物业档案资料标准

物业档案资料标准（按国优标准100分）

序号标准内容规定分值评分细则检查内容及方式

一基础管理22

1、按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用1符合1.0，不符合0查看资料l五证两书齐备，符合承接查验条件。l五证：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房销售许可证》。l两书：《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。

2、己办理接管验收手续1符合1.0，不符合0查看资料l承接查验的方案。l移交的图纸、资料、文件、清册。l查验确认问题的记录，复验记录。l承接查验协议。l物业移交手续。

3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理1符合1.0，不符合0查看资料l物业公司与开发公司签订的《前期物业服务合同》或与业主委员签订的《物业服务合同》。

4、建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确1符合1.0，基本符合0.5，不符合0查看资料l物业公司的招投标资料及相关手续。l《前期服务合同》、物业费收费标准备案资料。

5、在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确2符合2.0，基本符合1.0，不符合0查看资料l《物业买卖合同》样本、《临时管理规约》。l查看《前期物业服务协议》签订时间、内容。

6、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定1符合1.0，已建立但管理、使用、续筹不符合规定扣0.5，未建立0查看资料l维修资金缴存、使用资料。

7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善1完善2.0，基本完善1.0，不完善0查看资料公众制度主要包括精神文明建设、临时管理规约（管理规约）装修管理、消防管理、入住管理、电梯使用管理、物业承接查验管理、公用设施维护管理、临时用电管理、清洁卫生及垃圾处理等。

8、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责1符合2.0，基本符合1.0，不符合0查看资料《业主大会议事规则》、业主委员会成立、备案资料。

9、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确1符合2.0，基本符合1.0，不符合0查看资料《物业服务合同》、《管理规约》。

10、物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意1符合1.0，不符合0查看资料l物业公司制订的创优方案，创优方案实施中的检查、总结、改进记录。l业主委员会签批的文件。无业主委员会的项目开发建设单位意见书。

11、大厦物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法2制度、工作标准建立健全1.0，主要检查；物业管理服务工作程度、质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一处不完整规范扣0.2：未制定具体的落实措施扣0.5，未制定考核办法扣0.5查看资料各类管理制度、岗位职责，员工考核，行政管理，财务管理，客户服务，工程技术管理，安防管理等内容。并制定具体的落实措施和考核办法。

12、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨1管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣0.1：着装及标志符合0.5，不符合0查看资料1.从业人员上岗证书。包括:物业管理师证、物业经理证、管理员证、电工证、电梯工证、锅炉工证、园艺师证等。

l3、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率1符合2.0，基本符合1.0.不符合0

14、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定:至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况1执行有关规定1.0，未执行0；公开1.0未公开0查看资料l公司财务管理制度齐全。l物业收支公示内容、照片，收费情况及人员工资等与实际相符。催费通知单。l年度财务预算、月度财务报表等。

15、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便1包括房屋总平面图，地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐。每发现一项不齐全或不完善扣0.2查看资料l房屋及共用配套设施设备档案资料齐全（合格证、说明书等等），各类设施设备台帐。

16、建立住（用）户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便1每发现一处不符合扣0.2查看资料l业主资料齐全（业主商品房入住通知单；购房合同复印件；房屋交接验收表；家庭情况登记表；业主身份证复印件；装饰装修服务协议；装修申报备案资料；装饰装修巡查表；装修施工人员登记表及身份证复印件；遵守业主临时管理规约承诺书等）。l房屋及其配套设施权属清册。

17、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录2符合2.0，值班制度不符合扣0.5，未设服务电话扣0.5，发现一处处理不及时扣0.2，没有回访录每次扣0.1查看资料l查看是否建立24小时值班制度、回访制度。l查看接待《前台接待日志》对报修是否下发《维修单》，是否有《回访记录》与《顾客投诉处理单》是否能对应。l是否有回访制度和记录及真实性。

18、定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95％以上1符合2.0，基本符合1.0，不符合0查看资料：l住、用户满意杜调查表原始记录、统计分析满意率达到95%以上。l合理化建议整改措施记录、回访记录等。

