如何破解小区物业管理难题？
发布于 2009-05-19 10:14:31
随着城市建设的不断发展，越来越多的市民迁入新建小区，居民们在拥有温馨之家的同时，也渴望拥有一个居住整洁、舒适、安全、和谐的小区环境。这样的环境除了需要高质量的物业管理和服务外，还需要一个全心全意为小区业主当家的业主委员会。但是，目前，我市的一些居民小区，有的没有业委会，有的业委会与物业管理企业、开发商、居委会存在矛盾分歧，导致小区物业管理混乱，有的甚至根本没有物业管理，那么，如何破解这个令街道办和居委会头疼、小区居民烦恼的难题呢？
位于湖里区乌石浦的梅阳花园建于1996年，小区内有700多户居民，由于房子大多是安置房，居住的人员结构比较复杂，出租户较多。一直到了2004年才由居委会牵头成立业委会，但这个业委会第二年就停止运作，没有了业委会，物业也就无法与业主续签服务合同。
湖里区江头街道园山社区居委会副主任 罗昱：现在变成说 这个小区也有一点恶性循环 不交物业费就一直不交 那管理不善 也一直也管理不善 问题也很多
梅阳花园物业管理处主任 詹敬锋：现在一些小事都是自己在处理的 真正有些大事 都是居委会在帮助啊 方方面面的（记者：公维金这块呢）公维金我们都好像没有收到 都是10% 15%这样 历年来都是这样
据小区物业管理人员说，目前小区物业收费为每平方米0.35元，收费本来就比较低，但是交费率却只有20%-30%，一些居民自住进来后就从来没有交纳过物业管理费，小区物业长期处于亏损状态，现在苦苦支撑着，也只能保证门卫以及日常的垃圾收集保洁工作。
梅阳花园居民：（记者：你知道有业委会吗？/答：没有/记者：你知道业委会主任是谁吗？/答：不知道 不知道/记者：那你有交物业管理费吗/答：我们从搬进来的时候 就交押金 他以前是要收六毛五 但是我们现在一直没有交 我们自行车放在这边也丢掉 /记者：这个小区里面有多少人没有交物业管理费呢 /答：很多人 /记者：你们认为是管理不善 所以你们不交 是吗/答：对啊 就是这样啊/
湖里区江头街道园山社区居委会副主任 肖桂芳：（0146）但是现在业委会处于一个停滞状态 没有说积极地主动配合起来 那平常只靠我们居委会跟物业的沟通 那我们想说 还是有必要成立业委会 然后由业委会来代替我们业主 跟我们的物业进行更好地沟通和配合
实际上，在湖里区，像梅阳花园这样物业管理混乱的小区还不少，据了解，湖里区现有住宅小区近130个，有自建房、商品房、安置房、征地回迁房等，类型繁多，居住人员结构相对复杂，物业纠纷也屡见不鲜，如宝鹭苑小区在去年年底，物业突然撤走，由于当时业委会还没有成立，小区无人管理，立即陷入了混乱状态，后来在湖里司法所的指导下，宝鹭苑业委会迅速成立，组织居民轮流打扫卫生和管理工作，并着手聘请物业公司，小区才恢复了以往的整洁和有序。
厦门市建设与管理局房地产与物业管理处副处长 邱永聪：那么业委会的运转是否比较完善 也是说他有比较强有力地运转的能力 那么这个物业小区 就能比较和谐 反之可能会造成这个小区更大的混乱 那么从很多小区的纠纷 包括最近 湖里有几个小区 因为业委会之间的纠纷 物业突然间撤走了 就没有一个机构来代行业委会的职责 就没有办法 来请个物业 把这个小区来实施物业管理 让小区有一个比较和谐的生活环境 所以从发展的过程来看 这个业委会还是要有一个比较规范运作的制度
由此看来，如果一个小区没有成立业委会，或者说业委会运作不正常，也就无法保证这个小区的物业运作正常，反之，如果这个小区有了业委会，并依法规范地开展工作，那么，这个小区的物业管理也就相对正常有序。
