规避物业设施设备维修责任风险

如何规避物业设施设备维修责任风险

物业设施设备风险是指在物业管理区域内，在物业设施设备管理使用过程中，由于工程项目建造中存在的固有瑕疵或物业管理服务中的失误,特别是物业使用人在使用物业相关设施设备中的不当行为所造成的风险以及不可预见的自然灾害所造成的风险。

由此引发的突发紧急事件有：房屋主体安全，突发性停水、停电、停气，水管锈蚀渗漏、爆裂，煤气泄漏，消防报警，设施损坏、伤人、自然灾害、公共卫生破坏等等。

设施设备维修责任风险规避

物业服务公司对管理区域内的设备设施维修责任风险防范的基本措施为，交接过程中进行查验应明确责任范围、重点部位设置警示标识、定期检查消除隐患、加强设备运行管理、做好巡查与维修记录的管理、专项管理外包以及购买保险，做到“谋划在前，对症下药”，提高风险防范能力。

明晰边界减少责任纠纷。《物业管理条例》第五十二条规定：“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任”。因此，物业服务企业承接新项目时，首要工作是要确认物业管理区域的产权关系和专营公司的设施设备情况，其应由专营单位自行维修、养护。除了专营单位对设施设备承担维修、养护责任外，物业服务企业应当依据法定责任、约定责任确认物业管理范围，不是只要在物业管理区域就都是物业服务企业的管理义务。

明确职责降低管理风险。物业服务企业应当加强对员工进行物业管理知识、技能、物业管理法律、法规、物业风险防范、物业服务意识等方面知识的学习培训，以降低企业的运营风险。很多时候，工作中的一个小瑕疵往往会使物业服务企业面临赔偿风险。例如，某业主起诉物业，因没有按照《物业服务合同》的约定，提供24小时楼宇巡查等服务，且案发前很长时间，小区的可视对讲系统均损坏未能得到修理，致使两名嫌疑人进入小区作案，物业服务企业应当承担相应的责任，故法院判决物业服务企业赔偿业主经济损失。

保险转嫁维修责任风险。物业服务定期检查和有效排查潜在的各种风险，是避免法律风险的最有效手段，做到不放过任何隐患。将一些存在高度危险的重要设施，外包给专业检修和质保机构，由其承担因质量维修引发的责任事故。对于某些特殊产品的严重危害可能性，可以购买相关的保险进行转移风险。《公众责任保险》和《物业管理责任保险》都可以对物业管理企业在物业服务过程中，发生的突发事故的损失进行赔偿。这两种保险，均为物业管理企业转移突发事件损失的风险。

突发紧急事件的处理原则

1、按照预先制定的处理预案实施处理尽可能地控制事态扩大和蔓延，把损失和危害降到最低限度。

物业设施设备管理典型紧急事件处理预案包括：火警、火灾应急处理程序;电梯故障困人应急处理程序;故障停电应急处理程序;故障停水应急处理程序;监控、防盗系统故障应急处理程序;燃气泄漏应急处理程序;浸水、漏水应急处理程序。

紧急事件处理预案编制核心内容包括：对紧急情况或事故及其后果的预测、辨识和评估;规定应急救援各方组织的详细职责;应急处理中的组织措施和技术措施;应急处理行动的指挥与协调;应急处理中可用的人员、设备、设施、物资、经费保障和其他资源，包括社会和外部资源等;在紧急情况或事故发生时保护生命好、财产和环境安全的措施;现场恢复;应急培训和演练，法律法规的要求等。

2、以解救人员安全为第一，保障财产安全为第二。

3、处理紧急事件的人员应及时果断处理，不消极回避。

4、处理紧急事件应有统一现场指挥调度。

5、应随事件发展过程的变化灵活掌握预案的实施。

6、处理事件应以不造成新的更大损失为前提。