对《物业管理条例》涉及财务工作的思考

我国首部《物业管理条例》九月一日起实施,标志着我国物业管理行业向前迈进了一大步。它对规范物业管理活动，促进物业管理的健康发展，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境具有十分重要的意义。笔者这里仅就其施行后对财务收费等工作带来的影响谈一点认识。

一、费用管理模式问题

物业管理早已进入市场，既然是市场行为，其费用管理模式就应遵循市场的需求，可以采用佣金制、费用包干制和其他多种模式，具体到单项物业的费用管理模式时，由物业管理企业与业主委员会进行协商。

（一）佣金制：是指在物业管理费中除按约定比例提取佣金支付给物业管理企业，其余全部用于物业管理区域的管理和维护支出，结余或不足部分均由业主享有或承担。

（二）费用包干制：是指由业主向物业管理企业支付固定的物业服务费，盈余或亏损均由物业管理企业享有或承担。

（三）其他模式：是指由业主委员会与物业管理企业约定除佣金制、费用包干制以外的其他模式。

采取费用包干方式的，业主只检查物业管理企业是否按合同规定的内容和质量要求进行了服务，其盈余或亏损与业主无关；在这种方式下，服务费用价格一经商定，业主不再过问物业管理企业的经济状况和财务活动，对物业管理企业来说财务运作较为简单，也可避免佣金制所带来的年度预决算、收支公布等一系列麻烦，因此，目前应尽量与业主大会协商费用包干制（在佣金制模式，管理费还未定性为代管资金时）。

二、物业管理法规与税务、会计的“两张皮”问题

大家都知道，深圳市一九九八年七月二十一日颁布的《深圳经济特区物业管理行业管理办法》第二十四条规定“物业管理服务费由物业管理成本、物业管理企业的佣金以及法定税费构成。物业管理企业的佣金不得超过物业管理成本的百分之十”，也就是说物业管理企业对其管理的物业所能得到的收益只能采取按比例计提佣金的模式，而下属管理处除支付物业管理成本、法定税费、管理公司佣金后的结余，应转入本物业管理区域下年度的管理服务费用，不得擅自提取或挪作他用。而实际上，由于其与会计法规和税务法规的背离，大部分企业（税务部门也规定）将下属管理处的收支结余纳入企业的会计报表，进行合并，缴纳企业所得税和进行利润分配。因此需要行业最高主管部门，与国家税务总局、财政部进行协商，明确物业管理费收入属于业主的代管资金，不属于物业管理企业的收入，结余也不形成物业管理企业的利润，就不需缴纳营业税和企业所得税，更不得进行利润分配。要尽快解决困扰物业管理企业财务人员在会计核算时出现的物业管理法规与税务法规和会计法规“两张皮”问题。

三、物业服务费价格的确定问题

国家倡导物业服务费标准的确定，实行市场调节价，也就是说物业服务费的标准将由建设单位或物业管理企业与业主或业主大会根据物业类型，管理的程度和市场情况进行协商，并用物业服务合同进行约定；除此以外政府指导价和政府审核定价也应成为物业服务费价格确定的方式。不论采取那种形势，物业管理企业加强成本控制，降低管理成本尤为重要。物业管理服务费的价格战也将因此而愈演愈烈。

四、收益归属与处置问题

新条例第二十七条规定：“业主依法享有物业共用部位共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”。利用共用部位、共用设施设备进行经营的其收益属业主所有，并规定用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用，因此对这些收益的归属《条例》已明确界定，建议财政部对物业管理企业的会计核算、账务处理作相应的调整，早日出台物业管理行业的财务会计制度。

五、佣金的提取比例问题

佣金制方式下物业管理企业计提佣金的比例多少为宜，过去规定佣金比例不得超过物业服务成本的10%，是否合适，是否能维持中小物业管理企业的正常运转，值得商榷；一些人片面地把10%的佣金看成是物业管理企业的利润，与工业企业的利润率去进行比照，这都是不对的，因为物业管理企业从管理区域计提的管理佣金，要用于消化物业管理企业的管理成本，在规范的会计核算下，按10%的比例提取佣金，对一些没有很好开展多种经营的中小物业管理企业来说，要维持是相当困难的。因此佣金比例要根据物业管理区域的难易程度、和促进物业管理行业的健康发展而确定，建议提取比例为不超过物业服务成本的15%。

