小区频失窃引发物业责任之争

核心提示

业主家失窃，小区内的物品被偷，物业公司要不要承担责任？前不久，南昌市东湖区法院审理了一起小偷在小区入室盗窃的案子。业主认为物业公司未按约定对小区严格管理，物业公司认为物业服务合同中的安全防范义务，并不等同于财产保管义务，业主要求物业公司赔偿其被盗损失是没有道理的。

有关专家指出，物业公司不但要承担法定义务，还有一定的社会责任，其法理基础在于：我国行政法规、司法解释等法律规定的物业公司的保安义务是物业公司的法定义务.

□ 案例

业主家中失窃物业担责40%

任先生在红谷滩购买了一套房屋，并与物业公司签订了《房屋委托管理合同》。合同约定：物业公司负责维护小区的公共秩序，包括巡视、门岗值勤、盘查可疑人员；如果物业公司违反合同的约定，未实现约定的管理目标，造成业主经济损失，物业公司应给予赔偿。

2009年1月15日凌晨4时许，任先生的妻子发现家中有异常，遂拨打物业电话，物业管理员随后赶到现场，并拨打“110”报警，民警赶到现场进行勘察，发现屋内有翻动的痕迹，至今案件尚未侦破。据任先生报案称，家中丢失了手机一部、收录机一台及现金130元。

任先生认为自家失窃主要责任在物业，于是将物业公司告上了法院。任先生诉称，由于物业公司管理不严，监控装备失效、保安人员失职，导致家中发生入室盗窃案件。故要求物业公司承担违约责任，赔偿被盗物品的经济损失。物业公司辩称，在任先生给物业公司打电话后，物业公司积极地进行了协助，履行了合同及法定义务，不存在过错；且盗窃案件尚未侦破，无法认定盗窃事实的存在，也无法准确确定财产的实际损失，更何况盗窃属于犯罪行为，应由犯罪分子承担责任，故不同意任先生的诉讼请求。最终法院判物业承担业主财产损失的40%。理由是当天物业保安没有按照要求巡逻。

此案已尘埃落定，但引发的反响仍将继续。业主们认为，小区失窃的责任划分将有标本可循，而物业公司则表示很委屈，他们认为作为一个企业，本不该承担这么多的责任。

□ 物业

无重大过错不应担责

类似小区内失窃的现象屡见不鲜：在光天化日之下，高新小区一业主家中被人洗劫一空；聆江花园小区，曾经因为失窃、公共财产收益等问题，车主将车堵在小区门口；在滨江豪园，因为业主曾与小区物业产生纠纷，小区一日之内发生4起盗窃事件。更让人难以接受的是在半个月内，该小区的一户业主家中两次失窃。

小区失窃，业主通常都要求物业承担一定的责任。可物业却认为按照《物业管理条例》规定，物业公司在其物业管理区域内有法定义务做好安全防范工作，做好治安、环保、物业装饰装修和使用等物管服务。对其中的治安工作，大多数的物业公司认为，这一治安工作有别于我们通常所说的治安。它是指在物业管理区域内建立保安、消防等制度，日常管理中要做好门卫、巡视、防火防盗、监视出入门的可疑物品、车辆，对来访人员进行来客登记等小区综合安全防范制度。因此，对于小区失窃事件，物业只要没有重大的过错，就不应该承担责任。

南昌市物业管理协会认为，物业管理公司是企业，没有法律部门赋予的侦查、处罚权及一切执法权。作为受聘的物业管理企业，在接受业主履约监督的同时，还应在驻地公安机关指导下开展小区的安全防范工作。根据《物业管理条例》第47条的规定，物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。小区发生治安事件，无论是物业管理公司还是业主都不愿看到。但既然已经发生，物业公司和业主一方面要吸取教训，避免类似事件再次发生；另一方面，要按照法律和合同的规定，妥善处理善后事宜，这样才是对物业管理公司和业主负责的做法。

□ 法学人士

物业应承担“双重义务”

西北政法大学教授车辉认为，物业公司不但要承担相应的法定义务，还有一定的社会责任，其法理基础在于：我国行政法规、司法解释等法律规定的物业公司的保安义务是物业公司的法定义务；物业公司对业主承担安全保障义务符合国际立法思潮；物业公司负有提供保安服务是物业服务行业的交易习惯。

江西法报律师事务所律师肖文军认为，物业公司安全保障义务的基本性质有两种，一是法定义务，二是合同义务。事实上这两种义务是竞合的，受害人可以根据《合同法》第122条选择要求物业公司承担违约责任或者侵权责任。物业公司安全保障义务的内容包括设施设备的安全保障义务、管理服务的安全保障义务和预防制止第三人侵权的安全保障义务，物业管理人的安全保障义务的规则原则应使用过错原则，具体可以从设施设备是否安全可靠无隐患、服务管理是否安全周到无过失以及发现刑事或治安案件是否制止及时果断不延误来判断，物业管理人因违反安全保障义务承担的直接责任或补充责任可以因受害人过错、受害人同意、第三人过错和不可抗力而免责，此外，对于业主家庭被盗纠纷的处理，在无法判明是内盗还是外盗时，应当以物业管理人是否尽到合理限度内的义务进行判断，对于小区内停放车辆丢失纠纷的处理也应区分不同情况，如果收取的是保管费成立保管合同，如果收取的是停车费，那么成立的是有偿使用合同关系。

□ 专家建议

可推广保险理赔缓解纠纷

然而在《南昌物业管理条例(征求意见稿）》中并没有规定物业在遭遇业主家中失窃，或者小区的财产受损的情况下，物业应当承担怎样的责任。

很多小区发生盗窃、安全等事件后，因无章可循，业主与物业常常产生纠纷，有的诉诸于法律，这牵扯大量人力、财力。有人建议业主增加服务费，与物业公司签订特约服务，即增加保证业主在小区内人身和财产安全的条款。“这样的做法并不是普遍可行的，况且很多物业不是很愿意签订这样的协议。”肖律师说。

那么，在目前物业还不是很完善的情况下，有没有更好的办法解决这一难题？江西师范大学法学教授潘世钦认为，在物管和业主利益的天平上，业主是永远的弱者。我们的法律如何从形式公平向实质公平迈进以切实保护业主，进而促进物管水平的提高，是个目前尚无良方的难题。但从国外以及国内一些有关解决小区失窃赔偿难题的有益探索来看，可以采取一种类似于“安全承诺制”的做法，将小区失窃赔偿难题抛给社会保险企业。即由物业与业主签订“安全承诺协议”，根据这一协议，如果业主的财物在小区内遭窃，可直接根据相关的证据来要求物业公司赔偿，物业公司再根据合同，到保险公司理赔，业主不增加任何经济负担。这笔保险费用不是很高，可以由物业和业主协商解决。