常用物业管理成本分析方法

今天是第二季度的第一天，按照惯例顾问项目部需要对上一季度的经营情况做个简单分析。M君当然也要参加分析会。

上一季度顾问项目的经营状况不太理想，总体上来说和去年同期相比，利润呈现下降的态势。顾问项目部对此分析的主要原因是成本上升，而成本上升的主要原因是人员工资的上涨。对于这样的分析M君是不太满意的，因为这样的分析既没有说清楚问题，也没有找到问题的根源。因此，在分析会上，M君质询顾问项目部：“人员成本上升，具体上升了多少呢？除了人员工资上涨外，还有其他因素吗？其中人员工资上涨因素又影响多少呢？”

对于M君的质询，顾问项目部符经理翻了下手头的资料，回答说：“人员成本和上年同期相比，一共上升了24万，除了人员工资上涨外，人员数量也增加了，对人员工资成本总额也有影响。至于各自影响额，这个不太好算。我估计，工资的增长应该占到80%。”

这个时候，M君才明白原来对成本数据分析，我们的管理干部还不掌握其基本的分析方法。在企业财务管理中，对于这种数据分析通常会采用因素分析法。

因素分析法是依据分析指标与其影响因素的关系，从数量上确定各因素对分析指标影响方向和影响程度的一种方法，是用来测定受多种因素影响的某种经济现象总变动中各个因素的影响方向和影响程度的一种统计分析方法。因素分析法既可以全面分析各因素对某一经济指标的影响，又可以单独分析某个因素对经济指标的影响，在财务分析中应用颇为广泛。

比如说工业企业经常会对其原材料成本进行分析，因为原料成本是制造业的主要成本之一。原材料费用=产品产量×单位产品材料费用，即原料总费用与产品产量有关，生产的产品越多，原料成本越高；同时还与单位产品的材料费用有关，单位产品的材料费用越低，原材料费用越低。通常情况下都是希望产量高、原料单位成本低，因而当原料总成本高于目标总成本时，不能直接作出正面或负面的评价，而是要对其作出具体的数量分析。这时就要借助于因素分析法，准确计算出产品产量的增减对原料成本的影响额度和影响方向，以及单位产品材料费用的增减对其影响额度和影响方向，从而得出正确的结论。

为了得出正确的分析结果，M君针对顾问项目的经营数据现场进行了演示。根据现场提供的数据，顾问项目一季度的人工成本对比数据如下：

<ignore_js_opstyle="text-transform:none;background-color:rgb(255,255,255);text-indent:0px;font:14px/21pxTahoma,'MicrosoftYahei',Simsun;word-wrap:break-word;white-space:normal;letter-spacing:normal;color:rgb(68,68,68);word-spacing:0px;-webkit-text-stroke-width:0px"></ignore_js_op>一季度顾问项目人员数量比去年同期增加了10人，人均季度工资增加1,500元，人工成本总额增加了24万元。很显然，人员数量的增加和工资水平的增长都导致了人工成本的增加。但是各自的影响额是多少呢？是不是符经理所说的工资水平的增长影响了80%呢？

因素分析法在实际应用时通常有两种做法，即：连环替代法和差额分析法，前者是基础，后者是前者的简化形式，也是M君经常采用的方式。

连环替代法

连环替代法具体使用时：

首先，要确定分析对象，并计算出实际数（报告期）与目标数（基期）的差异；

其次，确定该指标是由哪几个因素组成的，并按其相互关系进行排序（排序的规则是：先数量指标、后质量指标，先绝对值、后相对值）；

然后，以目标数（基期）为基础，将各因素的目标数相乘，作为分析替代的基础；

第四，将各个因素的实际数按照上面的排列顺序进行替换计算，并将替换后的实际数保留下来。将每次替换计算所得的结果，与前一次的计算结果相比较，两者的差异即为该因素对成本的影响程度；

最后，各因素的影响额之和应等于实际数（报告期）与目标数（基期）的总差异。

运用因素分析法中的连环替代法，M君对顾问项目的上述数据进行了如下演示：

1、本例讨论的是人工成本，本年一季度（报告期）为90万元，去年同期（基期）为66万元，两者的差异为24万元，即：人工成本上升了24万元。

2、人工成本是由两个因素造成的，其逻辑关系为：人工成本=人员数量×季平均工资

3、基期的数据，即：上年同期人工成本=人员数量×季平均工资=40×16,500=660,000

4、分析测算各因素对人工成本的影响额。

（1）人员数量的影响额

用报告期即本年一季度的人员数量替代上述第3点的公式，并同该公式结果相比较，即：

报告期人员数量×基期季平均工资-基期人员数量×基期季平均工资=本年一季度人员数量×上年同期季平均工资-上年同期人工成本=50×16,500-660,000=165,000

