物业管理中心工程管理模式

物业管理中心工程管理模式

一、工程管理基础业务

1.1设备管理的目标

通过有效的设备管理和预防性措施，防止设备的损坏及故障的发生，延长设备的使用寿命；

在设备完全损坏或丧失功能以前，使其尽量、尽快恢复原有的功能。

1.2设备管理范围

供配电系统，包括：低压供配电柜、发电机、各电井内设施等；

给排水系统、污水处理系统；

消防给水系统（消火栓泵、消防喷淋泵、消防管网、报警阀组、压力开关、水流指示器、稳压装置、消火栓、喷淋头、压力表等）；消防电系统（烟感、温感、手动报警按钮、警铃、消防主机等）；

电梯；

维修工具及设备；

智能化系统，包括：单元门门禁、车场系统、小区监控摄像系统、住户门禁对讲系统等；

公共娱乐设施，例如：成人健身装置、儿童游乐设施、泳池等；

其它公用设施，如沟、渠、管线、标牌、公共通道、小区公共照明、小区井盖、信箱和避雷系统等。

1.3建立科学、严密的制度，控制设备运行、检查和维修各环节，实现规范化、专业化管理。

1.4实施设备三级人员管理

经理：设备安全之第一责任人，负责设备保养维修工作的检查、监督；

设备主管：负责设备保养维修工作的组织、安排和实施，解决技术难题；

设备责任人：负责责任范围内设备保养维修的日常工作。

1.5建立完备的设备台帐和设备技术档案。

1.6实施设备六级保养检修制度

日检：日常巡视检查维护，检查设备运行状态是否正常；

月检：测试性检查，对设备进行性能测试、调整；

季（半年）检：维护性修理，对设备进行清扫、加油、调试；

年检：恢复性修理，对设备局部解体，着重恢复设备的电气性能、机械和精度，检修或更换零部件及附属装置；

大修：彻底性修理，对设备全部解体，全面检查、试验、探伤、调试，更换全部不合格零部件或附属装置；

分承包方保养维修：依据分包合同之约定，进行定期保养及故障处理。

二、工程管理提升重点及推进

精心呵护，延长设备使用寿命；

精益求精，提高设备维修质量；

爱岗敬业，保证设备维修及时到位；

周密计划，保证设备安全无间断运行。

（一）、工程管理提升重点

2.1加强实施设备维护

◆加强设备维护保养力度，降低设备维修费用。

做好详细的设施设备保养计划，保证计划的可执行性。将保养职责层层落实到设备责任人和维护操作人员层面，使设备维护保养得到全员参于效果，保证设施设备的正常运行，降低设备故障发生频率，减少维修频次，降低设备维修费用。

◆加强设备基础管理，保证设备性能完好。

保证设备性能完好加大现场设备管理力度、巡回检查工作、设备保养计划及交接班制度的落实，强化各级设备检查工作。发现问题及时处理是保证设备性能完好的前提。

◆强化维修管理，加大对员工操作技能培训：

充分挖掘内部潜力自保自修，先内后外、先局内后外部的原则，控制维修费用。加强设备维修专业人员的人才梯队建设，组织设施设备操作、维护技能培训，采用考核评比的方式提升专业维修人员的技能水平。外部维保单位的维修工作应设立专人监督维修过程，保证维修质量满足现场要求，保证设施设备的正常运行。

2.2节能降耗

◆制定节能降耗的目标，进行目标责任管控。落实各项节能措施的可执行性，

◆加强日常管理，完善规章制度，防止不必要的浪费；对员工进行节约意识教育，养成随手关灯、关水的好习惯，杜绝浪费。

◆对原有高耗能设施设备进行节能改造，选用节能设备，降低能耗、节约费用。公共照明可使用节能灯，对长明灯进行改造，使用感应式非接触开关（声关控开关），或采用LED照明系统。在景观灯等安装时间功率调节装置，夜深时降低照度或停止照明以节约用电；水泵的节能应选用合适的加压设备，采用变频技术，用PLC进行控制，能有效地降低能耗，同时可以提高水质量。

◆对节能工作进行培训与考核，建立节能监督管理对各个区域的节能进行监督检查，保证节能降耗工作积极有效的实施。

2.3提高主动服务意识

◆加强与业主互动,项目工程专业部门日常工作中，应与物业服务中心其他专业部门加强沟通交流，及时了解掌握业主及住户信息，对业主及住户进行分类管理，每季度定期对业主及住户进行拜访，挖掘业主及住户直接需求和潜在需求，同时对业主及住户家中的电器及家具品牌型号和特点了解，定期或不定期的根据业主及住户家中电器及家具品牌特点举办维修养护活动，促进业主及住户与物业中心之间的关系。

◆专项提升活动的策划，定期对客户触点类和公共部位进行小型改造，设立季度、年度改造提升计划。各项VI标识的更换、公共娱乐健身设施年度翻新、周界围栏的翻新、各类井盖的重新标识、老旧大堂内墙面的翻新、倒车杠、车位分界线的翻新，各类门禁系统的更新，设施设备箱、管、线（设备箱、上下水管、水泵房水管、消防水管等）漆面翻新。

2.4落实装修监管

◆装修引导

项目在入伙后应做好装修管理准备工作，在业主需要进行装修前，物业服务中心根据项目实际情况做好装修指引工作，可适当在当地找几家知名装修公司到项目讲解装修须知，根据项目房型做出几套不同的风格装修方案以供业主装修参考，同时在现场展示装修注意事项和不可使用的装修材料等相关相信，引导业主进行正确的装修。

◆手续办理

物业服务中心在办理装修手续时，办理流程必须简化，业主到物业服务中心办理时前台客服人员应具备装修管理相关知识，指导业主正确填写装修申请资料，在业主资料提交完成后，三日内应负责走完所有申请流程，并将最终结果回复业主，业主在拿到装修许可证后，同时要求办理装修人员出入证及其他相关事项。

◆装修管理

日常装修管理中，管理人员进行巡查应做好每一份记录，建立完善的装修管理档案，在发现装修违规时，应及时制止并发放违章通知书。发现违规装修后，在制止未能达到效果时或严重影响该项目其他业主的利益及项目整体安全、形象时，应及时采用第三方管理方法，形成书面材料向第三方报告需求协助解决.

物业服务中心在接到业主或住户投诉装修违章时，直面处理问题，禁止回避，将事态近况告知投诉业主或住户，证明物业管理处一直没有停止监