19、建立并落实便民维修服务承诺制，零修、急修及时率100％、返修率不高于1％，并有回访记录2建立并落实1.0，建立但未落实扣0.5，未建立扣1.0；及时率符合0.5，每降低1个百分点扣0.1；返修率符合0.3，不符合0；回访记录完整0.2，记录不完整或无回访记录。查看资料：l从前台接待随机查看报修是否下发《维修单》，维修后是否对业主进行回访，查看《回访记录》。l维修单的规范性，维修单填写的内容是否支持统计出及时率（来电，接单，到达时间）。l维修及时率100％，返修率1％是如何规定的，是否有统计分析，是否可追溯，是否有漏洞。

二房屋管理与维修养护9

1、大厦、栋号、楼层、房号标志明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面图，驻大厦各单位名录标识在大堂内显着位署1符合1.0，无示意图或发现一处标志不清或没有标志扣0.2

2、无违反规划的私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象2符合1.0，发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途均扣0.5

3、大厦外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象2符合2.0，大厦外墙是建材贴面的每发现一处脱落扣0.2，是玻璃幕墙的每发现一处破损或不洁扣0.2；是涂料的每发现一处褪色不一致的扣0.1；每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣0.2

4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损1符合1.0未按规定设置0；按规定设置，但不整齐或有破损每处扣0.l，有安主隐患每处扣0.5

5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架元（无）锈蚀2符合2.0，每发现一处不符合扣0.2

6、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等1符合1.0，每发现一处不符合扣0.1

7、房屋装饰装修符合规定，没有发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象1符合1.0，每发现一处不符合扣0.5

三共用设备管理35

（一）综合要求4

1、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行1符合1.0，每发现一处不符合扣0.2查看资料l年度维修保养计划（年、月、周）是否覆盖全，是否合理。及落实情况，是否与维修保养记录对应起来。l巡回检查，维护保养，维修及各项运行记录完整。l各类设备标识、标牌清晰、明确并悬挂整齐。l设施设备现场有的看档案资料中是否有

2、设备及机房环境整洁，无杂物，灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求1符合1.0，每发现一处不符合扣0.2

3、配备所需专业技术人员，严格执行操作规程1符合1.0，不符合0查看资料l设备运行记录、定期巡查记录。l设备设施操作规程，持证上岗。

4、设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故1符合1.0，不符合0查看资料制度齐全、巡查提醒整改记录。

（二）供电系统3

1、保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户。1符合1，0，不符合0查看资料l查看是否制订有停电、限电、停电审批权限。以往发生限电停电是否按规定通知住用户。

2、制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行1符合1.0，临时用电措施或停电应急措施不符合均扣0.5查看资料l制定有停电预案。l制定有临时用电管理措施。

3.备用应急发电机可随时启用1符合1.0，不符合0

（三）弱电系统2

1、按工作标准规定的时间排除故障，保证各弱电系统正常工作1符合1.0，发现一处不符合扣0.5查看资料l弱电系统管理制度和维护保养制度。l系统运行记录和定时巡检、维保记录

2、监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存1符合1.0，基本符合0.5，不符全0查看资料探头、屏幕工作正常，各项记录完善。监控录像，保存时间达到30天。不得随意删改或扩散。

（四）消防系统5

1、消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用1发现一处不符合扣0.5查看资料l消防设施档案齐全。如：消防箱、消防栓、灭火器、报警系统、排烟系统、消防泵房、消防水箱房等齐全。l消防巡查、设施设备保养、值班记录清晰完整。

2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题1每发现一处不符合扣0.2

3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人1符合1.0，责行人不明确每发现一处扣0.2查看资料l消防法规及消防知识的宣传教育记录或照片。各区域防火责任人分工制度。

4、制订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通1无应急方案扣0.5，各种标志每缺少一个及每发现一处不畅通扣0.１查看资料l突发火灾应急方案，消防演练和总结。有电子版或书面版消防演练照片。

