物业小区公众责任保险方案

物业小区公众责任保险方案

第一部分物业服务企业风险分析

任何企业在经营过程中都会面临风险，作为住宅物业、商业地产管理服务的主体，物业服务企业在提供物业服务的过程中囊括了大量繁杂琐碎的工作，另一方面，各类业主对物业服务质量的要求越来越高，法律意识和维权意识不断增强，对于同一个物业的业主容易形成利益共同体，因此在与物业服务企业处理纠纷的过程中给物业服务企业形成了较大的压力。与此同时物业服务企业经营逐步法制化，规范化，随着《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》先后颁布，物业服务企业经营过程中的责任也更加明确，物业服务企业经常所面临各种矛盾、纠纷、甚至的经济索赔的处理与调解。

物业服务企业在日常经营过程中面临的主要风险有：

一、治安安全引发的赔偿责任风险

物业小区的治安安全主要表现为小区内的盗窃、抢劫、毁损、人身侵害等暴力、非暴力犯罪行为和其他应受治安处罚的行为。现在小区已逐步开始实行封闭式管理，但若小区保安巡逻不力，发生入室盗窃案件时，会使业主的财产受到损失，业主在与犯罪分子的斗争过程中其人身安全极易受到侵犯。因保安等秩序维护员没有履行其职责，业主必然会要求物业服务企业对其进行赔偿。另外，一些业主以小区得不到安全保障为由拒绝交纳管理服务费，使后续的物业服务工作难以开展。

二、消防安全引发的赔偿责任风险

消防安全是物业服务工作中最重要的，但也是最容易被人忽视的一项工作。物业服务人员素质不同，对消防安全的重视程度也不同，因此也可能造成小区的消防安全隐患多，严重影响到业主的人身、财产安全。物业小区消防安全管理主要存在以下问题：

消防管理责任不落实，没有统一的消防管理办法和制度；

消防设施存在损坏、擅自停用、灭火器材缺乏保养等问题，在这种情况下，一旦发生火灾将失去救火的最佳时机；

小区乱停车现象严重，私家车占用消防车道，堵塞了消防车辆的进入；

物业服务企业内部人员没有接受专业的消防安全知识培训，不懂得如何检查小区消防设施，出现消防事故时不知道如何处理。

火灾可能造成受害家庭的生命财产的重大损失，甚至可能引起整栋楼房和临近楼房业主的生命财产的重大损失。火灾事故对物业服务企业的品牌会有巨大的影响，且物业服务企业需承担相应的经济赔偿责任。

三、车辆管理过程中的赔偿责任风险

物业小区车辆安全风险主要包括两个方面：一是小区交通出行安全管理风险，在保证小区交通安全的前提下，使得行人和车辆能够出行畅通，避免车辆之间的碰撞、刮擦和对行人、小区设施的安全造成损害等；二是小区内车辆的停放安全管理风险，主要是如何制定车辆进出管理制度，对车辆停放状况进行监控，防范和制止小区内外人员对停放车辆及车内财物进行的不法侵害等。物业服务企业在提供停车场服务的过程中，若因疏忽过失导致业主车辆的损坏、丢失，物业服务企业需对此承担相应的经济赔偿责任。

在目前的物业服务过程中，停车场上因为发生车辆剐擦碰导致业主向物业服务企业索赔的风险是物业服务企业面临的最大风险点之一。

四、设施设备安全引发的赔偿责任风险

物业小区设施设备的安全管理风险，是指物业服务企业为业主的生活居住、设备使用等提供安全保障，防止业主的人身、财产遭受损失，而进行的对小区内设施、设备的安全检查与管理等活动。在实际的物业服务工作中，物业小区内设施设备的安全隐患可以分为以下几个方面：一是小区共用设施、设备安全隐患，如电梯故障致人伤害、供电设备发生故障、水暖管未及时进行维护检修管道爆裂导致业主家财被泡等；二是小区景观构造、休闲设施安全隐患，如健身器材脱落、断裂致人受到伤害等；三是小区内物品堆放、设备安装、施工安全隐患，如小区因道路、雨水井、化粪池等维修开挖作业未加有效防护或提醒，而致行人坠落受伤；四是广告牌等高空物体坠落导致车辆损坏或他人受伤等。