前埔南区四六七组团有2859户居民，在厦门算是个比较大的小区，居民的成员也很复杂，有返迁户，有当地村民，还有厦大集大的老师。与梅阳花园不同的是，这个小区的业委会从2001年12月份成立以来，就没有换过业委会主任，许情义在业委会主任这个位子上一干就是八年。从2003年开始，这个小区先后获得全国、省、市的物业管理示范小区。
前埔南区四六七组团居民 李汝清：业委会工作比较满意 主要他们班子比较齐整 人员的素质比较高 同时他们尽心尽力 和物业管理处工作配合比较好
许情义认为，要让一个小区有个和谐的环境，首先是业委会本身能够按照有关规定和条例办事，不存在任何的私心，本着为这里的居民办实事的思想，业委会是不至于运作不下去的。
前埔南区四六七组团业委会主任 许情义：因此在这个工作当中 大家都有一种公益心 对对 我们为小区做一点工作 是自己的荣耀 是一种应该承担的义务 这个基础打好了 说以后在其他的问题上 比较好办
前埔南区四六七组团物业管理处主任 郭小兰：（记者：这么配合下来 你感觉怎么样）感觉是挺融洽的 关键是沟通 所以我们事前处理一些比较重要的事情都会跟业委员商量
前埔南区四六七组团的业委员会连续八年与前后两任物业公司都相处得十分融洽，然而，像这样的小区毕竟还不多，据了解，目前在我市1309个物业管理小区中，只有566个成立了业委会，还不到总数的一半。没有业委会，就很难保证物业管理的正常运作，那么，业委会的组建为什么就这么难呢？
根据国务院颁布的《物业管理条例》第十条的规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。而《厦门市住宅区物业管理条例实施细则》第十一条规定：开发建设单位应在《条例》规定的期限内自行组织召开或委托市物业管理协会、已进驻的物业管理企业组织召开第一次业主会议，并选举产生业主委员会。
市建设与管理局政策法规处处长 魏晓荣：（0311）这个也是我们厦门市物业管理条例 跟省条例规定不大一致的地方 我们厦门条例是由开发商牵头 召集 组织成立业主大会 那国家 省里面 都是由有关的行政主管机关 这个组织安排指导监督底下 由业主来组织召开 那我们厦门条例跟国家条例规定的不一样 不一致 也导致这些问题存在一些矛盾
市行风评议代表 张肃：那么出现这样的问题 往往会使得业委会组建难 或者组建以后形同虚设 因而使得业主的权利很难获得一定的保障
《厦门市住宅区物业管理条例》实施已经10年了，随着市民对物业管理服务要求的不断提高，以及国家《物权法》、《物业管理条例》、福建省《物业管理条例》相继出台，我市的物业管理立法必须与国家的法律制度相衔接。据了解，2009年厦门市人大常委会立法和监督工作计划已确定，拟制定物业管理若干规定列为其中的一项任务。
市建设与管理局政策法规处处长 魏晓荣：从实践到理论都提出了这种要求 所以这一次 我们厦门的市的立法机关 把物业管理再确定为 一个立法项目 叫做厦门市物业管理若干规定 / 我们都希望通过 这次物业管理的 若干规定来立法 在进行制度申请 来加以规范 解决这些问题
目前，市建设与管理局已针对我市物业管理现状进行前期调研，梳理了近年来在我市常见的物业管理难题，并提出了相关建议。
市建设与管理局房地产与物业管理处副处长 邱永聪：一个是加强对业委会的履行职责的培训 就是政府主管部门要帮助他们要正确履行物业服务职责 这个就是要立法需要解决的一些问题 在制度设计上 就是要条块结合 块呢 因为属地的街道办事处 或者是区政府 社区 街道也好 他有比较多的行政资源 那么也利用他们的优势 加强对物业服务的监督 对业委会的辅导 条 我们就主要从政策层面上 从培训 先培训街道的工作人员 再让街道的工作人员 去服务更多地服务小区