说明：人员数量的增加导致人工成本增加165,000元。

（2）平均工资的影响额

报告期人员数量×报告期季平均工资-报告期人员数量×基期季平均工资=50×18,000-50×16,500=75,000

说明：平均工资的增加导致人工成本增加了75,000元。

5、人员数量及平均工资两因素导致人工成本增加：

165,000+75,000=240,000，与上述第1点中报告期与基期的总差异24万元是相等的。

这个分析结果表明，本年顾问项目一季度人工成本比上年同期上涨了24万元，其中：

（1）因人员数量增加而导致人工成本上升16.5万元；

（2）因平均工资上升导致人工成本增加7.5万元。

（3）这说明本年一季度平均工资虽然比上年增长了9.09%，但是其对工资成本的影响额不仅没有80%，甚至还低于人员数量的影响。

因此，符经理关于人力成本的分析结果完全是错误的。

差额分析法

也许是因为这个结果和大家的主观感受差异太大，也许是因为大家还没有完全理解这种方法，对这个结果大家都有些面面相觑。为了更深入地解剖问题，M君拿过符经理手中的资料，说：“人工数量的增加是不是因为业务量扩大的自然增长，其中有没有管理的问题呢？这个我们依然可以继续运用因素分析法来进行分析。根据顾问项目部的数据我们还可以把刚才的数据进一步细分。”

M君根据手中的资料将人员数量与项目数量、平均项目人数进行关联，使得：

人工成本=项目数量×项目平均人数×平均工资

这样人工成本即与三个因素相关，对于两个以上的多因素，同样可以采用因素分析法进行分析。这次M君采用的是差额分析法。

差额分析法是连环替代法的一种简化形式，是利用各个因素的实际值与目标值之间的差额，来计算各因素对分析指标的影响。

假设某一个分析指标及有关因素的关系如下式：

实际指标：Ps=As×Bs×Cs；

目标值：P0=A0×B0×C0；

实际与目标的总差异为Ps-P0,这一总差异同时受到A、B、C三个因素的影响，它们各自的影响程度可分别由以下式子计算求得：

A因素变动的影响：（As-A0）×B0×C0；

B因素变动的影响：As×（Bs-B0）×C0；

C因素变动的影响：As×Bs×（Cs-C0）。

最后，可以将以上三大因素各自的影响数相加就应该等于总差异Ps-P0。

根据差额分析法，人工成本三个影响因素可计算如下：

项目数量变动的影响：（21-19）×2.1053×16,500=69,474

平均项目人数变动的影响：21×（2.3810-2.1053）×16,500=95,526

平均工资变动的影响：21×2.3810×（18,000-16,500）=75,000

总的影响额：69,474.00+95,526.00+75,000.00=240,000

上述分析结果表明：

（1）项目数量的增加对人工成本的影响额为69,474元，在三个因素中影响额最小，即业务的发展不是人工成本增加的首要原因；

（2）人员平均工资的增长对人工成本的影响额度为75,000元，在三个因素中排列第二；

（3）平均项目人数变动对人工成本的影响额为95,526元,是导致人工成本上升的首要因素。

“我们的顾问项目都是标准配置2个人，但是由于离职、调动、培训等各因素的影响，实际平均人数是大于2的。本年一季度项目平均人数是2.381，而上年同期是2.105。因此，顾问项目的人员变动才是造成人工成本上升的首要原因。这说明顾问项目人员效率降低，在人员调配安排等方面存在问题，这是需要引起我们顾问项目部认真反思和改进的。”

M君说完，符经理点点头应道：“是的，是的。年后有很多异地项目顾问人员离职，新旧人员交接直接增加了在岗人数，同时为了应对人员离职高峰，我们短期内也增加了一些人员储备，所以导致了项目平均人数增加，但是没想到影响会有这么大。”

物业管理行业无论是业务营运，还是经营管理，都习惯于经验主义。“拍脑袋”的管理行为和思维方式常常会使我们判断错误，决策失误。准确分析，精准管理应是我们的努力方向，因素分析法为我们提供了一个很好的方法和手段。