近年来，高空坠物伤人，甚至造成受害者死亡的事件常有发生,据不完全统计，2011年度，全国住宅小区仅因高空抛物造成的纠纷案件就达2000余件，未上升到法律诉讼的高空抛物争议还没有统计在内，其中造成重大伤害事故约180余件，造成死亡事故的不少于20件，高空抛物造成的车辆被砸事件则更是数不胜数。

物业服务企业对于公共区域内管道、健身器材等设施设备需根据物业服务协议提供维修、维护、保养等服务，若因物业服务企业工作疏忽过失导致公共区域内设施设备损坏致使业主等他人遭受人身伤害或财产损失时，物业服务企业需承担相应的经济赔偿责任。

水暖管爆裂导致业主家庭室内及地下室财产被泡也是物业服务企业面临的最大风险点之一。

五、物业服务企业的用工风险

我国《工伤保险条例》中明确列明了十项认定工伤事故或视同工伤事故的情形，物业服务企业在员工发生工伤事故时，需要承担工伤赔偿责任。但由于物业管理行业人员流动性大、物业服务企业收益情况欠佳，大多数物业服务企业为员工购买的工伤保险匹配不足，这就形成了物业服务企业用工风险的巨大敞口。

根据石家庄市物业管理行业统保项目的数据来看，2013年度因员工上下班途中的交通事故导致的死亡案件达7起，该类案件在《工伤保险条例》中认定为工伤事故，根据河北省人身伤害赔偿标准，死亡赔偿金多达人民币565280元，除此之外，用工单位还需承担丧葬费等其他费用的赔偿。

六、自然灾害及意外事故引发公共部位设施设备的财产损失风险

物业项目内公共部位的设施设备经常处在24小时运转无停歇的状态中，自然灾害或者意外事故发生时极易导致设施设备的损失，如大风刮落雨阳棚、盆景致人损害；老鼠、猫等动物窜入小区配电房引起配电设备的损坏等，物业服务企业在修理、更换设施设备或零部件的过程中也要承担相应的经济损失。

第二部分险种介绍

根据物业服务企业的风险状况，物业管理责任险、雇主责任险、团体人身意外伤害险可较好的转嫁物业服务企业的面临的风险。

一、物业管理责任险

物业管理责任险为物业服务企业规避的是物业工作人员在提供物业服务的过程中由于疏忽过失导致业主等第三方人身伤害或财产损失，对此物业服务企业需承担的赔偿责任。

在该险种中，我们可以针对石家庄市物业服务企业常见风险的特点量身设计保险方案，打破保险公司制式条款的格局，使得物业服务企业日常服务过程中的常见风险得以转嫁。

二、雇主责任险

雇主责任险为物业服务企业规避的是员工在从事工作过程中发生意外事故或工伤事故造成员工人身伤害，物业服务企业对此应承担的死亡残疾赔偿金、医疗费用、误工费等经济赔偿责任。通过雇主责任险物业服务企业可以使用工风险得以转嫁。

三、团体人身意外伤害险

团体人身意外伤害险是以员工为被保险人的保险产品，该险种转嫁的是员工个人的人身意外伤害风险，员工在发生意外事故时可就意外事故导致的死亡、残疾等伤害向保险公司索赔死亡残疾赔偿金及医疗费用。

四、家庭财产综合保险

由于社区项目中物业费的缴费率不高，为了刺激业主及时缴纳甚至提前缴纳物业费，物业服务企业可开展“预缴物业费，赠送家财险”的活动，对于一次性缴纳半年或一年物业费的业主赠送一份家庭财产综合保险产品。家庭财产综合保险规避的业主家庭室内由于意外事故等原因导致业主家庭室内或地下室自有财产的损失，被保险人是业主本人。在该活动中物业服务企业可以几十元成本换取业主预缴物业费的积极性。

