物业管理实施经验谈

依照深圳市住建局下发的《绿色物业管理导则》，我市物业行业将逐步导入资源节约、环境保护理念，推进绿色物业管理工作。这实在是利国利民的好事。虽说“绿色建筑、绿色物业”导则的试行起点已大大落后于发达国家，美国自上世纪七十年代就开始引导建筑行业采取节能降耗措施，因为他们从中东战争中看到了石油资源的危机，及至2003年开始强制推行“LEED”认证，并打造成全球性行业标准。甚至对比国内的其他行业也算后知后觉，家电制造企业于2005年开始实施“中国能效标识”，用户可以根据耗能的高低选购产品，迫使厂家推出低能耗、高科技的产品，以海尔为代表的企业，目前已在环保要求颇为苛刻的欧洲攻城略地，全面推动了我国白色家电企业的发展和超越。但是建筑与物业管理行业毕竟迈出了重要的第一步，且不说全国在建、待建的海量建筑物已经开始实施“绿色建筑”标准，单就深圳在管的4亿平方物业面积，如果做好节能、节水、垃圾分类等措施，其对资源利用与环境保护的贡献也是巨大的。

纵观世界经济版图，东亚、欧盟、美国经济总量稳居前三强，即使近年来欧美有衰退迹象，但其对高端产品的需求仍无区域可替代。当下中国正面临经济转型，传统的初加工、低附加值的产品也面临更多的“反倾销”调查，要想到2020年实现GDP总量赶超欧美，就不能仅在服装、鞋帽、玩具上标注“MadeinChina”，产业升级已势在必行，但欧美国家又在环境保护方面要求较高，就算中国购买的是空客生产的飞机，仍然要强制征收“航空碳排放费”，所以今后需要出口的电子产品、建筑机械等势必面临更严苛的“碳核查”；之前中国一直对美国在主导的“TPP”声言反对，因为其内容中强调“清洁能源、知识产权保护”等，这恰恰是中国当下的弱项，不过近期舆论显示，中国似乎有态度转变的迹象，因为政府也需要借助更高标准的国际贸易规则，来推动国内的改革。其实促使中国政府重视，并下大力推动清洁生产、环境治理，包括经济规划部门正考虑把碳排放限额纳入2016-2020年的“五年规划”、深圳启动试点碳交易市场等，主要还是因为中国的环境污染、恶化（雾霾、风沙、工业废水对土壤与水体的污染、资源枯竭等）已到了触目惊心的地步，不仅直接影响人民的满意度与幸福指数，也会严重伤害经济的进一步发展。在如此严峻的形式下，政府会陆续在条例约束、经济导向、法律保护等方面出台更多政策，也要求各企业、行业有充分的认识与应对。而物业管理行业，其管理范围几乎涵盖城市的每一栋建筑，服务对象是全体市民，节能降耗的基数很大，措施得当则成效也较可观，同时做好对业户的环保宣传，让更多人的参与进来，在促进行业发展的同时，其善莫大焉！

话题再拉回绿色物业之上，“天街小雨润如酥，草色遥看近却无”，或许是当下绿色物业推行的现实写照。一方面是几乎所有的物业公司都在努力实施节电、节水等措施，力争降低运营费用。另一方面则是对绿色物业的认识较为含混，能系统表达出其定义与内涵的人恐怕寥寥。也许有人会说降低能耗的结果比名称定义更重要，那他一定忽略了“公众参与”这一缺失的环节，正逐步压制能耗降低与环境改善持续向好的趋势。而垃圾分类处理、污染处理也更多停留在有名无实的阶段。取得对绿色物业的统一认知、继续完善相关政策法规、迅速推广实施是我们当下要做的。