针对目前由于住宅小区业委会“组建难”、“运作难”而导致物业管理混乱的难题，必须通过立法，确定组织业主委员会成立、并监督和指导业主委会履行职责的主体，加强对业委会的监督和指导，只有这样才能从根本上解决物业管理混乱的难题。
位于湖里区乌石浦的梅阳花园建于1996年，小区内有700多户居民，由于房子大多是安置房，居住的人员结构比较复杂，出租户较多。一直到了2004年才由居委会牵头成立业委会，但这个业委会第二年就停止运作，没有了业委会，物业也就无法与业主续签服务合同。
湖里区江头街道园山社区居委会副主任 罗昱：现在变成说 这个小区也有一点恶性循环 不交物业费就一直不交 那管理不善 也一直也管理不善 问题也很多
梅阳花园物业管理处主任 詹敬锋：现在一些小事都是自己在处理的 真正有些大事 都是居委会在帮助啊 方方面面的（记者：公维金这块呢）公维金我们都好像没有收到 都是10% 15%这样 历年来都是这样
据小区物业管理人员说，目前小区物业收费为每平方米0.35元，收费本来就比较低，但是交费率却只有20%-30%，一些居民自住进来后就从来没有交纳过物业管理费，小区物业长期处于亏损状态，现在苦苦支撑着，也只能保证门卫以及日常的垃圾收集保洁工作。
梅阳花园居民：（记者：你知道有业委会吗？/答：没有/记者：你知道业委会主任是谁吗？/答：不知道 不知道/记者：那你有交物业管理费吗/答：我们从搬进来的时候 就交押金 他以前是要收六毛五 但是我们现在一直没有交 我们自行车放在这边也丢掉 /记者：这个小区里面有多少人没有交物业管理费呢 /答：很多人 /记者：你们认为是管理不善 所以你们不交 是吗/答：对啊 就是这样啊/
湖里区江头街道园山社区居委会副主任 肖桂芳：（0146）但是现在业委会处于一个停滞状态 没有说积极地主动配合起来 那平常只靠我们居委会跟物业的沟通 那我们想说 还是有必要成立业委会 然后由业委会来代替我们业主 跟我们的物业进行更好地沟通和配合
实际上，在湖里区，像梅阳花园这样物业管理混乱的小区还不少，据了解，湖里区现有住宅小区近130个，有自建房、商品房、安置房、征地回迁房等，类型繁多，居住人员结构相对复杂，物业纠纷也屡见不鲜，如宝鹭苑小区在去年年底，物业突然撤走，由于当时业委会还没有成立，小区无人管理，立即陷入了混乱状态，后来在湖里司法所的指导下，宝鹭苑业委会迅速成立，组织居民轮流打扫卫生和管理工作，并着手聘请物业公司，小区才恢复了以往的整洁和有序。
厦门市建设与管理局房地产与物业管理处副处长 邱永聪：那么业委会的运转是否比较完善 也是说他有比较强有力地运转的能力 那么这个物业小区 就能比较和谐 反之可能会造成这个小区更大的混乱 那么从很多小区的纠纷 包括最近 湖里有几个小区 因为业委会之间的纠纷 物业突然间撤走了 就没有一个机构来代行业委会的职责 就没有办法 来请个物业 把这个小区来实施物业管理 让小区有一个比较和谐的生活环境 所以从发展的过程来看 这个业委会还是要有一个比较规范运作的制度
由此看来，如果一个小区没有成立业委会，或者说业委会运作不正常，也就无法保证这个小区的物业运作正常，反之，如果这个小区有了业委会，并依法规范地开展工作，那么，这个小区的物业管理也就相对正常有序。
前埔南区四六七组团有2859户居民，在厦门算是个比较大的小区，居民的成员也很复杂，有返迁户，有当地村民，还有厦大集大的老师。与梅阳花园不同的是，这个小区的业委会从2001年12月份成立以来，就没有换过业委会主任，许情义在业委会主任这个位子上一干就是八年。从2003年开始，这个小区先后获得全国、省、市的物业管理示范小区。
