解决物业欠费的高招

对于欠费物业公司报以“苦恼人的笑”，相信不少业主同仁都有这样的苦恼：即使服务质量再好的小区，物业费收缴率也只不过70％、80％，能达到90％已相当不易，指望100％？应该说有点妄想。

笔者承认，业主确实有业主的苦恼，可业主可以拿欠费、炒鱿鱼治物业，物业却没有什么好法子治业主。停水停电？出不了一天，就会搞得全城沸沸扬扬；去法院告，对付个别欠费行，普遍欠费情况下搞僵了关系，以后还怎么相处？

听说在国外对于欠费，业主委员会有强制执行权，可以将其请出小区；可在我们几乎每个小区，却是一种难治之病。

欠了费，你的服务却不能有太大下滑，如果这样的话，业主更有理由亮出炒鱿鱼的牌；可是物业公司的管理成本和利润毕竟主要来自物业费，普遍欠费怎么能不影响我们的服务质量呢？

欠费原因有两种：

一种是故意的，这与业主自身素质有关，这里暂不加评论；

另一种是不得已的，我认为现在业主欠费多属于这种情况。

房屋质量有问题，最初承诺的配套没有了，多次交涉开发商置之不理，即使业主投诉或诉讼，也要经过漫长过程，一时间很难有结果；物业公司与开发商即使不是一家，也会有着千丝万缕的联系，不拿欠费当筹码给开发商施之压力，业主又能有好办法？

还有一种情况也相当普遍。就是业主对物业公司的服务特别不满，认为他们的服务与物业费不等值；而物业公司又不拿业主的话当回事，业主们只能采取欠费方式表示不满。

在市场经济环境下，消费者有选择的权力。物业管理作为业主购买的一种服务，付费义不容辞。但问题在于，业主如何行使选择权。现在的物业公司良莠不齐，最可怕的是遇到一些非专业的物业公司，经营低效，管理无序，不花精力考虑如何提高运营效率，降低成本，而让业主承担由此导致的名不符实的相对高的物业费。这对于不得不被动接受的业主来说，实在不公平。换句话说，收费多少，服务如何，客户都要被迫接受，而没有半点选择权力，这完全不符合消费者权益保护法。垄断服务我可以不买，但对业主像水和空气一样一辈子也离不开的的物业服务，不应仅仅由物业公司说了算。

至于有些业主采用拒绝交物业费的方法，只不过是现在业主表达不满的一种方式。我相信，若业主清楚如何行使选择更好的物业公司的权力，业主会采取其它方法解决矛盾。物业服务不同于一般消费，业主必须享用一生。业主强烈呼吁国家有关部门在制订收费标准时，切实考虑业主的负担，对物业公司的赢利性进行严格监控；还要宏观指导各自为政的物业公司共享资源，以降低居民负担。即便是物业公司定期公布物业管理细帐，也不能作为收取高额物业费的依据，道理很简单，物业公司由于不专业化管理导致的高成本，凭什么必须由业主承担？

我们的法规应能做到促使专业的物业公司进一步发展壮大，从而让业主享受规模经营带来的更好的性能／价格比服务；另一方面，那些非专业的，不讲究提高自身品质的物业管理公司被市场逐渐淘汰，这样才能做到物业公司和业主双赢。

笔者特别理解一些业主不得已用欠费治物业公司的作法，没辙呀！可不知大家想过这样一个道理吗？小区管理成本来源的主体是物业费，如果有人交，有人不交，就会出现一种不公平——在小区管理中，交钱的人一定会为不交钱的人背负管理成本，这实际上侵害的是交钱业主的利益。

有业主朋友可能会说，欠费对付的主要是物业公司，服务水平暂时差一点也没有什么关系，关键得保持一种斗争的士气。可不知他们想过吗？一天水平差没关系，两天水平差也没有关系，但物业斗争多是一个漫长过程，长期的低水平服务影响业主生活是小，降低了整个物业的档次和口碑才是大。我们不是指望物业保值、增值吗？当斗争胜利时，物业却早已贬值，得能偿失吗？

