物业项目成本测算实例
物业项目成本测算实例
一、物业概况
1、用地面积：9984.85m2
2、总建筑面积：23470m2
3、地上建筑面积：19970m2
4、地下建筑面积：3500m2
5、建筑占地面积：4450m2
6、建筑密度：44.6%
7、建筑容积：2.00
8、绿化率：30.4%
9、商铺：9000m2
10、商务公寓：10970m2
11、停车位：92
二、人员配置架构设置
说明：1、商务间共计214间，在初期按40%的入住计算，即85间。按每个服务员做13间计算则需7名/班×2班=14人。
2、总人数控制在65人以内。
三、物管费的成本测算
1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。
（1）人员编制和基本工资标准：见表（01）
人员编制和基本工资标准表（01）
序号项目人数（人）工资标准（元/月）总额（元/月）
一管理人员132346.0030500.00
四维修人员51000.005000.00
二收费员3800.002400.00
五治安员20750.0015000.00
三服务员14600.008400.00
六保洁员6550.003300.00
七合计61/64600.00
(2)费用测算
管理服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)
工资福利费测算表(02)
序号项目金额（元/月）依据测算结果（元/月.M2）
一基本工资64600.00/3.234
二福利费20341.50注(1)1.148
三加班费//暂不计
四服装费1625注(2)0.081
五合计79166.50/4.463
注(1)：福利费为工资总额的35.5%,其中福利基金占工资总额的14%；教育基金占工资总额的1.5%；社会保险占工资总额的20%。
注(2)：服装按年均300元/人计算，则每月分摊为：
65×300元/人/年÷12月=1625(元/月)
2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费
（1）采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按1200元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。则：
维修保养费=[（1200元/M2×30%）÷（25年×12月/年）]×40%=（360÷300）×40%=0.48元/月.平方米
(2)公共照明所用电为（晚间19：00分至次日清晨7：00分为开灯时间，共计12小时，如本物业有200盏灯60瓦计算）。则：每日所用电费为：
（60瓦/盏×200盏×12小时×30日/月）×1.10元/千瓦/小时=4320千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时=4752.00元/月
分摊到每平方米的费用为:4752.00÷19970=0.237元/平方米/月。
(3)电梯运行电费为:每部电梯按5千瓦/小时每天运行12小时计算则运行电费为：
（4部×5千瓦/小时×12小时×30天/月）×1.10元/千瓦/小时=7200千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时=7920元/月
分摊到每平方米的费用为:7920÷19970=0.396元/平方米/月。
维修保养费用为;每层每月按50元计算则为：
（4部×7层）×50元/层/月=28×50=1400元/月分摊到每平方米的费用为:1400÷19970=0.070元/平方米/月。
3、绿化管理费：
小区绿化面积为3035M2,绿化管理费测算见表（3）
绿化管理测算表（3）
序号项目测算依据金额（元）测算结果（元/月.M2）
1绿化工具费400元/年400.000.010
2劳保用品费400元/年400.000.010
3绿化用水费1吨/M2.年,1.35元/吨4097.250.017
4农药化肥费0.10元/M2.年303.500.001
5景观再造费0.10元/M2.年303.500.001
6合计//0.039
4、清洁卫生费
清洁卫生费测算见表（04）
清洁卫生费测算见表（04）
序号项目测算依据金额（元）测算结果（元/月.M2）
1工具购置费300元/人.年1800.000.008
2劳保用品费300元/人.年900.000.008
3化粪池清掏费(注4)3000.000.013
4垃圾外运费2880元/年2880.000.012
5水箱清洗///
6合计//0.041
注(4):化粪池清掏费全年共计约为：3000元。
5、保安费：
保安费用测算见表（05）
保安费测算表（05）
序号项目测算依据金额（元/年）测算结果（元/月M2）
1装备费250元/人.年5000．000．020
2人身保险费（暂不计）//
3房租费（暂不计）//
4合计//0．020
6、办公费：（全年开支办公费约12万元）办公费=12万元÷（12月×19970平方米）=0.501元/月.平方米
7、固定资产折旧费：
固定资产总额为100万元，平均折旧年限为5年，即：固定资产折旧费为：100万元÷（12月/年.月×5年×19970M2）=0.834元/月.平方米
8、利润：
利润取5%，则利润=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834）×5%=7.04×5%=0.352元/月.平方米
9、法定税费：
两税一费为前八项之和的5.75%，则税费=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352）×5.57%=7.392×5.75%=0.425元/月.平方米
10、合计：经营管理服务费汇总表见（06）
经营管理服务费汇总表（1-6）
序号项目金额（元/月.平方米）费用所占比例
1工资福利费4.46357%
2维修费0.48+0.237+0.396+0.07=1.18315%
3绿化管理费0.03905%
4清洁卫生费0.0410.5%
5保安费0.0200.2%
6办公费0.5016.4%
7折旧费0.83410.5%
8利润0.3524.5%
9法定税费0.4255.4%
10合计7.817100%
11、车场管理费收入的补贴：
机动车辆车位约为92个，每个车位管理费为（平均）50元/月/位，则每月的停车收入为：4600元。
分摊物业管理费=4600÷19970m2=0.230元/月.平方米
用测算出的物业经营管理服务费减去补贴费用，则每平方米经营管理服务费为：
经营管理费=7.817-0.230=7.587元/月.平方米