前埔南区四六七组团居民 李汝清：业委会工作比较满意 主要他们班子比较齐整 人员的素质比较高 同时他们尽心尽力 和物业管理处工作配合比较好
许情义认为，要让一个小区有个和谐的环境，首先是业委会本身能够按照有关规定和条例办事，不存在任何的私心，本着为这里的居民办实事的思想，业委会是不至于运作不下去的。
前埔南区四六七组团业委会主任 许情义：因此在这个工作当中 大家都有一种公益心 对对 我们为小区做一点工作 是自己的荣耀 是一种应该承担的义务 这个基础打好了 说以后在其他的问题上 比较好办
前埔南区四六七组团物业管理处主任 郭小兰：（记者：这么配合下来 你感觉怎么样）感觉是挺融洽的 关键是沟通 所以我们事前处理一些比较重要的事情都会跟业委员商量
前埔南区四六七组团的业委员会连续八年与前后两任物业公司都相处得十分融洽，然而，像这样的小区毕竟还不多，据了解，目前在我市1309个物业管理小区中，只有566个成立了业委会，还不到总数的一半。没有业委会，就很难保证物业管理的正常运作，那么，业委会的组建为什么就这么难呢？
根据国务院颁布的《物业管理条例》第十条的规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。而《厦门市住宅区物业管理条例实施细则》第十一条规定：开发建设单位应在《条例》规定的期限内自行组织召开或委托市物业管理协会、已进驻的物业管理企业组织召开第一次业主会议，并选举产生业主委员会。
市建设与管理局政策法规处处长 魏晓荣：（0311）这个也是我们厦门市物业管理条例 跟省条例规定不大一致的地方 我们厦门条例是由开发商牵头 召集 组织成立业主大会 那国家 省里面 都是由有关的行政主管机关 这个组织安排指导监督底下 由业主来组织召开 那我们厦门条例跟国家条例规定的不一样 不一致 也导致这些问题存在一些矛盾
市行风评议代表 张肃：那么出现这样的问题 往往会使得业委会组建难 或者组建以后形同虚设 因而使得业主的权利很难获得一定的保障
《厦门市住宅区物业管理条例》实施已经10年了，随着市民对物业管理服务要求的不断提高，以及国家《物权法》、《物业管理条例》、福建省《物业管理条例》相继出台，我市的物业管理立法必须与国家的法律制度相衔接。据了解，2009年厦门市人大常委会立法和监督工作计划已确定，拟制定物业管理若干规定列为其中的一项任务。
市建设与管理局政策法规处处长 魏晓荣：从实践到理论都提出了这种要求 所以这一次 我们厦门的市的立法机关 把物业管理再确定为 一个立法项目 叫做厦门市物业管理若干规定 / 我们都希望通过 这次物业管理的 若干规定来立法 在进行制度申请 来加以规范 解决这些问题
目前，市建设与管理局已针对我市物业管理现状进行前期调研，梳理了近年来在我市常见的物业管理难题，并提出了相关建议。
市建设与管理局房地产与物业管理处副处长 邱永聪：一个是加强对业委会的履行职责的培训 就是政府主管部门要帮助他们要正确履行物业服务职责 这个就是要立法需要解决的一些问题 在制度设计上 就是要条块结合 块呢 因为属地的街道办事处 或者是区政府 社区 街道也好 他有比较多的行政资源 那么也利用他们的优势 加强对物业服务的监督 对业委会的辅导 条 我们就主要从政策层面上 从培训 先培训街道的工作人员 再让街道的工作人员 去服务更多地服务小区
针对目前由于住宅小区业委会“组建难”、“运作难”而导致物业管理混乱的难题，必须通过立法，确定组织业主委员会成立、并监督和指导业主委会履行职责的主体，加强对业委会的监督和指导，只有这样才能从根本上解决物业管理混乱的难题。
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