有业主朋友可能会说，欠费对付的主要是物业公司，服务水平暂时差一点也没有什么关系，关键得保持一种斗争的士气。可不知他们想过吗？一天水平差没关系，两天水平差也没有关系，但物业斗争多是一个漫长过程，长期的低水平服务影响业主生活是小，降低了整个物业的档次和口碑才是大。我们不是指望物业保值、增值吗？当斗争胜利时，物业却早已贬值，得能偿失吗？

物业公司有上方宝剑，那就是入住前业主不得不签的管理合同、不得不交的费用，否则不给钥匙；业主也有上方宝剑，那就是成立业主委员会，炒掉现任物业公司，但我认为这个方法不妥。

主要是因为业主委员会成立的方式不可取。目前的业主委员会多是由几个热心业主挑头成立的，那么所谓的业主委员会其实就只能取决于这几位热心人的素质了。他们的素质若是高的话，业主跟着从中获益。他们的素质若是不高的话，什么事都有可能发生。他们或许和物业公司私下达成什么协议，或许一不做二不休赶走现在的物业，找与自己有利益关系的其他公司趁机介入。目前业主委员会的成立机制，不能有效地避免那种“打着全体业主的旗号，干着损害业主利益”的交易。

毕竟物业是注册公司，接受工商管理的监督，而业主委员会不受任何制约，若是掌握在某些图谋不轨的人手中，会更大程度地损害全体业主的利益。

虽然成立方式有弊端，但业主委员会依然是可行的，笔者认为业主委员会与其让热心业主挑头成立，不如在物业的协助下，随机选取那些符合基本条件（一定的年龄范围、无犯罪记录、遵守小区公约、按时缴纳各项费用等）的业主，成立业主委员会，半年一换或是一年一换。由他们来决定小区的各项重大决策，不仅能代表全体业主的利益，对物业公司来说也更为公平透明。所有的事物都是存在于矛盾之中的，但是一个相对公平而又合理的业主委员会的存在，能从根本上缓解业主与物业公司的矛盾。

首先应该明确，物业纠纷是产生在物业管理委托合同的法律纠纷，简单地说，就是在合同范围内，业主支付数量与所享受的服务质量和数量不符时产生的矛盾。在这里，业主及物业管理公司都将在合同中明确服务的质量、数量和付费的标准。在这种前提下，业主不能掌握物业公司违约的明确证据，而单方面履行合同（即付费）是明显的违约行为，是不明智，也是不可取的。

所以，在纠纷产生之间及纠纷发生时，业主都应对自己及物业公司各自的权利、义务有细致而明确的认识了解。物业管理行业在中国尤其是在内陆城市产生较晚，在套用国外及香港等发达地区同类行业规范基础上，结合饭店管理的现存物业管理方法，在实行中仍存在水土不服的现象。这和城市管理制度不健全、群众及从业人员素质不均衡有直接关系。因而，作为业主，就应该在物业管理的实践和摸索中不断提高物业认识，同时配合物业管理企业完善物业制度及修订物业合同，用法律之剑确保自己的利益。

针对雅文小区的事件，笔者认为及时成立业主委员会是正确的选择，业主委员会可以直接涉及物业公司的管理过程，并对其进行指导和监督。同时拒绝交费不可取，这是一个观念上的误区，其实即使矛盾激化，要炒掉这家物业公司，业主缴纳的费用也是可以转移到下一任物业公司的。业主可以通过业主委员会了解物业费收支情况，对违约的物业公司进行制约甚至提出诉讼。再有，如果业主的行为造成矛盾激化，更不利于纠纷解决，在没有了解事实情况之下，轻言炒掉物业公司，只能进一步激化矛盾，更不用谈是不是“上策”的问题了。