５、无火灾安全隐患1每发现一处安全隐患扣0.5查看资料l消防设施档案齐全以及火灾隐患日常检查。如：消防箱、消防栓、灭火器、报警系统、排烟系统、消防泵房、消防水箱房等齐全。火灾隐患日常检查记录。l消防巡查、值班记录清晰完整。

（五）电梯系统6

１、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备1符合1.0，不符合0查看资料l查看电梯准运证、维修保养合同、年检合格证、维修保养记录、巡查记录等。

２、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好1每发现一处不符合扣0.2

３、轿厢、井道、机房保持清洁1符合1.0，不符合0

４、电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗１符合1.0，不符合0查看资料l维保记录及我们的确认。l电梯工的证照有效。维保合同、年检证等有效。维保单位资质材料复印件。

５、运行出现故障后，维修人员应在规定时间到达现场维修１符合1.0，不符合0查看资料l电梯维修制度、故障处理记录是否在规定时间到达。

６、运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施1符合1.0，不符合0查看资料l是否制订了电梯困人紧急预案。

（六）给排水系统9

１、建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划1符合1.0，基本符合0.5，不符全0查看资料l大厦用水、供水管理制度、停水预案。l是否有合理的用水及节水计划。

2、设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏1每发现一处不符合扣0.2查看资料l定期巡检记录。

3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、清毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染2符合2.0，发现一处不符合扣0.5查看资料l蓄水池、箱每半年清洗消毒记录；水质化验报告；二次供水卫生许可证、操作人员健康证等。

4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患1没有管理措施扣0.5，水箱周围每发现一处隐患扣0.2查看资料l定期巡检记录。

5、限水、停水按规定时间通知住用户1符合1.0，基本符合0.5，不符全0查看资料l限水、停水的处理记录。

6、排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生1符合1.0，每发现一处不符合扣0.2查看资料l定期巡检记录、排水系统定期疏通记录，明确设备运行正常，维护记录完整。l也可以查一下年度维护保养计划中在汛期是否有计划同时是否按计划实施的记录

7、遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象1符合1.0，基本符合0.5，不符全0查看资料l是否制订水浸处理预案。l查看《紧急情况处理登记表》，对紧急情况的处理。

8、制定事故应急处理方案1无处理方案扣1.0，方案不完善扣0.5查看资料l制订二次供水应急情况预案。

（七）空调系统3

1、中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象1符合1.0，基本符合0.5，不符全0查看资料l是否制订了中央空调管理制度。l中央空调系统运行记录是否按规定归档。

2、中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修1符合1.0，基本符合0.5，不符全0查看资料l查看中央空调的维修保养记录。

3、制订中央空调发生故障应急处理方案1无应急处理方案扣1.0，有方案但不完善或执行不够的扣0.5查看资料l制订有中央空调发生故障的应急预案。

（八）供暖供气系统3

1、锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常1符合1.0，不符合0查看资料l锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备系统运行记录。

2、管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患1每发现一处不符合扣0.2查看资料l锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备的维修保养记录。

3、北方地区冬季供暖居室内温度不得低于16℃1符合1.0，不符合0查看资料l日常巡检、测试记录。l主要看现场。

四共用设施管理4

1、共用配套服务设施完好，无随意改变用途1符合1.0，每发现一处不符合扣0.2

2、共用管线统一入地或入公共管线，无架空管线，无碍观瞻1符合1.0，每发现一处不符合扣0.2

3、道路、楼道、大堂等公共照明完好1符合1.0，每发现一处不符合扣0.2

4、大厦范围内的道路通畅，路面平坦1符合1.0，每发现一处不符合扣0.2

五保安及车辆管理9

1、大厦基本实行封闭式管理1符合1.0，不符合0

2、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉小区的环境，文明值勤训练有素言语规范认真负责2符合2.0，无专业保安队伍扣1.0，值班及巡逻记录等不规范每处扣0.2查看资料l是否有专业保安队伍，并制订有24小时值班和巡逻制度。l查看24巡逻记录，是否按岗位号、巡逻号有序收集。