第三部分统保模式操作建议

为了更有针对性的为石家庄市各物业服务企业做好保险安排、转嫁风险，协助广大物业服务企业在风险管理过程中获得较好的保险购买渠道，获得全面的风险保障和较低的保险费率，我们建议通过以下几步来实现统保工作：

风险调研：对会员单位进行风险调研，风险调研可通过召集物业服务企业代表进行风险调研座谈或以风险调研表调研的形式进行，以便了解物业服务企业风险规避的需求点及现有保险产品状况；

制定保险方案及承保公司的选择：根据风险调研的结果为石家庄市各物业服务企业制定统保方案，并通过竞争性谈判等方式确定承保公司，明确保险公司的服务时效及理赔标准；

启动统保项目：由石家庄市住建局牵头举行统保项目启动仪式，由康泰保险经纪公司对统保方案进行宣讲，并提供投保前方案讲解、投保后案件索赔技术支持等全程的保险经纪服务。

索赔技术支持：物业服务企业在做出物业管理责任险的采购安排后，经常需要面临各项保险责任下的索赔工作，在处理此类索赔案件时，物业服务企业不但需要平衡业主对物业服务企业的索赔要求，还需要达成向保险公司的有效索赔。在统保项目中，康泰保险经纪公司将作为物业服务企业的保险经纪人提供全面的索赔技术支持，做到有理有据的案件处理、加快索赔时效、简化索赔流程及单证，解除物业服务企业在购买保险后“索赔难”的后顾之忧。

行业风险数据的统计与分析：物业管理责任险的统保不仅是为物业服务企业提供良好风险转嫁的手段，行业管理部门更可以通过统保项目的操作深入分析了解行业风险状况。在统保项目中，康泰保险经纪公司将对统保项目中物业服务企业索赔案件数量、性质、损失金额等风险数据进行统计分析，做好物业管理行业的“风险管家”，以便助力于行业管理部门有的放矢地对物业服务企业的行为进行管理

第四部分保险经纪人及康泰保险经纪公司简介

一、保险经纪人的介绍

《中华人民共和国保险法》第一百一十八条规定：保险经纪人是基于投保人的利益，为投保人与保险人订立保险合同提供中介服务，并依法收取佣金的机构。保险经纪人的业务操作主要有以下几个特点：

1、法律保证：保险经纪人通过与客户签订委托协议，站在客户的立场上为其提供风险管理建议与保险服务。由于保险经纪人在办理保险业务中的过错，给客户造成损失的，由保险经纪人承担赔偿责任。

2、量身定做：保险经纪人通过了解客户风险状况，对客户的保障需求进行充分分析，为其量身定做合理的风险管理和保险方案，并在市场上寻找最合适的保险公司及再保险公司予以承保。

3、规模效应：保险经纪人通过规模购买效应能够为客户争取到最优惠的价格，从而实现以合理的费用支出获得充分的保险保障。

4、专家服务：保险经纪人利用其专业优势，通过组成专门项目小组的形式为客户提供风险管理建议、保险安排服务以及索赔技术支持。

5、不增加成本：客户委托保险经纪人安排投保手续，不必向保险经纪人支付费用。

二、康泰保险经纪股份有限公司简介

康泰保险经纪股份有限公司是我国第一家全国性、综合性的保险经纪公司。公司秉承“合作万岁，执行到底”的企业文化，公司实施的旅行社责任保险统保示范项目，开创了中国乃至全世界政府推动、市场运作、企业自主、保险经纪公司参与行业统保的先河。公司建立的医疗纠纷处理机制得到司法部、卫生部、保监会三部委的充分肯定，并联合发文在全国推广。

公司始终以打造民族保险经纪品牌为己任，坚持“高科技、高风险、高效益的大企业、大项目、大机构”的市场定位，拥有教育部、交通运输部、国家安监总局、国家质监总局、国家旅游局、国家气象局、国家烟草专卖局、中国投资公司、中国工商银行、中国农业银行、中国建设银行、中国联通、上海大众等大中型核心客户1000多家，受到业内及广大客户的一致好评，尤其是近两年，在医疗纠纷和全国旅游纠纷的化解上，分别受到了李克强、王岐山等国家领导的高度评价。

