行业人力资源管理所面临的挑战

人力成本上涨的压力始终存在

物业管理行业是一个人力成本占企业总支出50%以上的劳动密集型行业。尽管政府已为扶持企业发展出台了若干优惠政策（如国家人力资源和社会保障部于11月17日发布通知暂缓调整企业最低工资标准），但由于《劳动合同法》的出台，2008年北京、上海、广州、深圳、杭州等地均已上调了最低工资标准，人力资源成本上涨的压力将在2009年逐步显现。

行业的发展亟需专业的物业管理人才

先进的设备设施，现代化的物业管理服务，需要有较高素质和有专业技术的员工来操作运行、维修保养。掌握现代管理和科学技术知识的高素质专业技术人才，已成为物业服务企业可持续发展的重要资源。

中国经济发展和社会结构调整对劳动密集型运营模式提出了挑战

2004年-2008年，中国经历了一场突如其来的“劳工荒”。在这场“劳工荒”中，物业服务企业也感受到了招聘员工的困难和工资待遇上升的压力。尽管目前的金融危机从一定程度上缓解了用工的紧张局面，但随着经济的发展，随着80年代后独生子女成为市场就业主力，物业服务企业以往那种低工资、低素质、高配备数的劳动密集型运营模式已经逐步遇到了发展的瓶颈，甚至成为障碍。

当前趋势下的人力资源管理对策

危机往往是企业发展最好的温床，当危机来临的时候，惟有直面难题、解决难题，创新管理模式才能找到一种可持续性的解决之道。金融危机导致很多企业纷纷减薪、裁员，物业服务企业可以抓住这一机遇，获得丰富、稳定、高素质的专业人才，在人力资源结构上实现从以低门槛、低收入、高配备数的普通员工为主体向以高门槛、高收入、低配备数的专业人才为主体的员工队伍转变，突破人力资源发展瓶颈，整体提高员工素质。我们相信，物业管理行业可以通过自身的努力和创新、勤勉和付出去面对人力资源的挑战和压力，化危机为契机，走出一条“人力资源节约型管理”的新路，实现企业的可持续发展。

笔者所在的绿城物业管理有限公司从一个17人的小公司开始起步，发展至今已成为拥有咨询、置换、健康管理等9家专业公司，浙江、上海、北京等31家分公司，全权管理项目逾一百三十个（其中绿城集团委托管理的项目占22%、非绿城集团委托管理的项目占78%），服务业主逾28万人的大型综合性物业服务企业。公司所服务的物业类型从最初的别墅类物业已拓展至高层住宅、酒店式公寓、写字楼以及城市综合体。公司的员工也从17人迅速发展壮大为将近8千人。公司的发展需要优化人力资源管理体系，实现人力资源的节约和员工素质的提高。在不断的实践中，公司取得了以下几点经验可与行业内的同仁分享：

源头控制是实现人力资源节约的有效途径

物业管理的对象是共用部位、共用设施设备。物业的规划设计，共用部位、共用设施设备的配备和建造质量对于物业后期的使用以及物业管理的成本有着重要影响。可以通过合理的园区出入口设置、智能化的设备系统来降低必须配备的员工人数，利用高科技减员增效来实现节约型人力资源管理的目标。如智能化系统的设置：在园区出入口设置可靠的电脑自动收费系统，在园区重要部位设置可靠的安防监控系统，既能增加收入，又可减少秩序维护员岗位，降低人力资本的支出。

因此，公司在2005年专门成立了顾问咨询公司，推行“全程物业服务体系”，需要后期全权管理的项目必须从规划设计时就开始介入，对项目的设计、设施设备的配置提出建议，从而达到方便业主使用、节约后期管理成本的目的。

“减员增资增效”，实现人力资源管理的良性循环

先进的设备设施，现代化的物业管理服务，需要较高素质和有专业技能的员工。因此，在节约人力资源的同时，必须提高员工的整体素质、操作技能和工作效率，才能在确保物业管理服务质量不降低的情况下实现真正意义上的减员增效，才能实现人力资源管理“高工资－高素质－高效率－高收缴率－高效益－高工资”的良性循环。

为此，从2008年3季度开始，笔者所在公司实施“一减两增改革”，通过采取科学定编（对每个工种的工作量进行科学评定、从而合理定编，提高劳动效能，避免人浮于事、效率低下）、标准作业（制定合理的操作流程和实施标准，有矩可循，实行标准化作业）、提高薪酬（通过合理定编后，因减员产生的可增资部分，全部用于提高员工工资和福利待遇，通过薪酬体系的改革实现员工收入达到甚至高于社会行业平均收入水平的目标，以此稳定团队，吸引高素质人才，提升服务品质）、系统培训（加强员工培训，创建职业培训学校提高员工技能和工作效率）等方式，实现节约人力资源、提高员工素质、保障服务品质的目标。

通过半年的运行，“一减两增改革”得到了员工的普遍支持，并取得了积极的效果。截止2月底，公司员工的单位服务面积上升15%，人均工资与2008年9月相比，增长了12.57％，分流的员工在重新培训后经过双向选择在新项目上岗。员工在本次改革中得到了真正的实惠，技能也得到进一步提升，积极性和主动性增长显著。2008年年底员工满意度调查结果显示，对“目前担任的职位满意”的比率从88%上升到90%，对“自己薪酬满意”的比率从75％上升到79％。在节约人员资源的同时，我们的服务品质也稳中有升，由浙工大房地产研究所开展的第三方业主满意度调研结果显示公司2008年底的业主总体满意度为84.16分，比2007年提高2.06分，忠诚度达到81.67分，比2007年度提高4.57分。

大危机蕴含着大转机，这次经济危机也将是一次机遇，迫使物业服务企业更加审慎地反思自己，谋求出路，在协会的领导下，突破困境，实现跨越式发展。

我们相信，通过行业的努力，我们能够用服务改善更多人的生活品质,我们能够不裁员、能够维护园区的和谐和稳定，承担社会责任。

我们相信，城市的发展和生活品质的提升，将给物业管理行业的发展带来强劲动力，我们将能发展一种由商业模式支撑的社会公益事业，有了我们的服务，城市的安全程度、放心程度、便利程度、舒适程度，老人的幸福、小孩的欢笑，都会更多一些。

我们相信，物业管理行业是一个充满希望的行业，它的收入虽然微薄，但肩负着为住户提供公共服务产品的责任，它的效益虽然略低，但承担着保一方平安的重任。相信随着它的不断成熟、规范，随着国民消费观念的成熟，国民最终能认识到它的意义。