成都：解约物管赖着不走 再干也是白干

业委会聘用的新物管已经进场，老物管却赖着不走，业主还要为老物管赖着提供的服务埋单吗？谁才是房屋住改商结果的利害关系人？物管公司收支情况哪些可以公开……由于《物权法》过于笼统，不少问题一直困扰着各级法院、业主及律师。最高法日前公布两项物权法司法解释：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物业服务解释》）及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分解释》），两项司法解释将于今年10月1日施行。法律人士解读说，解释中的4大亮点是解决上述问题的法宝。

亮点一：解约物管赖着不走等于白干

典型案例：去年，成都某小区业委会决定解除与物管公司服务合同，并选聘了新的物管公司。新物管公司进场后，老物管却赖着不走。老物管在继续为业主提供服务的同时，依然收取了物管费。不堪承担两家物管公司同时收费，小区业委会只好让新物管延期进场。

成都律师何佳林解释说，解释施行前，业主一般都会按以前约定向老物管公司交费。司法解释取消了事实服务这个概念，标志着以后因物业公司拒不撤出时，业主有权不交物业费了。如果被业委会解聘后还赖着不走，这样的物管在小区就等于白干。

亮点二：开发商难以控制业委会

典型案例：武侯某小区业主委员会成立前，小区空置了很多套房屋没出售，此外小区会所等配套设施面积也很大。根据以前法规规定，小区业主表决权是根据业主在小区所占有房屋面积

确定。这样一来，开发商就占用了小区30%的业主表决权。由于所占表决权份额太大，这个小区选定物管公司的权利，长时间被开发商控制。

何佳林说，由于小区空置房屋及小区会所配套设施均属于开发商同一单位所有。这一解释施行后，开发商在小区所占有的表决权，以后只能按一个业主份额来核算，开发商以后就无法掌控这个小区物管公司聘用大权了。

亮点三：明确了利害人关系的范围

典型案例：红星路二段某小区有栋临街楼房。两年前，住底楼的住户将住宅改成商铺出租。小区住户担心住改商改变了房屋受力结构，会影响房屋安全质量。根据《物权法》第七十七条规定：“业主将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意”。谁是利害关系业主？

成都律师李刚认为，根据解释，涉及住改商所在楼栋的所有业主，均是与底楼住改商危害结果的利害关系人。此外，小区其他楼栋住户若能举证底楼住改商造成的危害，也同样可以维权。

亮点四：业主享有五项知情权

《建筑物区分解释》第13条规定：物管公司应对如下5种情况向业主公开，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况;（五）其他应当向业主公开的情况和资料。