三、康泰保险经纪股份有限公司河北分公司简介

康泰保险经纪股份有限公司河北分公司(以下简称“河北分公司”)前身为康泰保险经纪股份有限公司石家庄分公司，是康泰保险经纪股份有限公司成立最早的分公司，2003年7月，经中国保监会批准成立，成为中国境内第一批保险经纪分公司，也是河北省内第一家保险经纪公司。

根据康泰总公司“三高三大”的市场定位，河北分公司作为河北省勘察设计协会的保险经纪人为河北省勘察设计责任险统保项目提供保险经纪服务、作为河北省旅游局的保险顾问为河北省各旅行社提供责任险、意外险、导游综合险的的保险经纪服务，作为河北省律师协会的保险经纪人，为河北省律师执业责任险统保项目提供全程的保险经纪服务。

在物业管理行业中，河北分公司自2005年开始为物业服务企业提供保险经纪服务，在对物业服务企业的风险排查、保险方案的量身打造、承保公司的谈判选择、案件索赔的技术支持等各方面为物业服务企业提供全面的保险经纪服务，并在2011年作为石家庄市物业管理行业协会（以下简称为“济物协”）的保险经纪人，协助济物协操作石家庄市物业管理行业协会统保项目。河北分公司济物协统保项目小组的服务与工作得到了广大物业服务企业及行管部门的一致好评，且该统保项目还得到了中国保险报、石家庄时报等多家媒体的持续报道，并得到了河北省保监局的表扬，称该项目真正发挥了保险的社会管理功能，缓解了行管部门的压力。

第五部分石家庄市物业管理行业协会统保项目介绍

为了使物业服务企业享受到行业化、专属化制定的保险方案，河北分公司从保险经纪人的专业角度出发，在竞争性谈判前期，协助济物协在其会员单位中开展了风险调研工作，并针对调研结果选取物业服务企业的代表对风险状况和保险需求进行了座谈。根据风险调研和座谈结果，河北分公司制作了保险方案，并根据物业服务企业的常见风险点对常规物业管理责任险方案进行了调整，增加停车场责任、游泳池责任、电梯责任的附加险的投保选择和多限额选择，此外，考虑到物业管理行业员工流动性较大，在物业管理责任险的基础上增设了团体人身意外伤害险、雇主责任险方案，并在每个方案内设计了不同的限额等级，物业服务企业可以根据其承接的物业项目的数量、类型、规模选择合适的保险方案进行投保来化解日常工作中的风险。

由于统保方案的较通常物业服务企业投保的保险方案而言更加全面、灵活，在康泰保险经纪股份有限公司河北分公司的建议下，石家庄市物业管理行业协会对保险公司召开竞争性谈判，通过比较各保险公司的费率水平、服务时效与质量，引发保险公司间的竞争意识从而为物业服务企业争取到低费率、优质服务的承保条件。

石家庄市物业管理行业协会统保项目于2011年12月10日启动，至今已步入了第三个年头，统保项目运作过程中，河北分公司全方位考量物业服务企业在运营管理过程中面临的风险，根据各物业服务企业不同的风险转嫁需求设计了包括物业管理责任险、雇主责任险、团体人身意外伤害险、特种设备第三者责任险、公众责任险、家庭财产综合保险在内的六个险种，截至2014年4月31日，共有近七十家物业公司参与统保项目，每年为物业服务企业处理保险索赔案件500起左右，极大的帮助物业服务企业解决了业主纠纷、经济索赔纠纷等问题，统保项目的各项工作均得到了广大物业服务企业和济物协、石家庄市房管局的一致认可。

结束语

保险作为有效的风险转嫁手段应用于各行各业，我们愿运用多年来物业服务企业风险管理及保险安排的操作经验、结合石家庄市物业管理行业协会统保案例，为石家庄市各物业服务企业提供更为全面、稳妥、专业、实惠的保险服务，致力于物业服务企业的持续健康发展，共同迎接物业管理行业的春天。

康泰保险经纪股份有限公司

河北分公司

2014年10月11日