来。继柳州项目撤场之后，东莞项目也传来不好的声音：客户正式提出拒付所有所欠款项。这个项目的收款之前很长时间一直都不顺利，财务部为此向项目负责人多次提出过预警，但并未引起项目经理的重视，他认为对方是个大公司，在当地已成功开发了多个项目，拥有不错的实力，对方不会赖账不付。何况作为服务行业，只要我们为客户提供了良好的服务，使客户认可我们，客户就不会不付费用。拖延付款只是客户希望我们能进一步改善工作品质及其短期的资金紧张所致。但费用本身的结算是没有问题的，不必过度紧张。

M君并不认同他的观点，认为项目经理对客户欠费原因的分析只是基于自己的主观判断。至于只要服务好客户，客户就一定会付钱，以及客户是大公司不会赖账等，更是十分幼稚的想法。事实上我们与客户之间的经济往来是两个企业之间的商务行为，各自有着不同的价值判断。客户是否付款，除了受到对我们工作是否满意这一因素影响外，还取决于其自身的资金状况、诚信状况等。房地产开发是个对资金杠杆要求较高的行业，其资金状况受到很多因素的影响，如资本结构、筹资结构、市场销售等。在资金链紧张的临界点，“一根稻草都会压死一头骆驼”。更何况对方对我们的工作并不十分满意。作为企业的经营管理者，要有风险控制意识，必须重视对应收账款的管理和控制，预防应收账款成为坏账。

M君依据经验判断，对方一而再、再而三地拖延付款已非同寻常，所以一再向项目经理及公司提出预警。遗憾的是由于应收账款管理及风险防范制度的缺失，眼睁睁看着客户违约逐渐变成了公司的事实损失。对于防止欠款风险，M君早已有一整套想法和措施。

建立应收账款管理及风险控制制度

首先，设置应收账款明细账。根据不同的客户，采用不同的技术手段对所有客户的欠款逐一设置明细账：对众多的小业主客户，可以利用物业管理软件的系统功能了解每个客户的欠款情况；对其他金额较大的客户则更要重点监视，可以利用财务软件或者其他统计台账。

其次，做好客户资信调查。理论上来说，物业管理企业对客户并没有赊销，但是事实上的赊销行为大量存在。因为很多大小客户都是在逾越合同结算期后许久才付款，企业对延迟付款也缺乏足够的风险意识。既然事实上存在着赊销，就一定要了解客户的资信情况。企业对客户进行资信调查，就是要解决三个问题：1、是否和该客户进行合作或者继续合作；2、对该客户信用额控制在多少为宜；3、采用什么样的交易方式、付款期限和保障措施等。

对客户的资信调查不是一劳永逸的，而是个动态的过程。比如说东莞这家客户，在与其签订合同之前就应做资信调查，以决定是否与其合作以及合作的条件。在该公司法人代表因涉案被刑拘后，又需做资信调查及评估，以决定我们应采取的对应措施，包括中止合作……

对于众多的小业主也是如此，我们要通过系统地了解每个欠费客户的资信情况，以判断他们是偶然欠费、还是习惯性欠费，抑或恶意欠费，其自身的还款能力及诚信情况如何？根据不同的情况确定不同的信用额度。

第三、进入应收账款管理的催收程序。如果客户的欠费额超越了内部评估的信用额，则该客户的应收账款管理自动进入内部催收程序。在现场逐级催收无效后，公司发送书面函件——法律顾问发送律师函——起诉。当然，由于单个小业主的欠费绝对额较小，诉诸法律手段可以适当考虑成本效益原则（不能过度考虑），可以采用成本较低的支付令等多种形式和手段。

如果按照上述方式，系统地管理应收账款，不仅能防范企业风险，还可以提高物管费回款率。可惜由于种种原因，这种想法未能得到实施。现在事已至此，最重要的是：

采取补救措施，减少经济损失

M君刚走进办公室，财务部主管陈红迎面走过来，焦急地说：“我已和东莞的项目经理沟通过了，他说甲方现在正式提出拒付所欠款项，理由是我们没能按合同标准达到工作要求。事实上甲方已经无法付款了，甲方资金账户已经被全部冻结，所有的付款已经暂停。”M君听完后，问陈红：“我们的发票是否都开给对方了？”陈红告诉M君，公司均已按合同的约定按期开票给对方。随后，M君又接到了项目经理打来的电话。项目经理在电话中十分沮丧，他告诉M君目前甲方公司的运作基本停滞，根据现场了解的信息，甲方老总这次被调查的事件十分严重，而且情况没有好转的迹象。

事已至此，M君知道此时再说什么都已经毫无意义，目前所能做的就是如何把损失控制到最小。他马上问：“对方欠我们款项的发票，是否已经全部给到甲方了？”

“是的，都给了甲方财务部了，本以为发票递上去了，回款是迟早的事儿，唉！”

“那立即跟甲方财务沟通一下，既然对方明确拒付款项，我们在保持追索权的前提下，请对方先退回相关发票，这样我们也可以减少一部分损失。”M君在心里已经盘算过了，如果能收回开出的发票，征得税务局同意做作废处理，那还可以减少5.5%的流转税支出，减少25%的企业所得税，这样至少还可以减少30%的损失。

五分钟后，项目经理的电话打进来了，这次他在电话中的语气更加沮丧：“刚问了财务，因为甲方公司正在接受全面调查，所有的资料都被封了，财务部现在也没有办法退回发票。而且听说第三方资产管理公司将会接管该公司。”

事情演变到现在，已经完全处于失控状态。M君深深地叹了口气，现在能做的已经很有限了。

实施坏账核销，催收不言弃

M君叫来陈红，交代她三件事。

第一、鉴于东莞客户的目前状况，款项收回的可能性非常渺茫，从财务管理的角度该款项已经达到了做坏账损失的条件。请她和项目经理沟通，按公司规定流程向公司逐级申报坏账损失。这样一来，我们仍然可以减少企业所得税（坏账损失额的25%），减少25%的损失。

第二、请她协助收集关于东莞客户的合同及其他收款的资料，并发送给项目经理，并请提醒项目经理和公司法律顾问联系，做好走法律途径的准备。

第三、以财务部的名义拟文，向公司建议中止和对方的合作，提前撤出该项目，以尽可能减少损失。

应收账款的管理重点在于事前和事中的控制，这是风险防范及控制的关键。但是事后的处理也很重要。当损失不可避免的时候，尽可能减少损失就是我们的首要选择。