3、结合大厦特点，制订安全防范措施1对特殊的部位要有相应的防范措施，每发现一处无防范措施扣0.2查看资料l是否结合大厦特点，制订有安全防范措施。

4、进出大厦各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行1符合1.0，基本符合0.5，不符全0

5、大厦外停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐1符合1.0，基本符合0.5，不符全0

6、室内停车场管理严格，出入登记1符合1.0，基本符合0.5，不符全0查看资料l车辆出入登记记录齐全，停车场值班记录，场内卫生、消防安全达标。

7、非饥动车车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁1符合1.0，基本符合0.5，不符全0l

8、危及人身安全处设有明显标志和防范措施1符合1.0，不符合0

六环境卫生管理10

1、环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站1符合1.0，每发现一处不符合扣0.2查看资料l环卫设施台帐。

2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁1未实行责任制的扣0.5，无专职清洁人员和责任范围的扣0.3，未实行标准化保洁的扣0.2查看资料l各类作业流程，清洁卫生实行责任制l保洁分布及保洁标准以及各岗位的职责标准明确l保洁相关记录（消杀记录、检查考核记录）。l外包合同以、外包服务评定记录。

3、垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀，房屋共用部位共用设施设备无蚁害2每发现一处垃极扣0.2，未达到垃圾日产日清的扣0.5，未定期进行卫生消毒灭杀扣0.5查看资料l垃圾清运管理制度，如果分包要有分包合同。l消杀计划及消杀记录，消杀药品的保管安全和使用记录详细。

4、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶拦、天台公共玻璃窗等保持洁净；大厦内共用场地无纸屑、烟头等废弃物2符合2.0，每发现一处不符合扣0.2

5、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象2符合2.0，每发现一处不符合扣0.2查看资料l商铺管理规定、门头安装方案、检查记录。

6、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜1符合1.0，不符合0

7、大厦内排烟、排污、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染1每发现一处不合格扣0.2，发现一次环保部门下放整改通知扣0.5

七绿化管理4

1、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象1符合1.0，基本符合0.5，不符合0查看资料l绿化养护计划、养护记录。l绿化相关数据（数量）统计表。

2、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃1长势不好扣1.0，其它每发现一处不符合扣0.1分

3、绿地无纸屑、烟头、石地等杂物1符合2.0，每发现一处不符合扣0.2

4、对大厦内部、天台、屋顶等绿化有管理措施并落实1无措施扣1.0，有措施，落实不力扣0.5查看资料l是否制订了大厦绿化养护计划，实施有记录。

精神文明建设3

1、全体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵守大厦的各项管理规定1符合1.0，基本符合0.5，不符合0查看资料l公司各项公众制度齐全。《临时管理规约》《电梯使用管理规约》《办公商户管理规约》《车辆停放和管理规约》《治安、消防管理规约》等及实施情况记录齐全。

2、设有学习宣传园地，开展健康向上的活动1符合1.0，基本符合0.5，不符合0查看资料l大厦社区文化策划、实施照片、总结等资料。

3、大厦内的公共娱乐场所未发生重大违纪违法案件1符合1.0，基本符合0.5，不符合0查看资料l询问大厦有哪些娱乐场所。是如何管理的。l是否发生过重大违法违纪案件。

八管理效益4

1、物业管理服务费用收缴率98％以上2每降低1个百分点扣0.5查看资料(收缴率是一个关键的指标、部分能代表满意率）l物业费收费软件（最真实）或收费报表台账，根据区域户数、面积、财务物业费收入报表，物业收费率98％可追溯。

2、提供便民有偿服务，开展多种经营1符合1.0，基本符合0.5，不符合0查看资料l有偿服务价目表申批及实施记录。

3、本大厦物业管理经营状况1盈利1.0，持平0.5，亏本0查看资料l查看财务报表，特别关注物业费金额和人员工资是否客观真实。