六、增加物业服务费的透明度问题

随着新条例的实行和业主维权意识的不断加强，增加物业管理账目的透明度（特别是采取佣金制管理费用方式的），将成为业主维权行动的一项重要内容。业主将要求物业管理企业每年向业主大会报告物业服务费用的预决算，并定期向业主大会公布物业服务费用的收支情况。物业管理企业不但要做好上述账目的公布工作，还要准备业主大会对年度预决算和物业服务费用收支情况的质询，对其质询应在规定期限内给予答复；业主大会还可引入中介机构对物业管理账务进行审计（对此，物业管理企业的财务工作者要有清醒的认识）。因此要规范业主大会对物业管理企业的预决算、账目公布、账务查询和财务审计等相关事项，既要保障业主的权益，增加物业服务费收支的透明度，也要理顺物业管理企业在什么情况下接受业主大会对账务的质询和怎样聘请中介对管理区域的财务进行审计等。

七、物业服务成本构成问题

物业管理企业应在合同中与业主大会就成本构成达成一致，如一些非必需发生的成本项目应在合同中予以约定，按物业管理的成本项目进行划分，如保洁、治安防范、绿化养护、电梯运行、公用水电、中央空调等等，并按约定进行列支；物业共用部位，共用设施、设备的大修、中修和更新、改造费用应通过专项维修资金列支，不得计入物业服务成本。因此，规范物业服务成本的构成，对采取佣金制费用管理模式的物业管理企业，其成本构成就有了依据，计提佣金的成本范围也得到了明确。

八、提供专项、特约服务的收费问题

第四十五条与第五十二条明确了物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当向最终用户收取有关费用和应当依法承担物业管理区域内相关管理和设施设备维修养护责任”，这些条款的确定为物业管理企业在物业管理实践中对上述问题的解决提供了法律依据，也意味着物业管理企业如接受上述单位委托代收各项费用的可向委托单位收取手续费。

物业管理企业为业主和物业使用人提供代办、专项、特约服务的，可以收费，但收费项目、收费标准应在物业服务合同中约定，或实行明码标价，由物业管理企业和业主或物业使用人双方进行约定。

九、专项维修资金问题

深圳市原颁布的“深圳市住宅区公用设施专用基金管理规定”，在实践中并没有得到较好的施行，这次将公用设施专用基金的收取纳入国家的“物管大法”予以确定，对物业管理区域内共用部位、共用设施、设备专项维修资金的收取、使用和补充，起到了重要的保证作用。建议尽快出台切实可行的专项管理办法。

十、供冷、供暖及收取滞纳金的问题

除规范物业服务的收费问题外，物业服务企业面临着供冷、供暖也较普遍，因此对物业管理企业提供的供冷、供暖服务项目的收费标准，应以其所发生的成本费用能得到补偿为原则而确定，政府应出台相应的指导标准，具体到每个物业时可由业主大会与物业管理企业在合同中进行约定。

业主欠交或不按时交纳物业管理等费用的情况也较普遍，在佣金制管理费用方式下，欠交或不按时交纳费用就侵害了其他业主的权益，因此，除规定物业使用人不履行交费义务的，业主负连带交纳责任外，还要规定怎样追缴和加收滞纳金的相关规定。

上述问题的解决有待于在《物业管理条例》的配套文件“物业服务收费管理办法”和“专项维修资金管理办法”中予以明确和细化。

总之《条例》的颁布是一把“双刃剑”，既给了物业管理企业以动力，又给了压力，既是福音，又是铁律。因此物业管理企业的财务工作者要在激烈的市场竞争中加强学习和思考，努力规范企业的财务行为。