营改增后物业公司代收款项如何缴纳增值税？

ABC物业公司（一般纳税人）负责向业主收取水电费。2016年5月，XYZ酒店（一般纳税人）发生水电费100万元（含税，下同），其中：电费90万元，水费10万元；ABC公司按照10%收取费用，共收取XYZ酒店110万元，那么ABC物业公司如何缴纳增值税？

方案一

方案一：合同约定水电费由XYZ酒店按照实际耗用加价10%与物业公司结算，由物业公司开具发票，物业公司再与自来水公司和电业公司结算。

在该方案下，物业公司多收取的10万元为价外费用，应并入销售额计算销项税。

销项税：90*（1+10%）/（1+17%）*17%+10*（1+10%）/（1+13%）*13%=15.65

进项税：90/（1+17%）*17%+10/（1+3%）*3%=13.37

应交增值税：15.65-13.37=2.28

方案二

方案二：合同约定水电费由XYZ酒店承担，发票由自来水公司和电业公司直接开具给XYZ酒店，物业公司收取10%的手续费，物业公司在收到款项后与自来水公司和电业公司结算，并将发票转交给XYZ酒店。

在该方案下，物业公司收取的费用10万元，应按照服务业缴纳增值税：

10/（1+6%）*6%=0.57

由于合同条款不同，方案一比方案二多缴纳增值税1.71（2.28-0.57）万元。

政策依据

一、根据山东国税局全面推开营改增试点政策指引（三）第一条的规定：如果物业公司代收水电费、暖气费等，在总局明确之前，可暂按代购业务的原则掌握：

1、如果物业公司以自己名义为客户开具发票，属于转售行为，应该按发票金额缴纳增值税；

2、同时具备以下条件的，暂不征收增值税：

（1）物业公司不垫付资金；

（2）自来水公司、电力公司、供热公司等（简称销货方），将发票开具给客户，并由物业公司将该项发票转交给客户；

（3）物业公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款，并另外收取手续费。

二、《财政部国家税务总局关于增值税、营业税若干政策规定的通知》（财税字〔1994〕26号）第五条的规定：

代购货物行为，凡同时具备以下条件的，不征收增值税；不同时具备以下条件的，无论会计制度规定如何核算，均征收增值税。

（一）受托方不垫付资金；

（二）销货方将发票开具给委托方，并由受托方将该项发票转交给委托方；

（三）受托方按销售方实际收取的销售额和增值税额（如系代理进口货物则为海关代征的增值税额）与委托方结算货款，并另外收取手续费。