绿色物业管理的主要内容是节能措施、节水措施、垃圾处理、环境绿化与污染防治五个部分，相较于垃圾处理等后三项，目前节能与节水属于各物业公司都在下力气做的，成效也最显著，究其原因，这两项节约下来的就是收益，而污染防治等部分的投入与产出就没那么直接。这种情况下，物业公司纷纷在变频设备、LED照明、冰蓄冷等项目上进行改造更新，有钱的直接投资，更多的是与人合作采用收益分成方式，而日常管理也强调人走灯关、分时控制等措施，总之这些年基本将公共用能控制在一个相对较低的水平。节水措施在物业管理范畴内也得到了大力挖潜，早期的住宅楼盘开发，总喜欢设置水景观，从后期的使用与维护来看，不仅水质养护、池底渗漏等让物业公司叫苦，而安全问题时有发生则让业主心生不满，这些现象必定影响了开发、设计单位，现在除了一些临湖、沿河等有水源的高档楼盘，一般的住宅区在设置水景方面都很慎重，也就免除了后期一个大的水源浪费。另外节水型马桶、按压/感应式水龙头的普及使用，喷雾、滴灌技术也在绿化浇水方面逐步推广，都使得物业公司可以拟定“三年内，用水指标逐年降低5%”这样的目标，当然雨水的收集利用目前做的还不够，因为涉及到管网改造与场地要求，推行起来难度较大，恐怕需要在绿色建筑相关篇章里加入此项，强制要求建设单位实施，后期物业管理阶段才能有的放矢。

绿色物业真正需要着力，同时也是待解的难题是降低业户单元用能、垃圾分类处理、污染防治，这三项恰恰都需要公众参与。从单个项目看，公共用能与业户用能之比约为3:7，虽说业户用电比重较高、节约空间大，但存在用能分散、无大功率用电设备的问题，要想做好千家万户的节能降耗，功夫在细致耐心地宣传、节能小贴士的推广，再加上日积月累。这其中写字楼、酒店、商场、住宅等类型不同，节能的措施也不尽相同。以办公楼为例，管理处可将业户用能的数据做成曲线图，通过与上年份同期对比，让业户直观的感受到变化，再通过测试办公区域照度是否超标来增减灯具，多向业户宣传开空调的同时需关窗、下班后关闭电脑、打印机、饮水机等设备，朝阳处的幕墙区域加装幕帘等来逐步降低用能。垃圾分类处理的宣传在若干年前就很普遍，户外到处可见分类式垃圾桶，但到底成效如何呢？笔者家里有一罐废旧电池存放了几个年头，至今不知道该交到哪里处理？电池个头小还便于放置，像日光灯之类的也就只好扔进垃圾桶，所以《绿色物业导则》里也注明了，城建、城管、环保、卫生、交通及街道等相关部门需要协同处理，共同做好垃圾处理。据相关报道万科的金色家园小区，目前在垃圾分类处理的宣传、实施、业户参与度等方面做得很好，先期有万科集团出资，在住户楼层放置三个垃圾桶，分别收集厨余垃圾、可回收垃圾、其余垃圾（有害），然后再进行垃圾无害化处理，厨余垃圾变成有机肥料出售，部分收益以小奖品的形式返还给参与的业户，形成可持续进行的一项环保措施。无独有偶，万科集团也是“住宅精装修、产业化、绿色住宅”的孤独倡导者，虽说这条路走的挺艰难，但看到大量隔墙被装修业户砸掉，然后变成垃圾掩埋在青山绿水间，我们在痛惜的同时，不得不敬佩万科的理念、文化与坚守。污染防治涵盖水、大气、噪音、固体废弃物与光污染等，这些类别也正是当前中国最主要的环境危害（食品安全问题除外），虽说工厂、矿区目前还非物业管理的重点，但物业区域内的装修噪音抑制、雨污分流、油烟过滤、固体废弃物的收集与运输、广告灯光等环境因素还是要做好监督与管理，一旦发现有用户偷排污水、乱倒余泥渣土等要及时举报，用企业的制度、管理与良知为环境保护尽一份力。

综上所述，无论是对地球的资源保护，还是从经济发展、国民幸福来看，对环保重视并投入是每个企业都需要面对的。物业管理行业对此的认识与措施落实已稍显滞后，所以更应该将绿色物业的概念、管理架构、制度要求、技术要点等细则快速、全面地向全行业宣贯，培训更多的企业、从业人员，借他们之力向全社会宣传、动员，若能使绿色物业之风遍吹，祖国大地必将芳草萋萋。