风险防范

风险防范

◇风险防范作用：

在基础物业管理风险发生前，采取各种预控手段，力求消除或减少风险。

◇风险防范措施：

风险规避、风险转移、风险自留

◇1项目运作风险新建物业无合法报建手续，违章建筑，接管后造成“违法管理”风险转移物业接管验收时严格把关，并在《前期物业服务合同》中增加相应条款，实现非保险型风险转移

开发商与业主的矛盾，造成嘉宝物业腹背夹击风险自留做好与开房商和业主的沟通工作

业主委员会成立后解除合同风险自留准确引导业主委员会成立，形成管理服务有利面

业主大会或业主委员会滥用职权风险自留建立业主委员会沟通和监测管理规程，通过沟通正确引导业主委员会的行为

业主大会或业主委员会未按法定程序成立风险自留准确引导业主委员会的成立，注意监测非业主委员会委员业主的动态

非业主滥用业主权利风险自留积极与业主委员会、业主进行沟通，并在物业服务手册和协议中明确业主的权利和义务，加强宣传

2车辆管理风险车内物品被盗风险转移

1、购买停车票时附带购买停车保险。

2、签订车位使用协议，明确车场管理内容。

3、在车场明显位置注明停车须知，明确车场管理内容及车主应遵守的规定。

4、加强车辆进出管理和巡视。

5、取得车场合法经营权。

车辆灭失车身受损，包括擦挂物业内交通事故风险自留

1、设置车辆行驶标识和限速标识。

2、加强车辆行驶疏导。

3治安风险入室盗窃风险自留封闭式物业外来人员实行进入登记，经业主或非业主使用人同意后入内，巡逻人员加强巡逻，注意外来人员动向。非封闭式物业加强巡逻。监控消防中心严格监督外来人员动向和接警处理。监控报警设备正常使用，如出现故障短时间内不能修复，应采取相应管理加强措施。建立预案。

入室抢夺、抢劫

入室故意伤害

入室故意杀人

公共区域盗窃

公共区域抢夺、抢劫

公共区域故意伤害

公共区域故意杀人

4内部管理风险员工损公肥私、贪污盗窃或坚守自盗风险自留

1、加强人员培训和思想教育。

2、加强收费控制。

猎头挖人风险自留

1、加强企业文化建设。

2、形成良好晋升和激励机制。

员工消极怠工，激烈冲突，集体跳槽风险自留及时掌握员工思想动态和沟通。

高空作业不安全生产风险转移

1、外墙清醒采用外委，在合同中明确责任。

2、建立室外高空维修安全操作规程，并严格执行。

3、为员工购买工伤保险或商业险。

5收费风险业主长时间拖欠费用风险自留

1、建立物业管理费拖欠预警机制，加强预警。

2、加强住户沟通，注意重点客户监控。

业主集体拒交费用

水电费的拖欠

物业管理费标准不统一风险自留建立良好的控制和应对措施。

6公共环境风险儿童掉水风险自留

1、增加安全标识

2、加强巡逻。

儿童戏水触电游泳池伤人风险转移

1、购买保险。

2、明显处设置游泳须知和禁止标识。

3、取得游泳池合法经营证件。

4、建立预案，并组织人员培训。

植物伤人风险自留

1、加强植物修剪。

2、对于“尖麻”等植物处增加标识。跌落、滑倒、碰撞风险自留

1、易滑处增加提示标志。

2、维修和更新改造处采取隔离措施，增加明显标识。业主宠物伤人风险自留

1、加强引导。

2、要求业主宠物备案。

3、加强巡视。

7消防管理风险电器线路引发火灾风险转移与自留

1、物业接管中明确要求消防已经过验收，并合格。

2、在消防维保合同中明确管理责任。

3、在治安消防安全责任书中明确业主管理责任。

4、加强消防设施设备的日检、周检、月检、季检、年检，做好记录。

5、建立预案，加强人员培训和演练。

明火引发火灾爆炸风险自留封闭式物业外来人员实行进入登记，经业主或非业主使用人同意后入内，巡逻人员加强巡逻，注意外来人员动向。非封闭式物业加强巡逻。监控消防中心严格监督外来人员动向和接警处理。监控报警设备正常使用，如出现故障短时间内不能修复，应采取相应管理加强措施。

室内浸水风险自留

1、加强装修监管，禁止破坏防水层。

2、在装饰装修管理服务协议中明确责任。

3、建立预案和备用物资到位。

机房进水风险自留

1、加强机房巡视。

2、建立预案，并加强人员培训。

5设备风险电器设备违规操作风险自留

1、建立室外高空维修安全操作规程，并严格执行。

2、为员工购买工伤保险或商业险。触电伤人风险自留

1、加强物业内配电箱、线路时进行巡视，及时关闭或处理，并增加安全标识。触电伤人

房屋附着物跨踏风险自留

1、加强装修监管，严禁增加房屋附着物。

2、加强宣传。

房屋附着物跨踏爆管风险自留

1、加强巡视和维护。

2、建立预案，并组织人员培训和学习。爆管二次供水设备损坏二次供水设备损坏水箱污染风险自留

1、严格办理相关证件。

2、水箱上锁并按规定定期清洗、检测。

3、加强巡视。水箱污染

突然超负荷、短路或停送电造成电气设备设施损毁风险自留

1、加强供电局沟通，保证停送电信息准确

2、加强设备巡视，保证设备运行正常。

3、计划性停电提前告知业主。

4、建立预案，并加强人员培训。突然超负荷、短路或停送电造成电气设备设施损毁

设备检修、保养伤人风险自留

1、提前告知。

2、加强标识。

设备检修、保养伤人娱乐设施伤人风险自留

1、加强设施巡视，保证设施运行正常。

2、告知娱乐要求。

娱乐设施伤人单元门口机对讲设备故障导致业主不能进单元门风险自留

1、加强巡视，及时维修和养护。

2、物业巡逻治消人员熟悉单元门启闭。单元门口机对讲设备故障导致业主不能进单元门

背景音乐室外音箱遭到损坏风险自留

1、加强巡视，及时检修。

2、加强业主引导。背景音乐室外音箱遭到损坏

9自然

灾害雷击风险自留定期检测，保证防雷设施完好。

暴雨风险自留

1、注意气侯变化。

2、建立预案，定期组织培训和演练。

3、保证应急物资到位。

大风风险自留

1、建立预案，组织学习和演练。

流行性疾病风险自留

1、建立公共卫生事件应急预案，组织学习和演练。

风险处置

◇风险处置要求：

立刻做出正确反应并及时控制局势，否则会扩大风险的影响范围而引发更大的危机，甚到可能失去对全局的控制。

◇风险处置原则：

及时性、冷静性、统一指挥、服从命令、主动出击、灵活性、安全第一、团结协作、公正客观、全面性、针对性。

◇风险处置程序：

第一、控制风险蔓延第二、解决问题第三、善后修复处理

风险预防

◇风险控制重要性：

对人体而言，对健康最好的办法是预防为主，防病于未然。对基础物业管理来讲也是一样，预防是风险管理的一部分，也是风险管理的核心，因此基础物业管理风险控制显得非常重要。

◇风险控制内容：

树立风险意识、采取预防措施、对基础物业管理服务过程进行监控、建立预警机制。

树立风险意识采取预防措施对基础物业管理服务过程进行监控建立预警机制